개별공시지가 이의신청 기각처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 5○○-○번지(이하‘이 사건 대상토지’라 한다)의 소유자이고, 이 사건 대상토지는 2010. 7. 16. ○○시 고시 제2010-299호에 따라 ○○○구역 주택재개발 정비사업 중 도시·군계획시설 중 공원부지로 지정되었다. 이 사건 토지의 2018. 5. 31.자 고시 공지지가는 418,100원/㎡로 전년 지가(677,200원/㎡) 대비 38% 하락하였다. 이에 청구인은 2018. 7. 2. 피청구인에게 개별공시지가 상향 조정을 요청하는 이의신청을 하였고, 피청구인은 2018년 제4회 부동산가격공시위원회 심의절차를 거쳐 청구인의 이의신청을 일부 수용하여 기존 418,100원/㎡에서 436,400원/㎡으로 상향조정하여, 2018. 7. 27. 조정 결정·공시일을 2018. 7. 31.로 하는 이의신청에 대한 처리결과를 청구인에게 통지하였다(이하‘이 사건 처분’이라한다). 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 건 처분에 이르게 된 경위 0. 1998년 대지 316㎡에 건평 678.88㎡ 철근 콘크리트 구조물 준공 0. 2010. 7. 2. ○○○구역 주택 재개발 정비사업 정비구역 지정 고시 0. 2018 현재까지 재개발 사업자가 없어 재개발이 불가하다고 판단됨. 0. ○○시에서 도시정비 사어부치소를 2019년 6월까지 하면 그동안 사용금액을 10억까지 보상 가능하다고 함. 2) 이 건 처분의 위법·부당성 가) 이 건 처분의 위법성 2010년 7월경 주택재개발 정비사업구역으로 지정되었으나 현재까지 사업성이 없어서 개발을 못 하고 있으며 아파트 계획에 따른 말 그대로 도시계획인바, 고로 공원조성이 이루어진 후 개별공시지가가 조정 책정됨이 타당하다. 정비구역 지구 지정 당시는 재개발 지정조건에 타당치 않아 재개발 취소 등의 소송 중이었다. 지방법원은 승소. 고등법원은 동쪽 약 400m ~ 500m 떨어진 지점. 산에서 흐르는 빗물에 허술한 둑이(물막이) 공교롭게도 그때 터져 마을 일부 골목길이 진흙탕이 되어 본 소송과는 다른 취락지구로 변하여 패소(이듬 해 둑 개보수로 튼튼함) 이에 억울하여 상소한 결과 대법원에서 기각되었다. 나) 이 건 처분의 부당성 본 토지에서 남쪽으로 약 40 ~ 50m 떨어진 곳에 ○○시에서 만든 큰 공원이 있으며 혹여 재개발 또는 다른 도시계획등으로 편입되었을 때 공시지가가 낮으면 보상 등에 본인이 손해가 클 것으로 판단된다. 보상가는 공시지가를 기준으로 책정되는 것으로 알고 있다(감정평가사 의견). 3) 결론 따라서 이 건 처분은 2017년 개별공시지가를 기준으로 공원조성 될 때까지 변경된 적이 없는 준주거 지역으로 연평균지가 상승률을 기준으로 책정함이 타당하니 왜 2010년 정비구역 지정 시부터 2017년까지는 준주거지 지역으로 그대로 있다가 어떤 근거에 의한 사유인지 이제 와서 남의 사유재산을 ○○시 마음대로 약 40% 감액조정 한 것은 위법 부당하므로 취소되어야 한다(2017년 이전 담당공무원 또는 현재 조정 공무원 중 조정을 잘못한 자는 처벌을 응당히 받아야 한다). 【보충서면】 4) ○○구청장 답변서 4. 이 사건 처분의 적법성 가.항에 개별 공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사·결정·공시하는 개별 토지의 단위면적당 가격이라 하였는데 본 토지는 2010년 7월 16일 ○○○구역 주택재개발 정비사업 정비구역 지정(결정) 후 단 한 번도 조사·결정하지 않고 있다가 2018년에 와서 개인토지의 공시지가를 약 40% 감액조정함은 ○○시 ○○구청장의 갑질이라 본다. 국토교통부장관령을 무시하고 구청장 마음대로 조정·결정하고 싶으면 언제든지 하는 것은 위법·부당하다. 5) ○○시 매몰비용 지원 도시주거환경 결정비 조례를 개정했지만 ○○○구역은 우여곡절 끝에 재개발지구로 지정되어 조합까지 설립되었으나 8년이 지난 지금까지 사업을 시행할 자가 없는 지구임을 감안 2017년 이전과 같이 준주거지역 공시지가를 기준으로 조정함이 타당하다. 6) 모현1지구는 재개발이 취소될 것으로 생각되지만 만에 하나라도(1/10000) 사업이 가능할 시 본 토지는 토지보상을 공원으로 준용하지 않고 준주거지역으로 감정평가하여 보상하는 것인지 확인하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 5○○-○번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 2018년 7월 2일 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 상향 조정을 요청하는 이의신청을 하였다. 