개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 ○○개 필지, ○○리 ○○번지 외 ○○개 필지(이하 각‘이 사건 제1토지’, ‘이 사건 제2토지’라 하고, 합하여 ‘이 사건 토지들’이라 한다)를 소유한 회사이고, 피청구인은 2024. 4. 30. 「부동산가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지들의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정 공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 청구인은 2024. 5. 27. 피청구인에게 이 사건 토지들의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 같은 해 6. 27. 청구인에게 이의신청 기각 결정(이하 ‘이 사건 이의신청 기각결정’이라 한다) 통지를 하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장ㆍ동향의 조사ㆍ관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제18조(개별공시지가의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 본문에 따라 개별토지가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제4항에 따라 산정한 전체 개별토지가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 법 제10조제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시해야 한다. 1. 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가와의 균형 유지에 관한 사항 5. 표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지 특성과 일치하는지 여부 6. 개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 단서에 따라 감정평가법인등의 검증을 생략할 때에는 개별토지의 지가변동률과 해당 토지가 있는 읍ㆍ면ㆍ동의 연평균 지가변동률(국토교통부장관이 조사ㆍ공표하는 연평균 지가변동률을 말한다) 간의 차이가 작은 순으로 대상 토지를 선정해야 한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역ㆍ용도지구가 변경되는 등의 사유가 있는 토지는 검증 생략 대상 토지로 선정해서는 안 된다. ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별토지 가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다. 1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다) 3. 토석의 채취 4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다) 5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제3조(검증의 구분) 검증은 다음 각 호와 같이 구분한다. 1. “산정지가검증”이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 지가에 대하여 지가현황도면 및 지가조사자료를 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제10조제5항 및 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제18조제1항ㆍ제2항에 따라 실시하는 검증을 말한다. 2. “의견제출지가검증”이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 지가에 대하여 법 제10조제5항 및 영 제19조에 따른 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)이 지가열람 및 의견제출기간 중에 의견을 제출한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 3. “이의신청지가검증”이란 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시한 후 법 제11조 및 영 제22조에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 제10조(산정지가검증의 실시) ① 산정지가검증을 의뢰받은 감정평가법인등은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 작성하여 제공하는 지가현황도면 및 지가조사자료를 기준으로 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 다만, 감정평가법인등이 필요하다고 인정하는 경우에는 현지조사를 실시할 수 있다. ② 지가현황도면을 작성한 공무원과 검증을 실시한 감정평가법인등은 지가현황도면의 여백에 그 작성과 검증의 정확성을 확인한 후 서명날인하여야 한다. 다만, 지가현황도면을 전자도면으로 제공하는 경우에는 서명날인을 생략할 수 있다. 제11조(산정지가검증 시 확인사항) ① 감정평가법인등이 제10조제1항에 따라 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각 호의 사항을 충실히 검토ㆍ확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 산정한 개별토지의 특성이 표준주택가격, 개별주택가격, 비주거용 표준부동산가격 및 비주거용 개별부동산가격 산정 시 고려된 토지특성과 일치하는지 여부 6. 