개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 피청구인은 2024. 4. 29. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 (이하 ‘부동산공시법’이라 한다)에 따른 ‘2024년 1월 1일 기준 개별공시지가 결정’을 고시하였다. 청구인은 ○○시 ○○길 ○○ 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로, 이 사건 토지의 개별공시지가 산정이 부당하다는 이유로 2024. 5. 1. 피청구인에게 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2024. 6. 24. 이 사건 토지의 개별공시지가를 당초 220,000원/㎡에서 230,000원/㎡으로 상향 조정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. 제7조(표준지공시지가에 대한 이의신청) ① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조에 따라 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제9조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 개별공시자가 고시문, 이의신청서, 이의신청 처리결과 안내문 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 피청구인은 2024. 4. 29. 부동산공시법에 따른 ‘2024년 1월 1일 기준 개별공시지가 결정’을 고시하였다. 나) 청구인은 이 사건 토지의 소유자로서, 이 사건 토지의 개별공시지가 산정이 부당하다는 이유로 2024. 5. 1. 피청구인에게 이의신청을 하였다. 다) 피청구인은 위 나)항의 이의신청에 대하여 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2024. 6. 24. 이 사건 토지의 개별공시지가를 당초 220,000원/㎡에서 230,000원/㎡으로 상향 조정하는 이 사건 처분을 하였다. 2) 피청구인의 본안 전 항변에 대하여 피청구인은 청구인이 이 사건 표준지공시지가 및 그 인근 표준지공시지가 조사·산정에 위법성이 있다고 주장하므로 이 사건 심판청구의 피청구인은 국토교통부 장관이 되어야 하고 피청구인은 피청구인 적격이 없으므로 각하되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, ① 청구인의 청구취지는 ‘피청구인이 2024. 6. 24. 청구인에게 한 개별공시지가 이의신청 결정처분을 추가 상승분을 반영하여 변경한다’고 기재되어 있는 점, ② 이 사건 청구서 및 답변서 등에 따르면, 청구인은 이 사건 표준지공시지가의 위법성에 대하여 주장하고는 있으나, 결국 이 사건 표준지공시지가의 위법함을 이유로 이 사건 처분이 변경되어야 한다고 주장하고 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 심판청구는 피청구인이 2024. 6. 24. 청구인에게 한 개별공시지가 이의신청 결정처분을 다투는 것이라고 봄이 상당하므로, 이 사건 심판청구의 피청구인이 국토교통부 장관이 되어야 하므로 각하되어야 한다는 피청구인의 본안 전 항변은 이유없다. 3) 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가를 결정함에 있어 그 기준이 되는 이 사건 표준지공시지가 산정 시 인근 유사토지 거래사례로 이 사건 표준지와 7.4km 떨어져 있는 ○○시 ○○길 ○○ 토지를 사용한 점, 이 사건 표준지공시지가가 인근에 위치한 표준지인 ○○시 ○○길 ○○ 등의 공시지가에 비해 가격이 낮은 점 등을 사유로 이 사건 처분이 상향 조정되어야 한다고 주장한다. 대법원은 “표준지로 선정된 토지의 공시지가에 불복하기 위하여는 구 지가공시및토지평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제8조제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이고, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별토지 가격결정의 효력을 다투는 소송에서 그 개별토지 가격산정의 기초가 된 표준지공시지가의 위법성을 다툴 수 없다(대법원 1996. 12. 6. 선고 96누1832 판결, 대법원 1998. 3. 24. 선고 96누6851 판결 등 참조)”라고 판시하고 있다. 위 법리를 이 사건에 적용하면 청구인이 이 사건 표준지공시지가에 대해 부동산공시법 제7조 등 소정의 절차에 의하여 다툴 수 있는 것은 별론으로 하고, 개별공시지가 산정에 대하여 다투는 이 사건 심판청구에서 이 사건 표준지공시지가의 위법성을 다툴 수 없으므로, 이 사건 표준지공시지가의 위법성을 전제로 하여 이 사건 처분이 상향 조정되어야 한다는 청구인의 주장은 모두 이유없다. 한편, 청구인은 이 사건 토지 인근의 실거래가를 참고하여 이 사건 처분이 상향 조정되어야 한다고 주장하나, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 부동산공시법 등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 이 사건 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격과 다르다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없으므로(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결 참조), 청구인의 이 부분 주장 또한 이유없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.