개별공시지가 결정처분 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○-○번지(잡, 1,465㎡), ○○번지(잡, 1,434㎡) (이하 ‘이 사건 토지들’이라 한다) 토지의 소유자이고, 피청구인은 2015. 5. 29. 청구인에게 이 사건 토지들의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,022,000원/㎡으로 결정하여 공시하였다. 이에 청구인은 2015. 6. 22. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가를 상향조정하여 줄 것을 요청하는 이의신청서를 제출하였고, 피청구인은 감정평가사의 현장 확인 및 공시지가 검증을 실시한 후 ○○시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2015. 7. 30. 이 사건 토지들의 개별공시지가는 당초 가격이 적정하여 가격변동이 없음을 결정하여 청구인에게 통지하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 토지들은 행정심판 청구일 현재 상업용 토지(식당 등)로 사용되고 있는 토지들로 사용현황을 반영하여 그동안 피청구인은 꾸준하게 계속하여 공시지가를 올리고 있는 토지들이다. 그리고, 이 사건 토지들은 1번국도 대로에 접하고 있으며 향후 이 사건 토지들에 접하여 계획도로가 예정되어 있는 등 개발여지가 많은 토지로서 공시지가가 내려갈 여지가 없는 토지들이다. 또한 최근 ○○○○신도시 지역에 착공한 삼성전자 반도체 단지가 인근에 위치해 있어서 발전가능성이 무한한 토지로서 공시지가가 내려갈 이유가 전혀 없다. 2) 피청구인은 2002년부터 2014년까지 한해도 빠짐없이 이 사건 토지들의 공시지가를 올렸는데, 2002년 당시 211,000원이던 공시지가가 2014년에는 1,090,000원이 되어 12년간 무려 5배 이상 상승하였고, 이 사건 토지들 주변지역이 개발 및 발전하고 있는데 이제 와서 공시지가를 하향시키는 것은 도대체 무슨 이유인지 의문스럽고 선량한 시민인 청구인을 우롱하는 처사라고 판단된다. 따라서, 2015. 1. 1. 기준 공시지가를 2014. 1. 1. 공시지가와 동일하게 유지하여 주기 바란다. 3) (보충서면) 규정상 개별공시지가가 토지보상가액 산정기준으로 활용되지 않는다고 하나, 토지보상을 위한 감정가액 산정시 개별공시지가를 감안하는 것은 누구나 아는 기정사실이다. 이러한 사실을 숨기고 청구인을 기만해서는 안 된다고 생각한다. 계속하여 매년 상승시켰던 개별공시지가를 타당한 이유 없이 표준지 핑계로 하향시킨 행위는 절대 용납할 수 없으므로 청구인을 기만하지 말고 최소한 전년인 2014. 1. 1. 기준 개별공시지가 수준으로 정정하여 주기 바란다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272813"></img> <표준지와 청구인 소유 토지 비교> 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 작성하여 배포한 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위가격(원/㎡)을 말한다. 비교표준지는 대상토지와 동일한 용도지역 안에 있는 표준지 중에서 지가 형성 요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역 내에 있는 비교표준지를 선정한다. 2) 이 사건 토지들은 ○○○○일반산업단지 인근 대로변에 위치한 근린생활시설로 일단지 이용 중인 토지로 비교표준지를 동일 노선 상업용 필지인 ○○시 ○○동 ○○-○번지로 선정하여 1,022,000원/㎡으로 개별공시지가를 결정하였고, 이의신청에 따른 감정평가사 검증 및 부동산평가위원회 심의결과 당초 지가가 적정한 것으로 결정되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272815"></img> 3) 2014년 대비 2015년 개별공시지가가 하락한 원인은 이 사건 토지들의 적용표준지인 ○○시 ○○동 ○○-○번지 지가가 2014년 1,095,000원/㎡에서 2015년 1,010,000원/㎡으로 하향되어 이 사건 토지들의 개별공시지가 역시 전년에 비해 하향되었다. 표준지공시지가는 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 가격이다. - 지가산정 : 표준지가 × 표준지와 다른 개별지 토지특성배율·2014년 : 1,095,000원(표준지가) × 0.996(총배율) = 1,090,000원(개별지가)·2015년 : 1,010,000원(표준지가) × 1.012(총배율) = 1,010,000원(개별지가) 이 사건 토지들의 토지특성 중 도시계획시설(도로) 저촉률은 2014년 40%에서 2015년 30% 저촉으로 정정하였으며, 도시계획시설 저촉률은 높을수록 배율이 낮아지므로 개별공시지가 하락과 관계가 없다. 4) 청구인은 이 사건 토지들이 ○○국제화지구 인근에 위치하고 있고 도시계획도로가 예정되어 있는 등 개발가능성이 높아 개별공시지가가 하향될 이유가 없다고 주장하나, 개별공시지가는 토지관련 국세, 지방세 및 개발부담금 등 일정한 행정목적을 위한 지가 산정의 기준으로 쓰이는 것으로 1월 1일 기준 당시의 현실 이용상황을 기준으로 하여 결정하며 토지 수용에 따른 보상액 산정의 기준 등으로 활용되지 않는다. 이 사건 토지들의 개별공시지가는 조사·산정 지침에 의거 토지이용상황 등 지침에 명시된 토지특성 항목을 조사하고 국토교통부에서 결정한 표준지와 특성을 비교하여 적법한 절차를 거쳐 적정하게 결정하였으므로 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 없으므로 마땅히 기각되어야 한다. 5) (보충서면) 가) 청구인은 토지보상 가액평가시 개별공시지가를 감안하는 것이 기정사실이라고 주장하나, 토지보상과 개별공시지가는 아무런 관련이 없다. 표준지 공시지가는 국토교통부 장관이 조사하여 결정하는 것으로「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다고 규정되어 있고, 이 규정에 의거 개별공시지가는 표준지를 기준으로 산정되며 이로 인해 적용한 표준지 가격의 등락에 따라 개별지 가격 상승률이 영향을 받게 되어, 이 사건 토지들의 개별공시지가도 적용한 표준지가의 하락으로 하향조정된 것이다. 