개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 산 ㅇㅇ번지 (이하‘이 사건 임야’라 한다)에 대하여 2019. 6. 26. 피청구인에게 부동산 가격공시에 관한 법률(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제11조에 따라 개별공시지가에 대한 이의를 신청한 자이다. 피청구인은 청구인의 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ㅇㅇ시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2019. 7. 24. 개별공시지가를 조정하지 아니한다는 결과를 청구인에게 통지(이하‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 이 사건 임야는 경사 각도가 약 28~30도, 높이 170~210m의 임야로 산림청 임야 인 산ㅇㅇ-ㅇ번지 안에 들어가 있는 형세로 활용도가 매우 낮아 경제적 가치가 별로 없는 토지다. 이런 악조건임에도 불구하고 개별공시지가가 지나치게 높게 책정되어 피청구인에게 문의 하였으나 임야의 공시지가는 시장에서 거래되는 가격을 전혀 반영하지 않는다는 상식적으로 납득하기 어려운 대답을 들었다. 이에 피청구인에게 이의신청을 제출하였으나, 용도지역 및 이용 상황이 유사한 비교 표준지를 선정하였으며, 토지특성 조사내용이 적정하다는 이유로 기각결정을 통보받았다. 2) 청구인은 피청구인이 어떤 유사한 비교표준지를 선정하여 비교하였는지에 대한 자세한 정보를 알 수 없기에 이 사건 처분은 부당하다고 판단된다. 3) 청구인은 10여 년 전부터 이 사건 임야를 공시지가의 2분의 1 가격으로 매매하려고 하였으나, 경사가 매우 급하고 임야 주위가 산림청 임야로 둘러싸여 있어 현실적으로 활용도가 거의 없는 토지이기에 매매자체가 불가능하다는 대답만 반복적으로 듣고 있다. 지난 10여 년 동안 공시지가의 2분의 1 가격에도 매수하려고 하는 사람이 없다는 것은 해당 임야가 경제적으로 효용 가치가 없다는 것을 전적으로 증명하고 있는 것이기에 피청구인의 이 사건 처분을 받아들일 수 없다. 4) 또한 재산세는 현실적으로 재산의 경제적 가치에 맞게 부과되어야만 납세자의 입장에서도 납부의 의무를 성실히 수행할 수 있는 것이다. 임야는 공동주택과 달리 표준화되어 있지 않고 거래도 상대적으로 적어 공시지가 책정에 오류를 범할 가능성이 있다. 공동주택의 공시지가는 시가 기준보다 낮게 책정되어 부과되는 반면 임야의 경우는 공시지가가 공정하지 않게 책정되는 경우가 많다. 이 사건 임야에 책정된 공시지가가 재산 가치에 비해 전혀 현실성 없이 과도하게 책정되어 성실한 납세자의 입장에서 부당함을 느끼고 있으며, 해마다 과도한 재산세 납부 때문에 경제적으로도 심한 부담이 되고 있다. 5) 따라서 이 사건 임야는 현실적으로 경제적 가치가 거의 없음에도 공시지가가 지나치게 높게 책정되어 있고 그에 따른 재산세가 과도하게 부과되고 있어 부당하므로 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가의 결정·공시 및 이의신청의 처리는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 내지 제12조 및 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부지침)에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시되며, 개별공시지가의 조사·산정 시 비교표준지를 선정함에 있어서는 조사대상 토지와 동일한 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정하도록 있으며 그에 대한 결과는 아래의 (별표 1)과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023567"></img> (별표 1) 2) 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부지침)에 따르면 고저의 토지특성은 해당 토지가 속한 지대의 전반적인 경사도를 기준으로 간선도로 및 주위의 지형지세와 비교하게 되어 있지만 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우는 주의의 지형지세를 기준으로 조사하도록 되어 있는 바, 해당 토지는 임야로서 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 낮은 토지에 해당되므로 주위의 지형지세가 해당 토지의 고저 결정요소임을 알 수 있다. 그러므로 고저가 완경사인 표준지와 불과 약 100m밖에 떨어져 있지 않고 인근 필지의 고저 토지특성이 완경사로서 완경사지대를 형성하고 있으므로 이에 기인한 해당 토지의 고저 토지특성(완경사)은 적정하게 결정된 토지 특성임을 알 수 있다. 또한 인근 유사토지들의 지가 분포현황 (2만2천원 ~ 2만6천원)을 보았을 때도 해당 토지의 지가는 가장 낮은 2만 2천원이므로 해당 지가가 높은 지가라고 주장하는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 3)“개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산 가격공시에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다고 할 수 없다.”는 대법원 판례에서 알 수 있듯이 해당 지가가 실제 거래가격을 초과한다는 사유는 개별공시지가의 정정 사유가 될 수 없으므로 이에 기인한 이의신청에 대한 기각처분은 적법하다 할 것이다. 4) 따라서 이 사건 토지의 개별공시지가는 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 토지 특성을 조사하고 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용 상황이 동일한 표준지를 선정하여 적정하게 개별공시지가를 산정하였으므로 청구인의 이의신청에 대한 기각처분은 정당한 것이며, 이의신청 기각처분을 취소해 달라는 청구인의 주장은 이유가 없다 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시·군·구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구부동산가격공시위원회를 둔다. 