개별공시지가 결정처분 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로서, 2017. 6. 21. 이 사건 토지에 대한 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 상향조정을 요청하는 이의신청을 하였다. 이에 피청구인은 이 사건 토지에 대하여 재조사 후「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가업자의 검증, ○○시부동산가격공시위원회의 심의 절차를 거쳐 2017. 7. 28. 청구인의 이의신청을 기각하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 매년 공시되는 개별공시지가 통보 중 2017년 개별공시지가가 조정 통보되어 2016년 대비 인상이 아닌 인하로 통보되어, 처분청인 ○○시 ○○구청에 이의신청 하였으나, 2017. 8. 2. 이유가 없다는 기각통보를 받았다. 2017년 전국 개별지가 평균 인상률 5.4%이며, 이 사건 토지의 경계토지인 ○○동 ○○○-○, ○○○-○는 2017년 3.5% 인상되었고, ○○동 ○○○-○ 지번의 표준지가 변동되어 주변 토지의 개별공시지가가 하락되었다는 구청담당자의 설명이 있었는데 현실적 상승요인을 고려하지 않은 표준지가 바뀌어 개별지가 하락이라면 표준지가 개별적인 상승요인과 별개로 개별공지지가는 매년 하락할 수 있다는 논리이다. 이 사건 토지는 대지인 ○○○-○ 경계토지임과 동시에 ○○동 ○○○-○○○와 도로와도 두면이 접한 것이 아닌 토지이다. 현재 이 사건 토지는 2종 일반주거지역으로 지구지정(2017. 5.)되었고, 결정시점인 2017. 1. 1. 현재로서도 직경 100m반경에 전원주택 100세대와 ○○아파트 1000세대가 분양 건설중인 대규모 아파트단지가 개발되는 등 가격인하요인보다는 상승요인이 많은 상황을 볼 때, 개별공시지가 하락은 도저히 수용될 수 없는 현실임에도 반대로 하락되었다는 것이 수용하기 어려우며, 공시지가인상으로 인한 세금증가 등 비용부담액 보다는 재산권행사에 많은 손해가 예상된다. 2) 전국평균지가 상승, ○○구 평균지가 상승, 표준지인 ○○동 ○○○-○ 지가상승 등 소극적 비교지수로 볼 때도 비교대상 모두가 4.4%∼5.8%로 상승하였음에도 이 사건 토지는 하락하였다. 이 사건 토지의 표준지가 바뀌어 개별지가가 하락하였다는 것은 토지의 개별요인을 가지고 평가한 것이 아닌 말 그대로 탁상행정의 한 단편임을 보여준 것이며 이는 비교지인 개별요인을 무시한 상대비교지수만을 가지고 산출하였다는 계산방식이 잘못이라고 판단되므로 정정해야 할 것으로 사료된다. 3) 이 사건 토지와 같은 표준지를 이용하는 인근토지의 개별지가가 모두 하락하여 토지가격에 대한 민원이 많았으며 주민 대부분이 수용할 수 없다는 것이 일반적인 의견이다. 4) 기타 재산권행사에 있어 많은 개인재산권의 침해도 발생될 소지가 있는 바, 전국 평균 개별지가 인상률, 주변상황에 따른 개별적인 요인, ○○시 및 ○○구 개별지가 인상률 등을 종합적으로 판단할 때 인하가 아닌 인상으로 조정되어야 하는 것이 타당하다고 판단되는 바, 2017년 확정된 개별공시지가의 취소 및 인상조정이 합리적이라 판단된다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 비교 표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격 배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정하는 것이다. 2) 이 사건 토지는 2016년 ○○동 ○○○-○번지(305,000원)의 표준지를 적용하였으나 형질변경을 원인으로 해당표준지가 삭제되고 ○○동 ○○○번지(280,000원)로 대체선정됨에 따라, 2017년에는 대체선정된 표준지를 적용하여 305,000원에서 280,000원으로 결정·공시 되었으며, 이 사건 토지의 도로접면 상태가 도면상으로는 각지로 인식되지만 한면은 전원주택단지 진입을 위한 사유지로 실제 진입이 불가능 하기에 그 접한 도로가 기능을 수행할 수 없는 경우에는 ‘도로’에 접한 것으로 보지 않는 개별공시지가 산정·조사 지침에 의거(2017년도 적용 개별공시지가 산정·조사 지침 p.123) 각지가 아닌 세로(가)로 조사하는 것이 적정하다. 3) 또한 개별공시지가의 기준이 되는 비교표준지는 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상토지와 가장 유사한 표준지를 선정(2017년도 적용 개별공시지가산정·조사 지침 p.128)하게 됨에 따라 이 사건 토지와 가장 인접하고 유사하게 이용되고 있으며 마을 진입 시 동일한 도로를 사용하고 있는 ○○동 ○○○번지의 표준지가 적용됨이 타당하며, 청구인이 주장하는 ○○동 ○○○-○, ○○○-○번지는 ○○초등학교 서측인근의 유사가격권 비교표준지인 ○○동 ○○○-○번지를 적용하여 지가가 다르기에 청구인의 주장은 이유가 없다. 4) 청구인이 주장하는 인근지의 개발로 인한 가격상승 요인은 개별공시지가의 조사·산정 요건에 해당하지 않는 기준이며, 이 사건 토지 일원은 2017. 4. 5. ○○○○지구로 결정(○○시 고시 2017-○○○)되어 용도지역이 자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로 변경됨에 따라 2018. 1. 1.기준 조사 시 변경된 용도로 재조사 할 예정이다. 따라서 이 사건 토지의 상승요인 미반영에 따른 개별공시지가의 하락의 부당함에 대한 청구인의 주장은 이유가 없다. 5) 피청구인은 청구인이 제출한 이 사건 토지의 2017. 1. 1.기준 개별공시지가 이의신청에 대하여「부동산 가격공시에 관한 법률」및 2017년도 적용 개별공시지가 조사ㆍ산정지침에 따라 결정지가의 적정여부 등을 재조사 하였으며, 감정평가업자의 검증 및 ○○시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 청구인에게 통지하였다. 따라서 청구인의 이의신청에 대한 기각결정 처분은 적법한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산가격 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥ 국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제17조(개별공시지가의 검증) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제11조제3항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별토지의 가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별토지의 지가의 변동률과 국토해양부장관이 조사·공표하는 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 순으로 대상토지를 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 토지에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. ④ 제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ② 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제11조(산정지가검증시 확인사항) ① 감정평가업자가 제10조 제1항의 규정에 의하여 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각 호의 사항을 충실히 검토·확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 기타 시장·군수·구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제12조 제1항 및 영 제21조 제1항의 규정에 의한 토지소유자 등의 이의신청이 있어 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조의 규정에 의하여 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호 서식에 의거 이를 통지하여야 한다. 