토지보상은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 감정평가의뢰를 받은 2인 이상의 감정평가업자가 국토교통부 장관이 조사·평가하여 결정한 표준지를 기준으로 해당 토지의 이용상황, 지가변동률, 토지위치, 주변환경 등을 고려하여 평가한다. 즉, 개별공시지가와 토지보상평가는 적용법령, 조사주체, 조사방법이 다르고 적용범위도 구분되어 있으나, 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나누어져 있는 공시지가 용어 혼동으로 인해 개별공시지가와 토지보상 평가 금액이 밀접한 관계가 있는 것으로 오해하는 경우가 빈번히 발생하고 있다. 피청구인 제출한 대법원 판례에도 보상액산정의 기준이 되는 공시지가는 표준지 공시지가를 의미하는 것이지 개별공시지가를 의미하는 것이 아니라고 되어 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272817"></img> 나) 청구인은 이 사건 토지들은 표준지와 비교하여 형상과 도로접촉에서 우위를 점하고 있다고 주장하여 이에 대해 살펴보면, 이 사건 토지들은 두필지가 일단지로 이용되고 있어 하나의 단지로 보아 토지특성사항 및 개별공시지가를 동일하게 결정하였다. 표준지와 이 사건 토지는 토지특성 중 형상이 부정형으로 동일하게 조사되었는데 부정형이란 불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 제약을 받는 다각형 또는 부정형 토지를 말한다. 그리고 표준지는 토지특성 중 도로접면이 광대한면으로 25m이상의 도로에 한면이 접하여 있는 것으로 조사되었으며, 이 사건 토지는 도로접면 특성은 광대소각으로 25m이상 도로 한면에 접하고 8m이상 도로에 한면이 접하고 있는 토지로 조사되었다. 이 사건 토지들은 개별공시지가 이의신청이 접수되어 감정평가사 검증 및 부동산평가위원회 심의 결과 토지특성 등이 적정하게 조사된 것으로 결정되었으므로 청구인의 주장은 이유 없다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제10조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥ 국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ②시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 (16) 지형지세 : 형상 ㉮ 토지의 형상은 다음 유형 중에서 가장 비슷한 것을 택하여 다음과 같이 기재한다. ㉯ 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로에 접하지 아니한 토지(맹지)의 형상은 인접도로방향을 기준으로 기재한다. 다만 둘 이상의 도로가 인접한 경우에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272809"></img> (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. ○ 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용중인 도로와 건설공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행 중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용중인 토지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. ○ 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 대규모 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272811"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272807"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272805"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야)가 같은 표준지를 말함 ② 동일한 용도지역 내 토지이용상황이 동일한 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정한다. ※ 주용도 내의 세항이란 주거용의 경우 단독, 연립, 다세대, 아파트, 주거나지, 주거기타를 말함 【행정심판법】 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "처분"이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다. 2. "부작위"란 행정청이 당사자의 신청에 대하여 상당한 기간 내에 일정한 처분을 하여야 할 법률상 의무가 있는데도 처분을 하지 아니하는 것을 말한다. 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 제5조(행정심판의 종류) 행정심판의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 취소심판: 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판 2. 무효등확인심판: 행정청의 처분의 효력 유무 또는 존재 여부를 확인하는 행정심판 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정·공시문, 감정평가업자 검증결과 보고서, 이의신청서, 이의신청결과통지 등 기타자료의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○-○번지(잡, 1,465㎡), ○○번지(잡, 1,434㎡) 토지의 소유자이고, 피청구인은 2015. 5. 29. 이 사건 토지들의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,022,000원/㎡으로 결정하여 공시하였다. 나) 이에 청구인은 2015. 6. 22. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가를 상향조정하여 줄 것을 요청하는 이의신청서를 제출하였고, 피청구인은 감정평가사의 현장 확인 및 공시지가 검증을 실시한 후 ○○시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2015. 7. 30. 이 사건 토지들의 개별공시지가는 당초 가격이 적정하여 가격변동이 없음을 결정하여 청구인에게 통지하였다. 