개별공시지가 이의신청 기각처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○번지(대, 83.57㎡) 및 ○○○번지(전, 939㎡)상 토지들의 소유자로서, 2014. 6. 3. 피청구인에게 2014. 1. 1. 기준 ○○○-○번지와 ○○○번지에 대한 개별토지가격(원/㎡) 600,700원과 310,000원을 각각 750,000원과 340,000원으로 정정해 줄 것을 내용으로 하는 개별공시지가 이의신청서를 제출하였다. 이에 피청구인은 2014. 7. 28. 청구인에게 ○○○-○번지에 대한 이의신청에 대해서는 해당 토지특성 및 비교표준지를 정정하여 개별토지가격이 재산정되어야 하나 재산정한 지가가 당초 결정·공시된 지가보다 낮다는 이유로 불이익 변경 금지원칙에 의거 기각하고, ○○○번지에 대한 이의신청에 대해서는 당초 결정된 지가가 적정하므로 기각한다는 결정을 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 ○○○-○번지 토지는 대지로서, 관습도로인데 같은 맹지인 인접한 ○○○-○번지(전) 토지보다 공시지가가 낮고 차이가 많이 날 이유가 없다. 2) 이 사건 ○○○번지 토지 2002년쯤 세워진 ○○아파트 지하주차장 옆에 있다는 이유로, 농사짓는데 예전보다 더 많은 애로사항이 있음에도, 공시지가를 몇 배 올린 적이 있다. 인접 토지인 ○○○번지(답)는 도로에 접해 있어 처음부터 ○○○번지의 공시지가가 더 낮게 책정되어야 했음에도, 현재는 오히려 ○○○번지보다 공시지가가 높은데, 이제껏 계속해서 공시지가를 올려 세금을 받아가더니 금년에는 주변 변화가 없는데도 무슨 연유로 공시지가를 내렸는지 이해할 수 없으므로, 그 이유를 명확히 해 주든지 이제까지 공시지가를 올려 받았던 세금을 반환하든지 해야 할 것이다. 3) 따라서, 이유 없이 낮게 책정된 2014. 1. 1.자 ○○○-○번지 및 ○○○번지의 공시지가를 재산정하여 올려 달라는 청구인의 이의신청을 기각한 이 사건 기각결정처분을 취소해 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 피청구인은 청구인의 개별공시지가 이의신청에 대해 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제12조에 따라 2014. 7. 22. ○○시 부동산평가위원회 심의를 거쳐 2014. 7. 28. 그 결과를 결정하였던 것이다. 2) 개별공시지가는 각종 조세와 부담금의 부과 등 일정한 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 쓰이는 것으로서, 부동산공시법 시행령 제16조의 각 규정에 의해 매년 1월 1일을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시함에 있어, 국토교통부 지침인「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 조사대상토지와 동일 용도지역안에 있는 유사가격권의 표준지중에서 조사대상토지와 토지이용상황 등이 가장 유사한 표준지를 선정하여야 하나, 인근에 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정할 수 있으며 토지이용상황은 당해 토지의 기준시점 당시의 현실적 이용상황을 기준으로 조사하여야 한다. 3) 이 사건 ○○동 ○○○-○번지의 지가 산정시 비교표준지를 ○○동 ○○○-○번지(상업용)로 선정하였으나, ○○○-○번지는「개별공시지가 조사·산정지침」에 따른 비교표준지 선정기준(조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다)에 맞지 않는 표준지이므로 인근에 토지이용상황이 동일한 ○○동 ○○○-○번지(단독)를 비교표준지로 선정하고, 토지특성 중 착오 조사된 방위 또한 남향에서 서향으로 변경함이 타당하여, 지가를 재산정한 결과 당초 공시된 지가(원/㎡) 600,700원보다 낮은 507,100원으로 산정되어 불이익변경금지원칙에 의거 기각결정한 것이다. 4) 또한, ○○○-○번지의 도로접면은 세로(불)인 반면, ○○○-○번지는 2006년 및 2014년 항공사진에서 비교 확인되는 바와 같이 당초 ○○○-○번지와 같이 주거용 건물이 위치하고 있어 도로접면이 세로(가)로 조사 산정되었다가, 이후 건축물이 철거되었으나 이를 조사과정에서 누락하여 공시지가에 반영되지 않아 ○○○-○번지보다 높게 산정되어 정정이 필요한 사항이다. 5) 이 사건 ○○○번지에 대한 2013년도 공시지가는 비교표준지 산정기준에 맞지 않는 ○○동 ○○○번지(상업용)를 착오 선정하여 산정되었으며, 2014년도 공시지가 산정시에는 인근 토지이용상황이 동일한 ○○동 ○○○-○번지(전)을 비교표준지로 선정하고 토지특성 중 착오 조사된 접면을 맹지에서 세로(불)로 적정하게 조사 산정하였다. 6) 또한, 세금 환급은 과년도에 착오 조사된 부분에 대하여 부동산평가위원회 심의를 거쳐 지가 정정 후 가능하다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산가격 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ②시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제17조(개별공시지가의 검증) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제11조제3항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별토지의 가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ②시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별토지의 지가의 변동률과 국토해양부장관이 조사·공표하는 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 순으로 대상토지를 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 토지에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. ④제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008.2.29> 