나) 이 사건 토지의 공시지가는 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정 시 토지특성항목 중 도시·군계획시설 등을 조사·반영하여 산정한 결과 전년지가 대비 38% 하락하였다(2017년 677,200원/㎡→2018년 418,100원/㎡). 다) 피청구인은 이 사건 토지에 대하여 재조사 후 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 감정평가업자의 검증 및 ○○시부동산가격공시위원회의 심의 절차를 거쳐 청구인의 이의신청을 일부 수용하여 공시지가를 상향조정하였으나(기존 418,100원/㎡→조정 후 436,400원/㎡), 청구인은 전년지가 수준으로 상향조정을 주장하며 이 사건 행정심판을 청구하였다. 2) 이 사건 처분의 적법성 가) 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한「표준지와 지가산정○○토지의 지가 형성요인에 관한 표준적인 비교표」(이하‘토지가격비준표’라 한다)상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다. 나) 이 사건 토지는 ○○시 고시 제2010-299호에 따라 ○○○구역 주택재개발 정비사업 중 도시·군계획시설 중 공원으로 지정되었는데, 청구인은 현재까지 사업이 진행되지 않고 있으므로 공원 조성이 이루어진 후에 개별공시지가를 조정해야 한다고 주장하지만,「2018년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」(이하‘산정지침’이라 한다) 도시·군계획시설 조사요령에 따르면 관계법령의 규정에 의하여“도시·군계획시설로 결정·고시된 토지는 이를 조사하여 기재하도록 되어있으며, 공시기준일 현재 도시·군계획사업 등이 착공 내지 완료된 경우에는 토지이용상황란에 해당 공공용지의 실제이용상황을 기재하고 도시·군계획시설란에는 기재하지 아니한다”라고 규정하고 있어 청구인은 산정지침 조사요령 내용과는 반대되는 주장을 하고 있다 할 것이다. 다) 이 사건 토지는 청구인의 이의신청으로 도시·군계획시설 포함 전반적인 토지특성을 재검토하고 감정평가사의 검증 및 부동산가격공시위원회의 심의절차를 거쳐 토지특성항목 중 도로접면을 조정하고(기존 중로한면→조정후 중로각지) 개별공시지가를 상향조정하여(2017년 677,200원/㎡→2018년 418,100원/㎡→이의신청 조정 후 436,400원/㎡) 청구인에게 결과 통지한 사항으로 이의신청에 대한 처분은 적법한 것이다. 《이 사건 토지 지가조사 산정내역 》 (단위 : 원/㎡) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027887"></img> ○ 도시계획시설 제외 배율: 1.236 ○ 도시계획시설 배율: 0.600 (개별지:0.6, 표준지:0) ○ 도시계획시설 적용식: [(1-((100/100)*(1-0.6)))/(1-((0/100)*(1-0)))] ○ 산정가격: 436,400 라) 참고로 토지보상법에 따라 공익사업을 목적으로 하는 토지의 보상은 공법상 제한이 없는 상태로 상정하여 평가되므로, 개별공시지가 기준으로 평가된다는 청구인의 주장은 근거 없다. 3) 결론 따라서, 피청구인의 개별공시지가 이의신청 처리는 적법한 처분으로 이 사건 청구는 이유 없으므로 “기각”되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장·군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 나. 검토의견 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 이의신청 지가검증 결과보고서 및 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○읍 ○○리 5○○-○번지의 소유자이고, 이 사건 대상토지는 2010. 7. 