개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 △△-1번지(전) 토지(이하‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자인데, 피청구인은 2019. 10. 31. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지에 대하여 2019. 7. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 440,300원으로 결정·공시하였다. 청구인은 이에 대하여 개별공시지가 하향을 요구하는 이의신청을 하였고, 이에 2019. 12. 17. 개최된 ○○시부동산가격공시위원회 심의 결과 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 407,300원으로 하향조정된바, 피청구인은 같은 해 12. 18. 청구인에게 이를 통지하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 피청구인으로부터 2019. 7. 1. 기준 개별공시지가 결정통지문(경기도 ○○시 ○○면 ○○리 △△-1 외 6건)을 수령하여 토지 소재지, 지목을 분석해보니 개별공시자가가 불합리하다고 판단되었고, 이에 같은 해 11. 27. 피청구인에게 이의신청을 하여 같은 해 12. 18. 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과 통지 공문을 받게 되었다. 2) 처분의 부당성 가) 표준지 및 청구인 토지 지적도 표준지 토지(○○리 ☆☆-2) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023981"></img> 청구인 토지(○○리 △△-1) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023983"></img> 나) 표준지와 해당 토지 비교 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023989"></img> 다) 청구이유 표준지 토지(○○리 ☆☆-2)는 지목이 대지로 주택지대에 위치하고 있으며, 토지모양이 직사각형에 가까운 토지장방형이고 평지에 위치하고 있다. 또한 도로에 11m 넓게 접하고 있어 접근성이 용이하여 이미 주택이 건축되어 이용 중에 있다. 그러나 청구인 토지는 지목이 전으로 농경지대로, 농지모양이 자루의 입구처럼 좁은 폭으로 도로에 6m 접하고 있어 맹지에 가까워 차량접근성이 떨어지고, 경사지대(5~15도)로 현재 상태로는 건물 건축이 어렵고, 현재 포도밭 농사로 생계에 이용되고 있다. 3) 결론 따라서 바로 옆에 접하고 있는 ○○리 □□번지(전, 322,100원/㎡)와 ○○리 ◇◇번지(대, 428,300원/㎡)의 중간가격인 35~36만 원 수준, 표준지 공시지가(☆☆-2번지, 484,000원/㎡)의 75% 수준인 36만 원과 70% 수준인 34만 원 사이인 35~36만 원으로 공시지가를 재조정하여 주기 바란다. 【보충서면】 4) 피청구인의 주장에 대한 답변 피청구인은 이 사건 토지의 지형을 완경사로 평가하나, 청구인은 이 사건 토지 지형이 급경사라고 판단된다. 그리고 표준지 토지면적이 청구인 토지면적에 비하여 도로접면이 15배 이상 좁다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인의 답변 개별공시지가의 결정·공시 및 이의신청의 처리는 부동산공시법 제10조, 제11조 및 「개별공시지가 조사·산정지침」(국토교통부 지침)에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 결정·공시된다. 청구인의 개별공시지가 이의신청 사항은 지가하향 요청으로 심의 결과 지가하향 요청에 대한 사항을 인용 결정하여 통지하였으며, 이 사건 토지에 대한 산정 결과는 <별표 1>과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023991"></img> 가) 「개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면 토지이용상황은 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하며, 각 용도지역 내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성, 주위환경 등을 고려하여 인근지역의 주된 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전, 답, 임야 등은 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하도록 되어 있다. 이에 피청구인은 1종일반주거지역 내 사건 토지의 토지이용상황을 인근지역의 주된 이용상황에 따라 주거나지로 기재하였으며, 비교표준지는 「개별공시지가 조사·산정지침」상 비교표준지 선정기준에 따라 사건 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한‘○○면 ○○리 ☆☆-2번지’로 적정하게 선정하였음을 알 수 있다. 을 제8호증 내지 을 제10호증에서 보는 바와 같이 지형지세 중‘고저’의 경우, 완경사 지대를 이루고 있어‘완경사’로 조사하였으며, 형상은‘부정형’으로 조사하였다. 또한 도로 접면의 경우‘맹지’가 아닌 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한면이 접하고 있어‘세로한면(가)’로 조사하였다. 나) 한편 청구인이 언급한‘○○면 ○○리 □□번지’및‘○○면 ○○리 ◇◇번지’의 산정 결과는 <별표 2>와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023987"></img> <별표 2>에서 확인할 수 있듯이 이 사건 토지와의 지가 차이의 주된 요인은‘접면’으로 기 언급한 바와 같이 이 사건 토지의 접면은‘맹지’나‘세로(불)’이 아닌‘세로(가)’로서, 청구인의 주장은 이유 없다. 2) 결론 따라서 이 사건 토지인 ○○시 ○○면 ○○리 △△-1번지는 「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 토지 특성을 조사하고 조사대상 토지와 동일한 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지를 선정 후 토지특성을 조사하여 적정하게 개별공시지가를 산정하였으며, 감정평가업자의 검증 후 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 적법한 절차에 따라 결정한 사항으로서 청구인의 주장은 이유가 없으므로 마땅히 기각되어야 할 것이다. 【보충서면】 3) 청구인 보충서면에 대한 피청구인의 답변 2019년 적용 「개별공시지가 조사·산정지침」에서는 지형지세(고저)의 판단 시 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 조사하도록 규정하고 있다. 이에 주변의 지형지세가 완경사 지대를 이루고 있어 완경사로 조사한 사항으로 급경사로 조사하는 것은 부적절하다. 