개별공시지가 이의신청 정정결정 취소청구 등

1. 사건개요 피청구인은 2019. 5. 31. 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정ㆍ공시 하였고, 청구인은 2019. 6. 11. 피청구인에게 개별공시지가 이의신청서를 제출하였으며, 피청구인은 2019. 7. 4. 감정평가업자에게 개별공시지가 이의신청지가 검증의뢰를 하여 회신을 받았고, 피청구인은 2019. 7. 23. ~ 7. 24. ♤♤군 부동산가격공시위원회 서면심의를 하였으며, 피청구인은 2019. 7. 26. 청구인에게 개별공시지가 이의신청토지에 대한 처리결과를 통지하였고, 2019. 7. 31. 개별공시지가 재결정 공시를 하였다. 2. 청구인의 주장 가. 청구인은 사건 당시 "소재지/ ♤♤군 ♤♤읍 OO리 ***-***"의 특정토지 소유자이고 개별공시지가가 실거래가보다 훨씬 낮은 금액으로 잘못 조사된 점이 발견되어 이에 피청구인은 처분일/2019. 07. 26. 처분/개별공시지가정정결정처분을 하였다. 나. 청구인은 이 사건 토지의 경우 당초 94,100원/㎡에서 138,200원/㎡으로 개별공시지가를 이의신청을 통하여 상향 조정되었다. 부동산가격공시법 제11조에 따르면 시장.군수 등이 개별공시지가를 결정.고시하기 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 그러나 상향 조정된 개별공시지가 역시 실제 거래되는 금액보다도 터무니없이 낮은 금액이다. 개별공시지가를 조정할 경우 그에 맞는 뚜렷한 명분과 타당성이 있는 이유가 있어야 할 것임에도 불구하고 피청구인은 이 사건 토지들에 대해 위와 같이 개별공시지가정정처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 다. 부동산가격공시법 제11조에 따르면 시장.군수 등이 개별공시지가를 결정.고시하기 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 참작사유/개별공시지가를 하향조정할 뚜렷한 명분과 타당성이 있는 이유가 없음을 감안할 때 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다. 라. 위에서 살펴본 바와 같이, 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하므로 개별공시지가 감정평가사의 재검증 및 가격공시위원회의 재심의 상향 조정 되어야 한다. 3. 관련 법령 ○ 「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제1항, 제10조제1항ㆍ제4항ㆍ제5항, 제11조제1항ㆍ제2항, 제25조제1항 ○ 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제18조제2항, 제21조제1항, 제22조제1항ㆍ제2항 4. 인정사실 당사자 사이에 다툼 없는 사실, 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서, 갑 제1증, 을 제1~14호증의 기재사실을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2019. 5. 31. 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정ㆍ공시를 하였다. - 공시대상 : 238,727필지 - 공시장소 : 군, 읍/면 게시판 및 홈페이지 나. 청구인은 2019. 6. 11. 청구인에게 개별공시지가 이의신청서를 제출하였다. - 대상토지 : ♥♥ ♤♤군 ♤♤읍 OO리 ***-*** - 공시지가 : 94,100원/㎡ → 의견가격 : 300,000원/㎡ - 신청사유 : 공시지가 시세차이로 인한 변경 요청(2018년 실제 매매한 가격이 평당 95만원 ~ 100만원으로 알고 있음) 다. 피청구인은 2019. 7. 4. 감정평가업자에게 개별공시지가 이의신청지가 검증의뢰 하였고, 감정평가업자는 피청구인에 결과보고서를 제출하였다. - 이의신청 검증지가 : 138,200원/㎡ - 조정사유 : 토지이용상황 등에 맞춰 표준지 교체, 형상, 이용상황을 현실에 부합하도록 조정하여 인근 지가와의 균형을 유지함. 라. 피청구인은 2019. 7. 23. ~ 7. 24 ♤♤군 부동산가격공시위원회를 개최하였다. - 심의방법 : 서면심의 - 심의안건 : 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청필지 처리의 적정성 여부 등 마. 피청구인은 2019. 7. 26. 청구인에게 개별공시지가 이의신청 토지 처리결과를 통지하였다. - 결과 : 당초 94,100원/㎡ → 조정 138,200원/㎡ - 사 유 : 감정평가사 재검증 및 가격공시위원회 심의결과 상향 조정 바. 피청구인은 2019. 7. 31. 개별공시지가 재결정 공시를 하였다. - 재결정ㆍ공시 필지수 : 91필지(상향조정 11, 하향조정 80) - 관련공부 비치 : 군 민원지적과 및 각 읍ㆍ면 행정복지센터 5. