개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 OO시 OO읍 OO리 OOO-O(대, 927㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 법인이고, 피청구인은 2016. 5. 31. 이 사건 토지의 2016. 1. 1. 기준 개별공시지가를 OOO,OOO원/㎡으로 결정하여 공시하였다. 이에 청구인은 2016. 6. 10. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가를 하향조정하여 줄 것을 요청하는 이의신청서를 제출하였고, 피청구인은 감정평가사의 검증과 OO시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2016. 7. 28. 이 사건 토지의 개별공시지가는 당초 가격이 적정하여 조정하지 아니한다는 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하여 청구인에게 통지하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 2016. 6. 7.경 피청구인에게 개별공시지가가 OOO,OOO원/㎡로 높게 산정되어 이를 낮추어 달라고 이의신청을 하였으나 2016. 8. 3. 경 ‘적정하여 조정하지 아니함’ 이라는 이의신청 처리통지문을 받았다. 청구인 소유토지(대, OO시 OO읍 OO리 OOO-O 소재) 주변에 있는 (주)OOO 소유 주변 공장용지(OOO-O, OOO-O, OOO-O, OOO-O)들은 맹지가 아니므로 개별공시지가가 OOO,OOO원/㎡가 타당하나 청구인 소유토지는 맹지에 해당하여 주변토지와 동일한 공시시가를 적용하는 것은 부당하다고 사료된다. 청구인은 2012. 3. 16. 경매(OO지원OOOO 타경OOOO)로 이 사건 토지를 51,110,000원에 취득한 바 있으며, 2015. 4월경 청구인에게 개별공시지가에 대한 이의신청을 하여 조정(144,300원/㎡→127,600원/㎡) 된바가 있다. 중개사무소에 90,000,000원(97,100원/㎡)에 매매를 의뢰하였으나 거래가 안 되고 있는 실정이다. 개별공시지가는 시세의 70~80%라고 하는데 이 사건 토지는 너무 높게 산정되어 있으니, OO시청에서 90,000,000원에 매입해 주던지 2015년도 처럼 개별공시지가를 낮게 재산정하도록 재결하여 주기 바란다. 2) 보충서면 가) 피청구인의 주장 청구인이 이의신청을 해서, 2016. 7. 6. 감정평가사에게 검증의뢰하여 감정평가사로부터 검증결과보고서(을 제1 호증)를 제출받아 그 결과를 통보한 것으로 적법한 절차를 거친 처분이므로 기각되어야 한다. 나) 이에 대한 청구인의 답변 감정평가사가 실거래가격을 근거로 감정평가를 한 것이 아니고, 국토교통부에서 작성한 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표에 따라서 감정평가한 것이므로 이 사건토지와 같은 맹지에 동일하게 적용하는 것은 부당하다. 실제로 이 사건 토지(927㎡)에 대한 감정인의 검증결과보고서(OOO,OOO원/㎡, 매매가 141,645,000원)가 맞다면 9,000만원(97,087원/㎡)에 벌써 매매가 되었을 것이다. 개별공시지가가 너무 높게 산정되었다는 것이며 이론보다 실체가 더 중요하다고 생각한다. 모든 필지에 대하여 공무원들이 실사할 수는 없겠지만, 민원인이 이의신청한 토지 중에서 개별공시지가와 이의신청가격의 차이가 큰 경우에는 실제로 현장에 가서 실거래가격을 조사하여 민원인의 불만이 없도록 하였으면 한다. 실제로 2015년도에 피청구인에게 이의신청을 했을 때에는 담당공무원이 감정평가사와 같이 현장실사를 하여 개별공시지가를 하향조정(146,600원/㎡→127,600원/㎡)하였던 바가 있다. 담당공무원에게 감사하게 생각하고 있다. 실거래가는 OO면사무소앞 OOOO컨설팅(OO시 OO읍 OO리 OOO-O 소재) OOO 실장에게 문의해보면 이 사건 토지는 맹지라서 9,000만원에도 매매가 어렵다고 할 것이다. 감정평가사가 실거래가격을 조사하지 않았으므로 실거래가격을 조사하여 공정하게 해주었으면 한다. 실거래가격 조사가 어려우면 2015년도 피청구인이 조정해준 127,600원에서 조금 올려서 청구취지대로 이사건토지에 대한 개별공시지가를 130,000원/㎡으로 조정해 주었으면 한다. 나. 피청구인 주장 1) OO시 OO읍 OO리 OOO-O번지에 대한 청구인의 이의신청서를 접수하여, 개별공시지가 이의신청 처리절차에 의거하여 개별공시지가 이의신청에 대해 감정평가업자의 검증을 거쳐 OO시부동산평가위원회에서 심의한 그 결과를 청구인에게 통지 하였으나 이에 불복하여 행정심판을 청구하였다. 2) 개별공시지가 조사·산정의 근거는「부동산 가격공시에 관한 법률」제9조 내지 제10조와 ‘개별공시지가 조사·산정지침’으로서 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장군수구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한「표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시 군구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다. 3) 이 사건 토지(OO시 OO읍 OO리 OOO-O번지)는 이의신청 (2016년 6월 10일)이 접수되어 감정평가사에게 검증의뢰(2016년 7월 6일)하여 검증결과보고서(을 제1 호증)를 제출(2016년 7월 21일)받아 OO시부동산평가위원회의 심의(2016년 7월 25일)하여 결과를 청구인에게 통지한 사항으로, 법에서 정한 적법한 절차를 거친 처분으로 정구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 따라서 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 개별공시지가 이의신청에 대한 통지는적법·타당한 처분으로 개별공시지가 조정 의무이행정구를 구하는 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ②시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ② 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2016년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅰ. 