개별토지가격 산정 시 적용된 용도지역, 토지이용상황 등 주요 특성이 공부(公簿)와 일치하는지 여부 7. 그 밖에 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가법인등이 제1항에 따라 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가법인등에게 별지 제1호서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가법인등은 제외한다. 제20조(준용규정) 제6조제2항, 제9조, 제11조, 제13조 및 제15조의 규정은 이의신청지가검증의 경우에 이를 준용한다. 【2024년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 1. ~ 2. (생략) 3. 토지특성 항목별 조사요령 ① ~ ⑬ (생략) ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. ㉰ ~ ㉱ (생략) ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. ※ (예1) 인근지역의 주된 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등은 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재, 인근지역의 주된 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ※ (예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ㉳ 토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가를 받고 실공사(착공신고 등 적법한 절차에 따른 실공사를 의미)를 착공한 시점 또는 개발행위허가 등을 받고 실공사를 착공한 시점을 기준으로 건축용도 또는 부지조성의 용도에 맞추어 조사한다. ㉴ ~ ㉷ (생략) ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829779"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 1. ~ 2. (생략) 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829777"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며, 이 경우 해당 도로의 계통성 및 연속성 등을 고려하여야 한다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. ③ 주거지역 또는 관리지역 내에서 동일한 시군구 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지를 선정할 수 있다. ※ (예시) 주거지역의 경우 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등과 같이 가격수준이 유사한 용도지역 내 표준지를 선정하는 것이 원칙이나, 준주거지역 내 표준지가 부재하거나 선정이 불합리한 경우 가격수준이 유사한 3종일반주거지역의 표준지를 활용할 수 있음 ※ (예시) 관리지역 간 교차선정이 가능하며, 보전관리지역 표준지가 없는 경우, 계획관리 또는 생산관리지역 내 표준지를 선정할 수 있으나, 용도지역별 가격배율로 인해 왜곡된 지가가 산정될 수 있으므로 가급적 동일 용도지역의 표준지를 선정한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 1. ~ 2. (생략) 3. 토지특성 항목별 적용방법 가. 지목 ○ 지목배율은 공부상 지목을 기준으로 적용한다. ○ 조사대상필지와 비교표준지의 토지이용상황(주용도)이 같고, 토지이용상황(주용도)이 전, 답, 임야인 경우에만 적용한다. - 다만, 토지이용상황이 농업용 창고, 축사인 경우에는 지목배율을 적용하지 않는다. ○ 택지개발사업, 정비사업, 산업단지개발사업 등 개발사업이 진행 중인 토지에는 지목배율을 적용하지 않는다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지 등기사항전부증명서, 토지특성조사표, 이의신청서, ○○시 부동산가격공시위원회 심의결과, ○○지구 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획) 결정(변경) 고시, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지들을 소유한 회사이고, 피청구인은 2024. 4. 30. 부동산공시법 제10조에 따라 이 사건 토지들에 대하여 아래와 같이 이 사건 처분을 하였다. 나) 청구인은 2024. 5. 27. 피청구인에게 이 사건 토지들의 2024. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대하여 개별공시지가 하향조정 취지의 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 같은 해 6. 21. ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 같은 해 6. 27. 청구인에게 이 사건 이의신청 기각 결정 통지를 하였다. 다) 피청구인은 2023. 2. 22., 2024. 7. 19. ○○리 ○○번지 일원에 대해 ○○지구 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획) 결정(변경)을 고시하였다. 라) 한편, ○○ 주식회사는 2021. 7. 21. 피청구인으로부터 이 사건 토지들을 포함한 ○○리 ○○ 외 43필지에 대하여 공동주택(아파트) 부지 및 현장사무실 설치 부지 조성을 목적으로 개발행위허가를 받았고, ○○ 주식회사는 피청구인에게 위 허가에 대하여 취소를 신청하여 피청구인이 2023. 10. 