다) 이 사건 토지들은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 용도지역 상 자연녹지지역이고 지목이 잡종지이고 토지이용상황이 상업용으로 조사되었고, 비교표준지인 ○○시 ○○동 ○○-○번지는 이 사건 토지들과 용도지역, 지목, 토지이용상황이 동일하다. 라) 피청구인은 이 사건 토지들을 일단지로 조사하여 개별공시지가를 동일한 가격으로 결정하였다. 2) 부동산공시법 제11조제1항·제3항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조제2항에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 결정·공시일로부터 30일 이내 이의신청의 사유 등을 기재한 이의신청서를 시장에게 제출하여 이의를 신청할 수 있고 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있으며 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하도록 규정하고 있다. 부동산공시법 시행령 제16조에 의하면 국토교통부장관은 법 제11조 제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 등에게 통보하여야 하며 시장·군수는 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 3) 청구인은 이 사건 토지들의 공시지가가 꾸준히 계속하여 상승하여 왔고 1번 국도 대로에 접하여 있고 도시계획도로가 예정되어 있고 인근에 ○○○○신도시가 위치하여 발전가능성이 무한하여 공시지가가 내려갈 이유가 전혀 없고 이 사건 토지들은 표준지에 비하여 토지이용의 효율성과 도로접촉면에서 상당히 우위를 점하고 있으므로 표준지를 핑계로 이 사건 개별공시지가를 하향시킨 행위는 용납할 수 없으므로 전년도 수준으로 정정되어야 한다고 주장한다. 4) 국토교통부장관이 정한 「2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」Ⅲ. 비교표준지 선정 - 3. 비교표준지 선정기준에 의하면 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하고 동일한 용도지역 내 토지이용상황이 동일한 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정한다고 명시하고 있는바, 이 사건 토지들의 비교표준지인 ○○시 ○○동 ○○-○번지는 이 사건 토지들과 동일 용도지역인 자연녹지지역 안에 있으며 유사가격권의 표준지 중에서 이 사건 토지들과 토지이용상황이 상업용으로 동일하므로 비교표준지로 선정된 것은 적절한 것으로 판단된다. 5)「2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」Ⅱ. 토지특성 조사-3. 토지특성 항목별 조사요령- (16)‘지형지세:형상’에 의하면 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 토지특성을 조사하여 기재하고‘부정형’은 불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지이고, 같은 지침 Ⅱ. 토지특성 조사-3. 토지특성 항목별 조사요령- (18)‘도로조건 : 도로접면’에 의하면 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재하고‘광대한면’은 폭 25m이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지이고‘광대소각’은 광대로에 한면이 접하고 소로(폭 8m이상 12m 미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지이라고 명시하고 있는바, 이 사건 토지들을 일단지로 보아 토지특성조사에 일단지 전체의 형상을 기준으로 ‘형상’에서 불규칙한 형상으로 인하여 최유효이용에 상당한 제약을 받는 다각형 또는 부정형의 토지인‘부정형’으로 조사하고, ‘도로접면’을 광대로에 한면이 접하고 소로(폭 8m이상 12m 미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지인 ‘광대소각’으로 조사한 것에 특별히 부당하거나 불합리하다고 볼 만한 점이 없고 청구인은 비교표준지보다 이 사건 토지들이 우위를 점하고 있다고 주장하였는데, 실제 이 사건 토지들의 개별공시지가(1,022,000원/㎡)가 비교표준지(1,010,000원/㎡)보다 더 높은 것이 사실이다. 6) 나아가, 개별공시지가 결정의 적법여부는 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수 없다고 할 것인바 (대법원 2005. 7. 25. 선고 2003두12080 판결), 개별공시지가는 부동산공시법 제11조 및「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 매년 국토해양부장관이 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성을 비교하여 산정하는데, 산정의 기준이 되는 비교표준지인 ○○시 ○○동 ○○-○번지의 공시지가가 전년도 대비 하락하였기 때문에 (2014년 1,095,000원/㎡ → 2015년 1,010,000원/㎡) 이 사건 토지들의 개별공시지가가 하락한 것으로 보여지므로, 위에서 살펴본 바를 종합하면 피청구인은 청구인의 이의신청에 대해 부동산가격공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 토지특성을 재조사하고 감정평가업자의 검증을 거쳐 부동산심의위원회의 심의결과에 따라 이 사건 토지들은 당초 결정가격이 적정하여 조정하지 않음을 결정하여 통보하였고 피청구인이 관련 법령에 따라 적법한 방법 및 절차를 거쳐 개별공시지가를 결정·통보하였다고 판단되고 여기에 사실의 오인 및 법리의 오해가 존재한다고 보이지 아니한다. 7) 그리고,「행정심판법」제2조 및 제5조의 규정에 의하면 의무이행심판은 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 제기할 수 있는데 위에서 살펴보았듯이 피청구인은 관련 법령에 의거하여 적법한 처분을 하였으므로 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위가 있었다고 볼 수 없어 피청구인이 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 2014. 1. 1. 기준 개별공시지가와 동일하게 결정하여야 한다는 청구인의 청구도 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.