개별공시지가결정 취소청구 등

1. 사건개요 청구인은 서울시 △△구 △△동 401-15 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로서, 피청구인이 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 *,***,***원/㎡로 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하자, 2023. 5. 23. 피청구인에게 개별공시지가 이의신청을 하였다. 이에 피청구인은 2023. 6. 23. 감정평가사의 검증결과 및 부동산가격공시위원회의 심의결과에 따라 ‘토지특성 및 비교표준지 선정이 적정하여 인근지가와의 균형을 유지하고 있어 결정지가가 적정’하다는 사유로 청구인의 이의신청에 대해 기각결정을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 건축물대장상 이 사건 토지상의 건축물은 근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 지하철 및 연접지역 공사로 인해 건축물이 파손되고 노후화되어 실제 이용이 불가능한 상황임에도 이와 같은 사정이 전혀 고려되지 않은채, 과중한 개별공시지가가 산출되어 청구인이 감당하지 못할 만큼의 세금부담만 가중되고 있는 실정이다. 나. △△구 △△동 401-14(이하 ‘이 사건 비교표준지’라 한다) 및 401-16 토지는 각 토지상의 건축물을 활용하여 높은 수익을 얻고 있으나, 이 사건 토지는 위 토지와 달리, 건축물을 활용할 수 없는 상황이므로 이를 감안하여 피청구인은 이 사건 토지의 공시지가를 대폭 낮춰야 한다. 이 사건 토지상의 건축물에 대한 내·외부 상태는 전혀 고려하지 않고 부동산가격공시위원회의 형식적인 심의·의결에 기반해 이 사건 처분을 한 것은 탁상공론에 불과하다. 다. 이 사건 토지는 이 사건 비교표준지 및 401-16 토지를 거쳐야 진입할 수 있으며, 이 사건 토지에 지하철 환기구가 인접해 있는 등 지리적 여건 또한 열악하다. 현재 이 사건 토지상의 건축물을 전혀 사용하지 못하고 있는 상황에서 이 사건 비교표준지 및 △△구 △△동 401-16의 토지와 건물을 비교하여 이 사건 처분을 한 것은 위법·부당하고, 현재 수입이 없어 세금도, 의료보험도 내지 못하고 있는 청구인으로서는 이 사건 처분으로 인해 많은 세금이 부과되어 경제적으로 절박한 상황이다. 라. 피청구인은 공시지가를 높일 때에는 수억 원씩 높이고, 낮출 때에는 조금밖에 낮추지 않고 있는데, 이는 형평성에 어긋난다. 또한 건축물에 대해서는 도리어 낮춰주어야 하는데 높게 산정하는 오류를 범하고 있어, 서민들의 고통이 심하므로 이를 감안하여 청구인의 토지에 대한 개별공시지가를 2019년 이전의 수준으로 재산정하여 주기를 바란다. 3. 피청구인 주장 가. 개별공시지가의 산정 기준이 되는 표준지공시지가는 「표준지공시지가 조사·평가 기준」 제17조(나지상정 평가)에 따라 표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 있는 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나지상태를 상정하여 평가하도록 되어 있으며, 개별공시지가 산정 시에도 국토교통부의 「개별공시지가 검증업무요령」, 「토지가격비준표」에서도 건축물의 유무, 잔존내용년수 및 층수에 따른 가격배율에 차이를 두고 있지 않다. 나. 비교표준지 선정기준은 「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정하도록 되어 있다. 이에 이 사건 토지와 지리적으로 연접하고 용도지역 및 토지이용규제, 건축규제, 주변여건 물리적 조건(도로접면, 고저, 형상 등), 상업용 토지이용상황 등이 동일한 △△구 △△동 401-14 토지가 이 사건 비교표준지로 선정된 것이다. 다. 이 사건 토지의 변동률은 -5.95%로서, 전국 표준지 변동률(-5.92%) 및 서울 표준지 변동률(-5.86%)보다 높다. 4. 관계법령 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 표준지공시지가 조사·평가 기준 제17조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 청구서 및 답변서, 증거자료 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 이 사건 토지와 비교표준지(서울 △△구 △△동 401-14)는 아래 표 및 도면과 같이 서로 연접하고 있으며 동일한 도로에 접해 있다. 양 토지는 지목, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 및 다른 법령 등에 따른 지역ㆍ지구, 기타 공법상의 규제 내용이 동일하며, 면적과 형상이 유사하고 그 밖의 지형지세가 동일하거나 유사하다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829635"></img> 나. 이 사건 토지상에는 1971년 사용승인을 받은 지상 1층, 연면적 65.09㎡의 연와조 건물이 있으며 건물 곳곳에 금이 나 있고 폐기물과 폐자재가 방치되어 있다. 반면, 이 사건 비교표준지상에는 2000년 사용승인을 받은 지상 3층, 연면적 468.53㎡의 철근콘트리트조 건물이 있으며, 지상 1층과 2층의 일부는 근린생활시설, 지상 2층의 일부와 3층은 다가구주택으로 이용되고 있다. 다. 2022년 공시지가와 비교하여 이 사건 처분에 따른 공시지가 변동률은 -5.95%로서, 전국 표준지 변동률(-5.92%) 및 서울 표준지 변동률(-5.86%)보다 높다. 라. 청구인은 2023. 9. 12. 이 사건 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조제4항에 따르면, 개별공시지가의 가격을 산정할 때에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 이 사건 토지가 이 사건 비교표준지와 연접하고 있고, 위 표에서 살펴보았듯이 지목, 면적, 국토계획법 및 기타 법령상의 용도지역이나 지구, 기타 법령상의 제한, 토지의 형상, 도로와의 관계 등이 모두 이 사건 비교표준지와 동일하거나 유사한바, 청구인 주장을 감안하더라도 이 사건 토지와 비교표준지 사이에 공사지가의 차이를 가져올 정도의 차이가 있다고 볼 수 없다. 한편, 「표준지공시지가 조사·평가 기준」 제17조(나지상정 평가)에 의하면 표준지의 평가에 있어서 그 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그 정착물 등이 없는 토지의 나지상태를 상정하여 평가하는바, 개별공시지가 또한 표준지공시지가를 기준으로 지목, 면적, 용도지역이나 지구, 도시계획시설, 기타 제한, 토지의 고저, 형상, 방위, 도로접면 등 지가형성요인을 비교하여 결정하게 되므로 나지상태를 상정하여 가격을 산정하여야 한다. 따라서 이 사건 토지와 비교표준지 사이에 건축물의 실제 이용상태에 차이가 있다 하더라도 그와 같은 사정은 공시지가 산정에 고려될 수 없으며, 이 사건 비교표준지 선정이 적절하고, 이 사건 처분이 표준지공시지가와 균형을 유지하고 있는바, 이 사건 처분은 적법·타당하므로 청구인의 주장은 이유 없다. 7. 결론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.