개별공시지가 조사계획 1. 조사개요 가. 개별공시지가의 개념 (1) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 (2) 국토교통부장관이 개발·공급한「표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 (3) 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다. Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는「건축법 시행령」별표1 및「주택법 시행령」을 참조하여 결정한다. ㉱ 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. 예1) 각 용도지역내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하고, 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 구분하여 기재함 예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재함 ㉳ 토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가 등을 받고 착공신고후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 건축용도 또는 부지조성의 용도에 맞추어 조사한다. 토 지 이 용 상 황 구 분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273589"></img> (16) 지형지세 : 형상 ㉮ 토지의 형상은 다음 유형중에서 가장 비슷한 것을 택하여 다음과 같이 기재한다. ㉯ 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로에 접하지 아니한 토지(맹지)의 형상은 인접도로방향을 기준으로 기재한다. 다만 둘 이상의 도로가 인접한 경우에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단한다. 형 상 구 분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273587"></img> ( 토지모양 ) < 예 시 > ※ 다각형의 경우 토지의 효용도를 감안하여 형상을 파악하여야 하며, 특히 각지에 위치한 토지는 가각 정리된 부분이 있을 경우에는 가각이 없는 것으로 보고 판단함 < 예 시 > <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273591"></img> - A부분의 형상은 가로장방형으로 조사 (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지내 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. ○ 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용중인 도로와 건설공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용중인 토지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. ○ 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 대규모 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273593"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273585"></img> ※ 1) 광·대로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 광대로한면으로 조사함 2) 중로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 중로한면으로 조사함 3) 소로에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 소로한면으로 조사함 4) 세로한면(가)에 한면이 접하면서 세로한면(불)에 접하는 토지는 세로한면(가)로 조사함 5) 계단도로는 통상적인 도로에 비해 그 기능이 저하됨을 감안하여 해당 도로보다 한단계 낮은 도로로 조사함. * 세로(가)인 계단도로는 세로(불)로, 소로인 계단도로는 세로(가)로 조사함 * 계단도로 : 전반적인 계통으로 보아 차량의 통행이 가능하나, 구간 중 일부가 계단으로 되어 있어 차량의 자유로운 통행에 지장이 있는 도로 6) 동일노선의 도로폭이 일정하지 않는 경우에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도로폭을 기준으로 조사함 7) 이면(二面)가로획지는 각지로 조사함 8) 준각지(準角地)는 각지로 보지 아니하고 한면으로 조사한다. 다만, 접면도로폭이 승용차가 원활하게 교차할 수 있는 정도인 경우에는 각지로 조사함 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】개정 2015.10. 6. 국토교통부훈령 제597호 제1조(목적) 이 지침은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제11조제4항, 같은 법 시행령(이하 “영”이라 한다)제17조 및 같은 법 시행규칙 제4조에서 규정하고 있는 검증업무의 시행에 필요한 세부사항을 정함으로써 개별공시지가의 적정성 제고를 도모함을 목적으로 한다. 제2조(용어의 정의) “검증”이라 함은 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가업자가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 기타 지가변동율 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. 제11조(산정지가검증시 확인사항) ① 감정평가업자가 제10조 제1항의 규정에 의하여 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각호의 사항을 충실히 검토·확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 기타 시장·군수·구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 개별공시지가 조회 자료, 이의신청서, 토지특성조사표, 이의신청결과통지, 의견제출서, 의견제출지가 검증보고서, 현장사진등 기타자료의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 OO시 OO읍 OO리 OOO-O(대, 927㎡)를 소유한 법인이고, 피청구인은 2016. 