16. ○○시 고시 제2010-299호에 따라 ○○○구역 주택재개발 정비사업 중 도시·군계획시설 중 준주거지역 내 공원예정지로 지정되었다. 나) 이 사건 대상토지가 소재하는 ○○○구역 주택재개발정비사업 정비구역에서는 현재에 이르기까지 주택재개발정비사업이 시행되지 않고 있고, 이 사건 대상토지의 공시지가는 2018. 5. 31.경 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정 시 418,100원/㎡로 결정되어 2017년 지가(677,200원/㎡) 대비 38% 하락하였다. 다) 이에 청구인은 2018. 7. 2. 피청구인에게 개별공시지가 상향 조정을 요청하는 이의신청을 하였고, 피청구인은 2018년 제4회 부동산가격공시위원회 심의절차를 거쳐 청구인의 이의신청을 일부 수용하여, 2018. 7. 9. 토지특성항목 중 도로접면을 기존‘중로한면’에서‘중로각지’로 조정하여 변경 후 개별공시지가를 기존 418,100원/㎡에서 436,400원/㎡으로 상향조정한 결과, 2018. 7. 27. 조정 결정·공시일을 2018. 7. 31.로 하는 이의신청에 대한 처리결과를 청구인에게 통지하였다. 라) 그러나 청구인은 이에 불복하여 전년지가 수준으로 상향조정을 주장하며 이 사건 행정심판을 청구하였다. 2)「부동산가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다)제10조제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제4항에 의하면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 제5항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조제1항에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 3) 개별공시지가의 결정은 부동산공시법 제10조제4항에 따라 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하도록 하고 있다. 개별공시지가의 비교표준지 선정기준을 살펴보면, 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 되어 있다. 이 사건 대상토지의 토지특성에 대하여 살펴보면, 용도지역이‘준주거’지역이며, 다가구주택(주거용)으로 이용상황이‘단독’에 해당함을 확인할 수 있으며, 형상은‘사다리’, 도로접면은 피청구인이 당초‘중로한면’로 조사되었으나 이의신청에 따른 검토 과정에서‘중로각지’로 정정하였고 이는 적합한 것으로 판단된다. 한편, 이 사건 대상토지의 주변지역은 2010년 주택재개발 정비사업지구로 지정되었으며, 이 사건 대상토지는 공원으로 도시계획시설 결정되었으며,「2018년 개별공시지가 조사·산정 지침(국토교통부)」에 따르면 도시계획시설 저촉사항 조사 시“도시·군계획시설로 결정·고시된 토지에 대하여는 이를 조사하여 기재하도록 되어있고, 해당사업이 착공한 경우에는 이를 기재하지 않음”이라고 규정하고 있어 이에 따른 도시계획시설 가격배율을 적용하여 산정한 것도 역시 적합한 것으로 판단된다. 다만, 대상지역의 주택재개발 정비사업지구 지정일이 2010. 7. 16.이므로 2011년 1. 1. 기준 개별공시지가부터 해당사항이 적용되었어야 하나 2018년에 처음으로 적용되었으므로 향후 과년도 개별공시지가에 대한 정정 등 조치가 필요할 것으로 판단된다. 또한, 이 사건 대상토지의 토지특성 중 방위의 경우“주된 접면도로를 기준으로 하되 판단이 어려운 경우 진입로를 기준으로 조사하도록 규정”하고 있는바, 주된 접면도로를 기준으로 할 경우 이 사건 대상토지는‘동향’으로 조사되어야 할 것이지만 피청구인은‘남향’으로 조사하였으므로, 위와 같은 피청구인의 방위에 대한 조사는 잘 못된 것으로 판단된다. 다만, 이 사건 대상토지의 방위를‘동향’으로 하여 이에 따른 가격배율은 조정하여 산정해보면 428,200원/㎡이 되므로, 이와 같은 결론은 상향요구를 한 청구인의 신청에 반하여 하향 조정되는 결과에 이르게 되는바, 이와 같은 하향 조정은「행정심판법」제47조 등 규정에 따른 불이익 변경금지의 원칙에 반한다. 이러한 사실을 종합하여 볼 때, 대상토지에 대한 개별공시지가의 산정은 적정한 것으로서 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.