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 청구인은 당초 94,100원/㎡에서 138,200원/㎡으로 개별공시지가 이의신청을 통하여 상향조정되었고, 실제 거래되는 금액보다 많이 낮은 금액으로, 개별공시지가를 조정할 경우 그에 맞는 뚜렷한 명분과 타당성이 있는 이유가 있어야 하는데 뚜렷한 명분과 타당성이 있는 이유가 없음을 감안할 때 피청구인의 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장한다. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제17조 제2항의 취지와 문언에 비추어 보면, 시장·군수 또는 구청장은 표준지공시지가에 토지가격비준표를 사용하여 산정된 지가와 감정평가업자의 검증의견 및 토지소유자 등의 의견을 종합하여 당해 토지에 대하여 표준지공시지가와 균형을 유지한 개별공시지가를 결정할 수 있고, 그와 같이 결정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리하다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 결과적으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가와 달리 결정되었거나 감정평가사의 검증의견에 따라 결정되었다는 이유만으로 그 개별공시지가 결정이 위법하다고 볼 수는 없다.(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012두15364 판결 등 참조) 살피건대, 피청구인은 ♤♤군 ♤♤읍 OO리 ***-***번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)의 비교표준지로 ♤♤군 ♤♤읍 ●●리 ***번지를 선정하고, 이 사건 토지와 비교표준지의 토지가격비교표상 총 가격배율을 1.023배로 조사함에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가를 1㎡당 94,100원으로 산정한 뒤 공시한 것으로 보인다. 피청구인의 위 개별공시지가 결정에 대하여 청구인이 이의신청을 제기하였는데, 피청구인은「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」제22조제2항의 규정에 따라 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 이의신청 토지에 대해 감정평가사업자에게 검증 의뢰하였고, 의뢰를 받은 ㈜♣♣감정평가법인 ♡♡♡♡지사는 이 사건 토지에 대하여 전으로 사용되고 있으나 주변의 토지이용상황이 주택지대로 가까운 장래에 주택용지로 이용 개발될 가능성이 높은 것을 고려하여 기존 토지 특성 중 비교표준지, 이용상황, 형상을 변경하여 1㎡당 138,200원으로 상향조정 의견을 제시하였으며, 피청구인은 ♤♤군 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐, 위 검증의견을 받아들여 이 사건 개별공시지가 이의신청 처리결과 통지를 한 사실을 확인할 수 있다. 한편, 청구인은 상향 조정된 개별공시지가 역시 실거래가보다 낮아 상향되어야 한다고 주장하나, 개별공시지가의 산정은「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조제4항에 따라 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하며, 같은 법 시행령 제18조제2항에 따라 감정평가업자는 비교표준지 선정 및 개별토지가격 산정의 적정성, 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형, 인근토지의 지가 및 전년도 지가의 균형유지 등을 고려하여 검증하도록 규정되어 있으므로 개별공시지가와 실거래가는 다를 수 있으므로 실거래가와 비교하여 개별공시지가를 상향해야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 따라서, 피청구인이 청구인의 개별공시지가 이의신청에 대하여 절차에 따라 감정평가업자의 검증과 ♤♤군 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 적법하게 산정되었으며, 조정된 개별공시지가가 표준지공시지가와 균형을 유지하지 못할 정도로 현저히 불합리해 보이지 않으므로 피청구인의 이 사건 처분에 위법ㆍ부당함은 없다 할 것이다. 6. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 주문과 같이 재결한다. [관련 법령] ○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 "표준지공시지가"라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 ○ 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제18조(개별공시지가의 검증) ② 법 제10조제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다.