다만, 당해 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제19조(이의신청지가검증결과의 보고) 감정평가업자는 이의신청지가검증을 완료한 날로부터 7일이내에 그 결과를 별지 제5호서식에 의거 시장·군수·구청장에게 보고하여야 한다. 【개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 2. 토지특성 조사방법 가. 토지특성 조사는 매년 1월 1일(공시기준일) 현재를 기준으로 하고, 분할·합병 등 토지는 매년 7월 1일을 기준으로 조사한다. 조사는 토지(임야)대장 등 각종 공부조사 및 지가현황도면과 현장확인을 통하여 정확하게 조사하여야 한다. 나. 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서, ‘부록 Ⅱ’의 일단지 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다. 1) “용도상 불가분의 관계”라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 2) 개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계법령에 의한 당해 사업계획의 승인이나「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조의 규정에 의한 사업인정(다른 법률의 규정에 의하여 사업인정으로 보는 경우를 포함함. 이하 같음)의 고시가 있기 전에는 이를 일단지로 보지 아니한다. 3) 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어 있거나 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 4) 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다. 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이의신청서, 표준지 항공사진 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 토지의 소유자로서, 2017. 6. 21. 이 사건 토지에 대한 2017. 1. 1. 기준 개별공시지가 상향조정을 요청하는 이의신청을 하였다. 나) 피청구인은 이 사건 토지에 대하여 재조사 후「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 감정평가업자의 검증, ○○시부동산가격공시위원회의 심의 절차를 거쳐 2017. 7. 28. 청구인의 이의신청을 기각하였다. 2) 「부동산가격 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조에 따르면 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 부동산평가위원회 심의를 거쳐 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하여야 하며, 같은 법 제12조 및 같은 법 시행령에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 결정·공시일로부터 30일 이내 이의신청의 사유 등을 기재한 이의신청서를 시장에게 제출하여 이의를 신청할 수 있고, 같은 법 시행령 제21조제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰하고, 부동산평가위원회 심의를 거쳐 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하도록 규정되어 있다. 「개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 토지특성조사시 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서, ‘부록 Ⅱ’의 일단지 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여야 하며, 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 또한, 토지의 실제 이용 상황 등을 기준으로 조사하되 일시적인 이용 상황은 고려하지 않으며, 각 용도지역 내의 농경지 임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지) 등으로 기재하며, 비교표준지 선정은 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 규정되어 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지에 대한 개별공시지가와 관련하여 전국 평균 개별지가 인상률, 주변상황에 따른 개별적인 요인, ○○시 및 ○○구 개별지가 인상률 등을 종합적으로 판단할 때 인하가 아닌 인상으로 조정되어야 한다고 주장한다. 가) 개별공시지가의 결정은「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조제4항에 의거 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하도록 하고 있는 바, 개별공시지가의 비교표준지 선정기준을 살펴보면, 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 되어 있다. 나) ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지는 ○○로 ○○○번길 상에 위치하여 있으며, 용도지역이 ‘자연녹지’ 지역이며, 이용현황은 ‘답’, 도로접면은 ‘세로한면(가)’으로 조사 되었다. 먼저 이 사건 토지의 비교 표준지는 764번지로 직선거리 약300m 이내에 위치하고 있으며, 동일한 ○○로 ○○○번길 상에 접하고 있어 용도지역이 동일하고 해당 도로를 기준으로 유사가격권을 형성한다고 판단할 수 있다. 다음으로 대상토지의 토지특성을 확인해 보면 토지이용상황은 ‘답’으로 조사되었으나, 현장 확인결과 아래와 같이 ‘전’으로 이용하고 있음을 확인할 수 있었고, 도로접면은 ○○로 ○○○번길에 접하는 세로(가)로 조사하였으나, 대상토지 남측에 접하고 있는 ○○로 156번길 또한 이용하는데 어려움이 없어 이면(二面)가로획지로 적용하여 세각(가)로 보는 것이 타당하다고 판단된다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273263"></img> 다) 결국 대상토지는 토지특성 중 토지이용상황 및 도로접면이 사실과 다르게 조사된 것으로 확인되므로 개별공시지가의 재산정이 필요하다고 할 것이므로, 이러한 사실을 종합하여 볼 때 이 사건 토지에 대한 청구인의 주장은 이유가 있다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.