개별공시지가 재산정 의무이행청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 A 토지(임야, 이하 ‘이 사건 1토지’라 한다)와 ○○리 B 토지(임야, 이하 ‘이 사건 2토지’라 하고, 위 2필지를 통틀어 ‘이 사건 토지들’이라 한다)의 소유자이다. 피청구인은 2022. 4. 29. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지들의 2022. 1. 1. 기준 개별공시지가를 각각 79,100원/㎡, 32,300원/㎡으로 결정 및 공시하였다. 이에 청구인은 2022. 6. 27. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가 하향 조정을 요구하며 이의신청서를 제출하였고, 피청구인은 같은 해 10. 14. 청구인에게 이 사건 1토지의 2018년 ~ 2022년 기준 개별공시지가와 이 사건 2토지의 2020년 ~ 2022년 기준 개별공시지가를 정정 결정하여 통지(이하 ‘이 사건 1처분’이라 한다)하였고, 같은 해 11. 23. 이 사건 1토지의 2017년 기준 개별공시지가를 정정 결정하여 통지(이하 ‘이 사건 2처분’이라 하고, 이 사건 1처분과 함께 ‘이 사건 각 처분’이라 한다)하였다. 2. 이 사건 각 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2020. 10. 8.> 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. <개정 2020. 10. 8.> 【2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】(국토교통부 지침 2021년 10월) Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑥ 용도지역 ㉮ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조·제79조 및 같은 법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재한다. - 토지이용계획확인서에 둘 이상의 용도지역이 표기되나 용도지역 경계와 지적선이 일치하는 토지의 경우에는, 실제 한 개의 용도지역일 가능성이 있으므로 이에 대한 사실여부를 재검토하여 용도지역을 기재하여야 한다. - 재검토 결과 실제 한 개의 용도지역일 경우 토지이용계획확인서 변경을 요청하며, 2개 이상의 용도지역이나 면적이 매우 미세한 경우 최소면적(1㎡)을 입력하는 등 공부와 일치하게 기재하여야 한다. ㉰ 한 필지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정되어 있는 경우 - 둘 이상의 용도지역간 가격이 유사할 때에는 면적이 넓은 용도지역 순으로 기재하며, - 둘 이상의 용도지역간 가격 격차가 클 때에는 각각의 용도지역별 토지가격(각 용도지역별 면적×각 용도지역별 단가)을 비교하여, 토지가격이 높은 순으로 기재하되 각각의 용도지역별 면적을 기재한다. - 토지특성은 구분 지정된 용도지역별 면적크기에 관계없이 단일필지로 보고 조사한다. ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. ※ (예1) 인근지역의 주된 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등은 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재, 인근지역의 주된 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ※ (예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ⑮ 지형지세: 고저 ㉮ 토지의 고저는 간선도로 또는 주위의 지형지세를 기준으로 조사하되, 해당 토지가 속한 지대의 경사도(측량자료 또는 수치지형도 등 기준)를 고려할 수 있다. ※ 간선도로가 주위의 지형지세보다 현저히 높거나 낮아 간선도로를 기준으로 하는 것이 부적절한 경우나 간선도로가 원거리에 있어 고저비교가 적절하지 않은 경우에는 주위의 지형지세를 기준으로 조사함 ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 고저를 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828079"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828081"></img> (16)-1 지형지세: 묘지소재 불리여건(제주특별자치도만 해당) ㉮ 묘지소재 불리여건은 하나의 필지(임야 제외) 내부에 분묘가 있는 토지가 지적도상 분필되어 소재하는 경우에 조사한다. - 묘지소재 ‘불리’는 분묘가 소재하는 내부토지로 인하여 외부토지의 이용이 현저하게 불리한 영향을 받는다고 판단되는 경우에 한하여 조사함 ※ ‘불리’로 조사하는 경우, 외부토지의 면적(내부토지 면적 포함) 중에서 내부토지가 차지하는 비율을 별도로 기재함 ※ 내부토지 비율 ( ) % - 한편, 내부토지는 지적도상 분필되고, 외부토지의 지적선과 연접하지 않은 상태로, 외부토지와 소유자가 상이한 경우를 의미함 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828087"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828089"></img> (20) 유해시설접근성: 철도·고속국도 등과의 거리 ㉮ 철도, 지상전철(경량전철은 제외) 또는 고속국도의 경계로부터 개별필지까지의 도면상의 최단직선거리를 조사하여 다음과 같이 구분·기재한다. 다만, 유해시설의 실제 영향력을 고려하였을 때 최단직선거리로 조사함이 불합리한 경우에는 인근지형을 감안한 실제 접근 가능한 직선거리로 조사한다. ※ 해당시설물로의 접근에 제한이 있거나, 정확한 위치를 파악하기 어려운 경우에 한하여 제한적으로 해당시설물을 포함하는 부지(필지) 경계를 기준으로 조사할 수 있다. 다만 현황도면 또는 GIS를 활용하여 해당시설물의 파악이 가능한 경우에는 해당시설물 경계를 기준으로 조사하여야 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828085"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828083"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 1. 비교표준지의 의의 가. 표준지는 행정구역(시·군·구)단위별로 용도지역, 지목, 토지이용 상황, 토지의 공적규제정도와 가격수준 등을 고려하여 선정된 전국 52만 필지의 대표성이 있는 토지로서 조사대상 필지수와 비율은 약 1 : 67이나 도시지역의 상업지역에서는 밀도가 보다 높고 농촌지역은 밀도가 낮다. 