또한 도로접면의 경우 조사대상 필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여야 하는바, 해당 필지가 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지임에 따라 세로(가)로 조사한 사항이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2019년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성ㆍ주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전ㆍ답ㆍ임야 등으로 기재한다. 예1) 각 용도지역내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전ㆍ답ㆍ임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하고, 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전ㆍ답ㆍ임야 등으로 구분하여 기재함 ⑮ 지형지세 : 고저 토지의 고저는 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하여 기재한다. ※ 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023985"></img> 조사 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023993"></img> ※ 간선도로라 함은「도로법」에 의한 국도ㆍ지방도ㆍ시도ㆍ군도를 말함 (단, 대중교통수단이 1일 1∼2회 통과하는 도로는 제외) (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. ○ 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용중인 도로와 건설공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용중인 토지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. ○ 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록ㆍ롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023995"></img> ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023997"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등)가 같은 표준지를 말함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이의신청서, ○○시부동산가격공시위원회 심의 결과, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 △△-1번지(전) 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2019. 10. 31. 부동산공시법 제10조에 따라 이 사건 토지에 대하여 2019. 7. 1. 기준 개별공시지가를 ㎡당 440,300원으로 결정·공시하였다. 다) 청구인은 2019. 11. 27. 피청구인에게 개별공시지가 하향을 요구하는 이의신청을 하였고, 같은 해 12. 17. 개최된 ○○시부동산가격공시위원회 심의 결과 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 407,300원으로 하향조정된바, 피청구인은 같은 해 12. 18. 청구인에게 이를 통지하였다. 라) 이 사건 토지의 개별공시지가 산정내역은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023999"></img> 2) 부동산공시법 제10조제1항에 의하면 시장 등은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하“개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 그리고 같은 조 제4항에 의하면 시장 등이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 같은 조 제5항에 의하면 시장 등은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조제1항에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장 등에게 통보하여야 하며, 시장 등은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 그리고 같은 법 제11조에 의하면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의를 신청할 수 있고, 시장 등은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 3) 청구인은 이 사건 토지가 비교표준지와 달리 지목이 전으로 농경지대이며, 맹지에 가깝고 지형 또한 급경사라고 주장하며 이 사건 토지의 개별공시지가를 35~36만 원 수준으로 조정하여 줄 것을 요구한다. 개별공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정 시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조). 살피건대, 국토교통부 지침인 「개별공시지가 조사·산정지침」 토지특성 조사요령에 따르면 이 사건 토지의 경우 제1종일반주거지역으로 주변에 주택이 조성되어 있는 주거지대임을 고려할 때 토지의 이용상황은‘전’이 아닌‘주거나지’로 보이고, 또한 피청구인이 지침에 따라 경사도가 15°이하이고 폭 8m 미만의 도로에 한면이 접하고 있는 이 사건 토지에 대하여 토지 고저를‘완경사’로, 도로접면을‘세로(가)’로 조사한 것으로 보이는바, 이 사건 피청구인의 토지특성 조사는 적정한 것으로 판단된다. 그리고 「개별공시지가 조사·산정지침」은 비교표준지 선정 시 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지 이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 하고 있고, 이에 따라 피청구인은 이 사건 토지와 용도지역 및 토지 이용상황이 동일한 조건의 ○○면 ○○리 ☆☆-2번지를 비교표준지로 선정하고, 토지가격비준표에 의한 가격배율 0.827을 적용한 결과 이 사건 토지의 개별공시지가를 407,300원/㎡로 결정하였는바, 이 사건 토지의 개별공시지가 산정 과정에서 그 비교표준지의 선정이나 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여도 별다른 위법이 없는 것으로 보인다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법 및 「개별공시지가 조사·산정지침」에서 정한 방법 및 절차에 따라 적법하게 이루어진 것으로 보이고, 달리 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다고 볼 만한 자료도 없으므로, 결국 이 사건 토지의 개별공시지가 결정이 위법하다는 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.