30. 개발행위허가 취소원을 수리하고 통보하였다. 2) 부동산공시법 제10조제1항, 제4항, 제5항에 의하면, 시장 등은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장 등이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장 등은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. 한편 부동산공시법 제11조제1항 및 같은 법 시행령 제22조에 의하면, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장 등에게 이의를 신청할 수 있고, 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장 등에게 제출하여야 하며, 시장 등은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 3) 처분의 적정 여부 청구인은 이 사건 토지들에 택지개발사업 등의 개발사업이 진행되고 있지 않아 이 사건 제1토지의 토지이용상황은 ‘임야’, 이 사건 제2토지의 토지이용상황은 ‘전’임에도 불구하고 피청구인이 이 사건 토지들의 토지이용상황을 ‘주거나지’로 조사한 점, 이 사건 제1토지의 지목은 ‘임야’, 이 사건 제2토지의 지목은 ‘전’이나 지목이 ‘대지’인 비교표준지를 선정한 점, 이 사건 토지들과 비교표준지 간 지목 편차를 반영하지 않은 점, 이 사건 토지들과 조건이 유사한 인근 토지의 개별공시지가와 균형을 유지하지 못한 점 등을 들어 이 사건 처분이 위법·부당하다고 주장한다. 가) 이 사건 토지들의 이용상황에 대하여 「2024년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 토지이용상황은 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니하고, 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. 또한 주거지역 내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재하도록 하고 있다. 한편 ‘주거나지’는 주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용·개발될 가능성이 높은 토지를 말한다. 기록에 의하면 ○○ 주식회사는 2021. 7. 21. 피청구인으로부터 이 사건 토지들을 포함한 ○○리 ○○ 외 43필지에 대하여 공동주택(아파트) 부지 및 현장사무실 설치 부지 조성을 목적으로 개발행위허가를 받았고, ○○ 주식회사는 피청구인에게 위 허가에 대한 취소를 신청하여 피청구인이 2023. 10. 30. 개발행위허가 취소원을 수리하고 통보한 것이 확인된다. 또한 피청구인이 2023. 2. 22. 이 사건 토지들이 포함된 ○○리 ○○번지 일원에 대하여 ○○지구 도시관리계획(지구단위계획구역, 지구단위계획) 결정(변경)을 고시하여 공동주택 및 근린생활시설을 조성할 계획이고, 이 사건 토지들과 접하고 있는 ○○리 ○○번지에 2024. 1. 31. 945세대 규모의 공동주택(아파트)이 사용승인된 점 등이 확인되는바, 이 사건 토지들은 ‘주변의 토지이용상황이 주택지대로서 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있으나, 가까운 장래에 주택용지로 이용·개발될 가능성이 높은 토지’로서 ‘주거나지’에 해당된다고 봄이 타당하다. 한편, 청구인은 이 사건 토지들과 비교표준지 간 지목 편차를 반영하지 않은 점이 위법하다고도 주장하나 「2024년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면 지목배율은 토지이용상황이 전, 답, 임야인 경우에만 적용하도록 하고 있으므로 토지이용상황이 ‘주거나지’인 이 사건 토지들의 개별공시지가 산정 시 지목배율은 고려대상이 아닌바, 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 나) 비교표준지 선정에 대하여 「2024년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 ‘비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정하고, 토지이용상황의 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미한다’라고 규정되어 있다. 피청구인은 이 사건 토지들의 비교표준지를 선정함에 있어 동일한 용도지역인 제2종 일반주거지역 내, 토지이용상황의 대분류가 주거용으로 동일한 표준지를 선정하여 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 적용하여 개별공시지가를 적정하게 산정하였는바, 이 사건 토지들의 개별공시지가를 산정함에 있어 이 사건 비교표준지를 선택한 것이 위법하다고 볼 수 없다. 다) 인근 토지와 비교 시 개별공시지가 산정 결과의 부당함에 대하여 청구인은 이 사건 토지들과 인접해있는 ○○리 ○○번지는 이 사건 토지들과 동일하게 개발행위허가를 받고 토석을 채취하고 있음에도 불구하고 토지이용상황은 상이하게 조사하고 있어 개별공시지가의 불균형이 발생하였다고 주장하고 있으나, 피청구인의 답변서에 의하면 오히려 ○○리 ○○번지 등 인접 토지들의 이용상황을 이 사건 토지들과 동일한 이용상황으로 변경하거나 비교표준지를 재산정하는 등의 현황에 부합하는 조치들을 통하여 개별공시지가의 불균형을 시정할 수 있을 것으로 보이므로, 이에 관한 피청구인의 주장은 이유 있다. 따라서 이 사건 처분은 부동산공시법령 및 관련 지침에 따라 적법하게 이루어진바, 위법·부당하다고 보기 어렵다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.