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ②제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ②시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제11조(산정지가검증시 확인사항) ①감정평가업자가 제10조 제1항의 규정에 의하여 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각 호의 사항을 충실히 검토·확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 기타 시장·군수·구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제12조 제1항 및 영 제21조 제1항의 규정에 의한 토지소유자 등의 이의신청이 있어 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조의 규정에 의하여 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호 서식에 의거 이를 통지하여야 한다. 다만, 당해 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제19조(이의신청지가검증결과의 보고) 감정평가업자는 이의신청지가검증을 완료한 날로부터 7일이내에 그 결과를 별지 제5호서식에 의거 시장·군수·구청장에게 보고하여야 한다. 【개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 Ⅳ. 토지가격비준표 활용 3. 토지특성 항목별 적용방법 다. 공적규제 (1) 용도지역 ○ 한 필지에 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 경우에는 각 지정된 용도지역 면적별로 지가를 산정하여 가중평균한다. - 용도지역을 제외한 토지특성은 단일필지로 보고 조사하며, 비교표준지는 각각의 용도지역별로 달리 선정한다. - 토지특성을 단일필지로 조사하는 것이므로 구분 지정된 용도지역별 면적의 크기에 관계없이 동일 특성별 배율을 적용하여 지가를 산정한다. 나. 판단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이의신청서, 부동산평가위원회의 심의결과 보고, 부동산종합증명서, 한국토지정보시스템(KLIS)의 지가임시산정결과, 이 사건 처분서 등 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) ○○시 ○○동 ○○○-○번지(대, 83.57㎡) 및 ○○○번지(전, 939㎡)상 토지들의 소유자인 청구인 2014. 6. 3. 피청구인에게 2014. 1. 1. 기준 ○○○-○번지와 ○○○번지에 대한 개별토지가격(원/㎡) 600,700원과 310,000원을 각각 750,000원과 340,000원으로 정정해 줄 것을 내용으로 하는 개별공시지가 이의신청서를 제출하였다. 나) 이에 피청구인은 감정평가업자의 검증과 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2014. 7. 28. 청구인에게 ○○○-○번지에 대한 이의신청에 대해서는 해당 토지특성(방위 : 남향 → 서향) 및 비교표준지(○○동 ○○○-○번지 → ○○○-○번지)를 정정하여 개별토지가격이 재산정되어야 하나 재산정한 지가가 당초 결정·공시된 지가보다 낮다는 이유로 불이익 변경 금지원칙에 의거 기각하고, ○○○번지에 대한 이의신청에 대해서는 당초 결정된 지가가 적정하므로 기각한다는 결정을 통지하였다. 다) 이 사건 ○○○-○번지에 대한 비교표준지를 ○○○-○번지(대)에서 ○○○-○번지(대)로, 방위를 남향에서 서향으로 변경하여 재산정한 지가(원/㎡)는 507,100원이다. 2) 부동산공시법 제11조에 따르면 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 부동산평가위원회 심의를 거쳐 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하여야 하며, 제12조에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 결정·공시일로부터 30일 이내 이의를 신청할 수 있고, 같은 법 시행령 제21조제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰하고, 부동산평가위원회 심의를 거쳐 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하여야 한다. 또한 「개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 비교표준지 선정은 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 하고, 한 필지에 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 경우 각 지정된 용도지역 면적별로 지가를 산정하여 가중평균하여, 용도지역을 제외한 토지특성은 단일필지로 보고 조사하고, 비교표준지는 용도지역별로 달리 산정하도록 규정되어 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지들의 2014년도 공시지가가 주변 토지에 대한 지가와 비교할 때, 합리적인 이유 없이 낮게 책정되었으므로, 이를 재산정하여 올려 달라는 청구인의 이의신청을 기각한 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 청구인의 이의신청에 따라 피청구인은 부동산공시법 제20조의 규정에 의한 부동산평가위원회의 심의를 거쳤고, 이 사건 토지들에 대한 비교표준지 및 방위 등을 재검토 또는 변경하여 각 개별공시지가를 재산정한 결과, 이 사건 ○○○-○번지에 대한 재산정 지가가 당초 공시된 지가보다 낮고, 이 사건 ○○○번지에 대한 재산정 지가는 당초 공시된 지가와 같다는 해당 위원회의 심의결과에 따라 이 사건 처분을 하였는바, 달리 사실오인의 흠이 있다고 볼 근거도 없으므로, 이 사건 처분은 적법·타당하다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.