개별공시지가 이의신청 기각처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 000-8, 000-9, 000-30번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자인데, 피청구인은 2022. 12. 22. 청구인에게 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제12조에 따라 이 사건 토지에 대한 과(현)년도 개별공시지가를 정정하였음을 통보하였다. 청구인은 2023. 1. 20. 피청구인에게 이의신청을 하였고, 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐 같은 해 2. 13. 청구인에게 과(현)년도 직권정정 토지에 대한 이의신청 처리결과 기각결정 하였음을 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제1조(목적) 이 법은 부동산의 적정가격(適正價格) 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장ㆍ동향의 조사ㆍ관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가의 정정) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. ~ 7. (생략) 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2020. 10. 8.> 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 제23조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제12조에서 “대통령령으로 정하는 명백한 오류”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 법 제10조에 따른 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우 2. 용도지역ㆍ용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우 3. 토지가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우 ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조에 따라 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 틀린 계산 또는 오기(誤記)의 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다. 【2022년도 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 2. 토지특성 조사방법 가.~나. (생략) 다. 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서,‘부록 Ⅱ’의 일단지 조사·산정의 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다. ※ 일단지 판단 시 건축물대장상 ‘관련지번’란 등을 참고 1)“용도상 불가분의 관계”라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 2) 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어있거나 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 3) 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다. ※ 일단지로 조사된 필지는 토지특성조사표 “(33) 조사자의견”란에 기재하거나 별도 관리하도록 함 Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829643"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정 ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ※ (예시) 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역 등과 같이 가격수준이 유사한 용도지역 내 표준지를 선정하는 것이 원칙이나, 준주거지역 내 표준지가 부재하거나 선정이 불합리한 경우 가격수준이 유사한 3종일반주거지역의 표준지를 활용할 수 있음 ※ (예시) 보전관리지역 표준지가 없는 경우, 계획관리 또는 생산관리지역 내 표준지를 선정할 수 있으나, 용도지역별 가격배율로 인해 왜곡된 지가가 산정될 수 있으므로 가급적 동일 용도지역의 표준지를 선정 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 건축물대장, 토지대장, 과(현)년도 개별공시지가 정정 알림, 개별공시지가 이의신청서, 부동산가격공시위원회 심의 결과, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2022. 12. 22 청구인에게 부동산공시법 제12조에 따라 이 사건 토지에 대한 과(현)년도(2018년~2022년) 개별공시지가를 정정하였음을 통보하였다. 다) 이에 청구인은 2023. 1. 20. 피청구인에게 이 사건 토지의 개별공시지가에 대해 이의신청을 하였고, 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의 절차를 거쳐, 같은 해 2. 13.청구인에게 과(현)년도 직권정정토지 이의신청 처리결과 기각결정하였음을 통지하였다. 2) 이 사건 처분의 적법여부 가) 청구인은 이 사건 토지와 같은 동 00-2번지에 대해 개별공시지가를 조사함에 있어 일단지로 조사한 것은 위법하고, 00-2번지의 토지 지가가 그동안 너무 높게 산정되어 왔다고 주장한다. 그러나, 청구인은 2016. 11. 2. 같은 동 00-2번지의 건축물 증축 시 건축물대장상 이 사건 토지를 관련 필지로 추가하면서 대지면적을 439.7㎡에서 634.7㎡로 변경하였는바, 이 사건 토지 및 같은 동 00-2번지는 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있으므로 일단지로 조사하는 것이 타당하다고 판단되므로, 청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 청구인이 제출한 증거만으로는 청구인의 주장처럼 00-2번지의 지가가 불합리하게 높게 산정되었음을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 나) 청구인은 00-2번지의 공시지가에 대한 표준지 선정을 같은 동 00-3번지로 하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 부동산공시법 제10조제4항, 같은 법 시행령 제17조제1항 및 개별공시지가 조사·산정지침에 따르면 비교표준지의 선정은 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 하나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우에는 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있으며, 표준지가 2개 이상인 경우에는 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정할 수 있다. 그리고, 이 사건에서 피청구인은 00-2번지에 대하여 조사·산정지침에 따라 동일 용도지역 안에 있는 토지이용상황이 동일한 표준지 중에서 도로접면이 유사하고 연접한 토지인 00-3번지를 비교표준지로 선정하였으며, 앞에서 살펴본 바와 같이 이 사건 토지와 같은 동 00-2번지는 일단지로 조사하여야 하므로 비교표준지의 선정 또한 동일하여야 하는 것인바, 청구인의 위 주장은 이유 없다. 다) 청구인은 피청구인이 이 사건 정정을 하기에 앞서 부동산공시법 제10조제5항에서 규정하는 의견청취 절차를 거쳤어야 하는데, 이러한 의견청취 절차를 거치지 않은 절차상 하자가 있다고 주장한다. 그러나, 부동산공시법 제10조제5항의 의견청취 절차는 같은 법 제10조제1항에 따른 새로운 개별공시지가 결정에 있어 요구되는 절차라고 할 것이고, 이미 개별공시지가가 결정된 이후 같은 법 제12조에서 규정하는 사유가 발생함에 따라 이루어지는 개별공시지가의 정정의 경우에 대해서까지 위 의견청취 절차를 거칠 필요는 없다고 할 것이므로, 청구인의 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.