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 ※ 국토교통부훈령 제1065호 제2조(정의) 이 지침에서 "검증"이란 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가업자가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. 제3조(검증의 구분) 검증은 다음 각 호와 같이 구분한다. 3. "이의신청지가검증"이란 시장·군수·구청장이 개별공시지가를 결정·공시한 후 법 제11조 및 영 제22조에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 제15조(의견제출지가검증의 실시) 의견제출지가검증 시에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제20조(준용규정) 제6조제2항, 제9조, 제11조, 제13조 및 제15조의 규정은 이의신청지가검증의 경우에 이를 준용한다. 【2019년도 적용 개별공시지가 조사산정지침】 ※ 국토교통부지침 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 2019. 6. 26. 피청구인에게 이 사건 임야의 개별공시지가가 임야 가치에 비해 너무 높이 평가되었다고 주장하며 공시지가 22,000원/㎡을 10,000원/㎡으로 하향조정하여 달라는 이의 신청서를 제출하였다. 나) 피청구인은 이의신청 심사를 위해 감정평가법인에 검증을 의뢰하여 2019. 7. 9. 검증결과를 받았다. 감정평가법인의 검증결과에는 다음과 같이 기재되어 있다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023569"></img> 다) 피청구인은 2019. 7. 19. ㅇㅇ시 부동산가격공시위원회를 개최하였고, 이 사건 임야의 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 지가에 대하여 원안 가결하였다. 라) 이에 피청구인은 2019. 7. 24. 청구인에게 이의신청 기각 결정을 통보하였다. 2) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항에 따르면 시장·군수·구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 같은 법 같은 조 제4항과 제5항에 따르면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조에 의하면 국토교통부장관은 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수·구청장에게 통보하여야 하는데 이 때 지가 형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항, 개별공시지가 산정 기준이 되는 표준지 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등을 포함하여야 한다. 같은 법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청 심의 시 필요할 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 또한 같은 법 제25조에 의하면 개별공시지가에 대한 이의신청 등을 심의하기 위해 시장·군수·구청장 소속으로 시·군·구 부동산가격공시위원회를 두도록 되어 있다. 국토교통부훈령 제1065호(개별공시지가의 검증업무 처리지침)에 의하면 시장·군수·구청장에게 신청된 이의신청지가를 검증할 때에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 또한 국토교통부 지침인 2019년도 개별공시지가 조사산정지침에 의하면, 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정되며 그 절차는 비교표준지를 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음, 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 산정하도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 임야의 경사도가 28°~ 30°로 활용이 어렵고, 공시지가 2분의 1 가격으로도 매매가 불가한 토지임에도 피청구인이 산정한 개별공시지가는 임야의 현실적인 재산가치보다 높게 책정되었다고 주장하며 이의신청 기각결정 통지의 취소를 구하고 있다. 판례는“개별공시지가 결정의 적법 여부는 구 지가공시및토지등의평가에관한법률 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결).”고 보고 있다. 위와 같은 법리를 이 사안에 적용하여 살펴본다면, 청구인이 주장하는 바와 같이 이 사건 임야가 공시지가의 2분의 1 가격으로도 매매가 불가능하고, 시세보다 개별공시지가가 높다는 사실만으로 개별공시지가 이의신청에 대한 기각 처리결과가 위법·부당하다고 볼 수 없다. 또한 피청구인이 이 사건 임야의 개별공시지가에 대한 청구인의 이의신청 내역을 검증함에 있어 관련법령에 따라 감정평가법인의 이의신청지가 검증 결과보고서를 받아 ㅇㅇ시부동산가격공시위원회의 심의 의결을 거쳐 이의신청 기각결정을 하였으므로 그 절차상 위법이 없으며, 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 이 사건 임야와 토지이용상황이 동일한 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 산ㅇㅇ-ㅇ번지를 비교 표준지로 선정하여 적정하게 개별공시지가를 산정한 것으로 그러한 결정에 위법함은 없다 할 것이다. 따라서 이 사건 처분이 위법·부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.