5. 31. 이 사건 토지의 2016. 1. 1. 기준 개별공시지가를 OOO,OOO원/㎡으로 결정하여 공시하였다. 나) 청구인은 2016. 6. 10. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가를 하향조정하여 줄 것을 요청하는 이의신청서를 제출하였고, 피청구인은 감정평가사의 검증과 OO시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2016. 7. 28. 이 사건 토지의 개별공시지가는 당초 가격이 적정하여 조정하지 아니한다는 결정을 하여 청구인에게 통지하였다. 다) 2016년 결정된 개별공시지가(OOO,OOO원/㎡)에 대한 토지특성조사표를 보면 이 사건 토지의 토지용도는 ‘410’(공업용), 형상은 ‘08’(자루형), 접면은 ‘08’(세로한면(가)로 기재되어 있다. 라) 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정과 관련하여 청구인은 2015. 4. 30. 이 사건 토지의 개별공시지가를 하향조정하여 줄 것을 요청하는 의견제출서를 제출하였고, 피청구인은 이 사건 토지에 대한 시군구 열람지가는 ‘146,600원/㎡’이었으나 감정평가사의 검증절차를 걸쳐 하향 조정하여 개별공시지가를 ‘127,600원/㎡’으로 결정하였는데, ‘의견제출지가 검증보고서‘에 의하면 조정사유는 ‘현장조사 결과 지상 소재 건물이 멸실되었고, 인접토지 소유에 의해 도로가 차단되었는바, 이용상황(공업용→공업나지), 접면(세로(가)→맹지), 형상(부정형→자루형)을 변경하여 하향조정 하였음’이라고 기재되어 있다. 2) 부동산공시법 제11조제1항·제3항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조제2항에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 결정·공시일로부터 30일 이내 이의신청의 사유 등을 기재한 이의신청서를 시장에게 제출하여 이의를 신청할 수 있고 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있으며 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하도록 규정하고 있다. 부동산공시법 시행령 제16조에 의하면 국토교통부장관은 법 제11조 제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 등에게 통보하여야 하며 시장·군수는 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 3) 청구인 소유토지는 맹지에 해당하여 주변토지와 동일한 공시지가를 적용하는 것은 부당하므로, 하향조정하여야 하고, 2015. 4. 피청구인에게 개별공시지가에 대해 의견제출하여 조정(144,300원/㎡ → 127,600원/㎡)된 바 있고, 중개사무소에 9천만원(97,100원/㎡)에 매매의뢰하였으나 거래가 안 되고 있는 실정이므로 이 사건 처분을 취소하여줄 것을 주장한다. 4)「2016년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」Ⅰ.에 의하면 국토교통부장관이 개발·공급한 ‘표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)’상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산정하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시군구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 공시하도록 되어 있고, 또한, 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가 불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정 하여야 하고, 그리고 「2016년 개별공시지가의 검증업무 처리지침」및「개별공시지가의 검증업무 처리지침」에 따라 개별공시지가를 조사·산정하고 있으므로 이 사건 토지에 대한 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 등을 종합적으로 확인하여야 조사·산정 및 검증하여야 한다. 5) 이 사건 토지와 비교표준지(OOO-2)를 비교한바 용도지역, 이용상황 등 토지특성은 동일하며, 고저, 도로접면 등 차이가 있으나 유사한 표준지를 선정한 것으로 확인이 된다. 그런데, 2015년도에는 토지의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대한 의견제출이 접수되어 감정평가사의 검증절차를 걸쳐 도로접면이 맹지 등의 사유로 개별공시지가를 ㎡당 127,600원 결정한 사실이 있는데, 2016년에는 이 사건 토지의 도로조건(도로접면)을 ‘세로(가)’로 적용하여 개별공시지가를 ㎡당 OOO,OOO원으로 결정한 후, 청구인의 이의신청을 접수하고 감정평가사의 검증(검증결과 : 비교표준지 선정 및 토지특성조사가 적정하도 판단함) 및 OO시부동산평가위원회의 심의 절차를 걸쳐 청구인의 이의신청을 기각하였는바, 결국 피청구인이 이 사건 토지의 도로조건(도로접면)에 대한 토지특성을 검토함에 있어서 2015년의 경우에는 ‘맹지’, 2016년의 경우에는 ‘세로(가)’로 서로 달리 적용되어 개별공시지가의 가격차이가 발생하였다. 6) 그러나, 이 사건 토지에 대한 피청구인이 (2016. 1. 1. 기준) 개별공지시가를 조사·산정하면서 이 사건 토지에 대한 토지특성이 변경(도로조건 등)되었다는 특별한 사정이 없는데도 지난해와 다르게 변경(도로접면 : 맹지 → 세로(가))하여 개별공지가를 결정한 것은 토지특성조사 및 검증 업무를 소홀히 한 것으로 위법·부당하다고 판단되므로 청구인의 주장은 이유가 있다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인들의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.