개별공시지가 이의신청 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-21번지 외 2필지(대, 947㎡)와 같은 리 ㅇㅇ-96외 1필지(도로 33㎡) 토지(이하 통틀어‘이 사건 토지’라 한다) 소유주로 2019. 6. 28. 피청구인에게 부동산 가격공시에 관한 법률(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제11조에 따라 개별공시지가에 대한 이의 신청서를 제출하였다. 피청구인은 청구인의 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 2019. 7. 19. ㅇㅇ시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2019. 7. 24. 청구인에게 개별공시지가 이의신청 처리결과를 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인은 2016. 11. 7.부터 ㅇㅇ리 도로확장공사 보상 문제로 협의 중 공시지가 변경으로 인하여 토지보상금에 문제가 있어 개별공시지가 이의신청을 하였으나 토지보상 확정 후에 공시지가가 인상되어 처분을 받게 되었다. 2) 도로확장공사 보상금액 협상 중에 공시지가는 인하되고 토지보상금액이 확정되니 공시지가가 인상되어 이에 이의가 있어 처분의 부당함을 주장한다. 3) 위와 같이 토지보상에 문제가 있어 개별공시지가 이의신청 결정처분에 대하여 무효처리해 주시기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가는 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조(개별공시지가의 결정·공시등) 및 국토교통부에서 배포한「2019 개별공시지가 조사·산정 지침」에 따라 국토교통부 장관이 매년 공시하는 표준지공시지가 중 당해 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지로서 토지이용상황이 유사한 하나 또는 둘 이상의 표준지를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하고, 개별공시지가에 대한 적정성 여부 및 인근지가와의 균형유지 등에 대하여 감정평가업자의 검증을 거치고 부동산 가격공시위원회의 심의를 받아 최종 결정·공시한다. 또한 같은 법 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청)에 따라 토지소유자등은 공시된 지가에 이의신청을 제기할 수 있으며, 적정성 여부를 검토하여 타당한 경우 해당 개별공시지가를 조정하여 결정·공시한다. 2019. 6. 28. 청구인으로부터 개별공시지가 이의신청이 접수되어 피청구인은 동일 용도지역 안에 있는 유사한 이용 상황을 갖는 표준지 중에서 가장 적합하다고 판단되는 ‘ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-16번지’를 비교표준지로 선정하고, 위성사진 확인과 현장 확인을 거쳐 토지특성 중 도로접면을 ‘소로한면’[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]]에서 ‘소로각지’[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]로 변경하여 개별토지의 토지특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 적용하여 아래와 같이 적정하게 산정하였으며, 이후 감정평가업자의 검증을 받아 2019. 7. 19. ㅇㅇ시 부동산가격공시위원회 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027889"></img> 심의를 거쳐 적법하게 개별공시지가를 결정·공시하였다. 개별공시지가는 관련 법률과 지침에 규정된 절차와 방법에 의해 결정된 것으로 개별공시지가를 결정함에 있어서 그 과정에 법령상의 주요절차를 위반한 하자가 있는 경우나 비교표준지의 선정 또는 토지가격비준표에 의한 토지특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용에 잘못된 경우 또는 기타 위산, 오기로 인하여 지가 산정에 명백한 잘못이 있는 경우에는 그 개별공시지가결정의 위법 여부를 다툴 수 있다고 할 것이나, 개별공시지가 이의신청 후 토지보상이 확정되었고 이후 이의신청으로 개별공시지가가 상향되었다고 하여 이의신청에 대한 무효를 주장할 수 는 없을 것이다. 이상과 같이 이 건 토지는 부동산 가격공시에 관한 법률 및「2019년도 개별공시지가 조사ㆍ산정지침」에 따라 공시지가를 적법하게 산정하여 결정하였으므로 청구인의 이의신청에 대한 개별공시지가 결정처분은 정당한 것이며, 세금을 이유로 이의신청 후 적법하게 상향된 개별공시지가를 이전의 지가로 돌려달라며 무효를 주장하는 청구인의 주장은 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시·군·구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구부동산가격공시위원회를 둔다. 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 ※ 국토교통부훈령 제1065호 제2조(정의) 이 지침에서 "검증"이란 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가업자가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. 제3조(검증의 구분) 검증은 다음 각 호와 같이 구분한다. 3. "이의신청지가검증"이란 시장·군수·구청장이 개별공시지가를 결정·공시한 후 법 제11조 및 영 제22조에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 제15조(의견제출지가검증의 실시) 의견제출지가검증 시에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제20조(준용규정) 제6조제2항, 제9조, 제11조, 제13조 및 제15조의 규정은 이의신청지가검증의 경우에 이를 준용한다. 【2019년도 적용 개별공시지가 조사산정지침】 ※ 국토교통부지침 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 심판청구서 및 답변서, 이의신청서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-21 외 4필지 토지 소유주이다. 나) 청구인은 2019. 6. 28. 피청구인에게 이 사건 토지 개별공시지에 대하여 도로편입에 따른 보상계획 중인 필지이니 상향조정하여 달라는 이의 신청서를 제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027891"></img> 다) 이에 피청구인은 2019. 7. 3. 감정평가사와 현장 검증 실시 후 2019. 7. 19. ㅇㅇ시 부동산가격공시위원회를 개최하였는데 심의 결과는 아래와 같다. 라) 피청구인은 2019. 7. 24. 청구인에게 다)항의 ㅇㅇ시 부동산가격공시위원회 심의결과를 첨부하여 개별공시지가 이의신청에 대한 처리결과를 통지하였다. 2) 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항에 따르면 시장·군수·구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 같은 법 같은 조 제4항과 제5항에 따르면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조에 의하면 국토교통부장관은 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수·구청장에게 통보하여야 하는데 이 때 지가 형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항, 개별공시지가 산정 기준이 되는 표준지 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등을 포함하여야 한다. 같은 법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청 심의 시 필요할 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 또한 같은 법 제25조에 의하면 개별공시지가에 대한 이의신청 등을 심의하기 위해 시장·군수·구청장 소속으로 시·군·구 부동산가격공시위원회를 두도록 되어 있다. 국토교통부훈령 제1065호(개별공시지가의 검증업무 처리지침)에 의하면 시장·군수·구청장에게 신청된 이의신청지가를 검증할 때에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 또한 국토교통부 지침인 2019년도 개별공시지가 조사산정지침에 의하면, 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정되며 그 절차는 비교표준지를 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음, 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 산정한다. 3) 청구인은‘ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-21 외 4필지의 2019년 개별공시지가에 대하여 도로편입에 따른 보상계획 중인 필지이니 상향조정하여 달라는 이의 신청을 하였고, 이에 대해 피청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-21, 105, 106번지는 상향조정을, ㅇㅇ시 ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-117, 96번지는 공시지가가 적정하다는 이유로 기각결정을 하였는데 청구인은 토지보상금액 확정이후 일부 필지를 상향조정한 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 공급한 토지가격비준표 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증 및 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하게 되는데, 이 사건의 경우 제출된 증거와 기록을 살펴보면, 이 사건 토지들에 대한 개별공시지가 이의신청에 따른 검증시‘ㅇㅇ면 ㅇㅇ리 ㅇㅇ-16번지’를 비교표준지를 선정하고 위성사진 확인과 현장 확인을 거쳐 감정평가업자의 검증 및 부동산가격공시위원회의 심의 후 적법하게 개별공시지가를 결정하게 된 것으로 그러한 결정에 위법은 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 소로각지: 소로에 한 면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한 면 이상이 접하고 있는 토지 2) 소로한면: 폭8m이상 12m미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지