나. 비교표준지란 개별공시지가를 산정하고자 하는 필지주변의 여러 표준지 중에서 직접 비교의 기준이 되는 표준지(행정구역 경계지역에서는 인접지역 비교표준지 선정가능)로서 해당필지와 토지특성비교를 통하여 비준율을 적용하게 되는 표준지를 말한다. 3. 비교표준지 선정기준 개별공시지가 산정을 위해 비교표준지를 선정할 때에는 아래의 기준을 준수하여야 한다. 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828091"></img> 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다. ③ 동일한 시군구 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다(주거지역, 관리지역에 한함). ④ 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우, - 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 죤재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, - 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가의 산정방법 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 토지특성조사표, 항공사진, 국토환경성평가지도 경사도 지적분석 결과 자료, 이의신청서, 이 사건 각 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 A 토지(임야 11,008㎡, 보전관리지역·생산관리지역), B 토지(임야 6,594㎡, 보전관리지역)의 소유자이다. 나) 피청구인은 2022. 4. 29. 부동산공시법 제10조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이 사건 토지들에 대한 2022. 1. 1. 기준 개별공시지가를 각각 79,100원/㎡, 32,300원/㎡으로 결정 및 공시하였다. 다) 청구인은 2022. 6. 27. 피청구인에게 이 사건 토지들의 개별공시지가 하향 조정을 요구하며 이의신청서를 제출하였다. 라) 피청구인은 ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2022. 10. 14. 청구인에게 이 사건 1토지의 2018년 ~ 2022년 기준 개별공시지가와 이 사건 2토지의 2020년 ~ 2022년 기준 개별공시지가를 정정 결정하여 통지하였고, 같은 해 11. 23. 이 사건 1토지의 2017년 기준 개별공시지가를 정정 결정하여 통지하였다. 2) 이 사건 각 처분의 적법 여부 청구인은 이 사건 토지들이 급경사지에다가 분묘가 존재하는 등 인근 토지들에 비하여 효용성이 떨어짐에도 불구하고 개별공시지가가 더 높게 산정되었고 지가 상승률 또한 지나치게 높으며, 피청구인은 이 사건 토지들과 유사성이 없는 표준지를 선정하여 토지특성을 고려하지 않은 채 개별공시지가를 산정하였으므로, 이 사건 토지들에 대한 개별공시지가를 재산정해야 한다고 주장한다. 부동산공시법 제10조제4항 및 같은 법 시행령 제17조에 따라 국토교통부장관이 정한 「개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면, 토지특성 조사는 매년 1월 1일을 기준으로 하고 있고, 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정하되, 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분되고 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. 개별공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정 시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조). 먼저 이 사건 1토지에 대하여 살펴보면, 이 사건 1토지는 보전관리지역과 생산관리지역으로 구분되면서 토지이용상황이 자연림인 토지이고, 이에 피청구인은 「개별공시지가 조사·산정지침」에서 정한 기준에 따라, 2017. 1., 2018. 1. 기준 개별공시지가 산정을 위해 인근에 위치한 유사가격권의 표준지 중에서 보전관리지역이자 토지이용상황이 자연림인 ○○리 C 토지와 생산관리지역이자 토지이용상황이 자연림인 ○○리 D 토지를 비교표준지로 선정하였고, 2019. 1. 기준부터 2022. 1. 기준까지는 ○○리 D 토지가 표준지에서 제외되고 마찬가지로 생산관리지역에 위치한 자연림인 ○○리 E 토지가 표준지에 포함됨에 따라, ○○리 C 토지와 E 토지를 이 사건 1토지의 비교표준지로 선정한바, 위 비교표준지 선정이 부당하다고 볼 수 없다. 한편, 청구인은 이 사건 1토지가 급경사지이면서 분묘가 존재하여 이를 개별공시지가 산정 시 고려해야 한다고 주장한다. 그러나 「개별공시지가 조사·산정지침」에서는 지형지세(고저)의 구분을 경사율(표고/거리×100, %)이 아닌 경사도(경사율 각도, °)를 기준으로 하고 있고, 청구인이 이 사건 1토지의 경사도로 주장하는 25.9%는 경사율에 불과하여 이를 경사도로 환산하면 15°이하에 해당하는 점, 환경부 국토환경성평가지도 지적분석 결과에 의하더라도 이 사건 1토지는 경사도가 15°이하인 부분이 전체의 약 68.5%에 이르고 있고 주변의 지형지세보다 특별히 급경사인 지대로 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 1토지의 지형지세가 ‘급경사지’로 조사되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 또한, 위 지침에서는 임야인 필지 내부에 분묘가 존재하는 경우에 대하여 가격산정 시 고려되는 토지특성으로 정하고 있지 않으므로, 분묘의 존재를 토지특성으로 반영하지 않았다고 하여 이를 위법하다고 볼 수 없다. 다음으로 이 사건 2토지에 대하여 살펴보면, 이 사건 2토지는 보전관리지역에 위치하면서 토지이용상황이 자연림인 토지로, 피청구인은 인근의 유사가격권 표준지 중에서 보전관리지역이자 자연림인 ○○리 C 토지를 비교표준지로 선정하고, 도로에 접하지 않은 맹지이면서 50m 이내에 고속도로가 존재하는 사정 등을 감안하여 이를 가격배율에 적용하여 개별공시지가를 산정하였음이 확인되므로, 이에 반하는 청구인의 주장 역시 이유 없다. 나아가, 개별공시지가에 대한 이의신청에 관하여 규정하고 있는 부동산공시법 제11조 및 같은 법 제22조에서는 이의신청 심사 시 감정평가법인등에 의한 검증 절차를 필수적으로 거치도록 규정하고 있지는 않은 점, 피청구인은 기타 부동산공시법령 및 국토교통부의 관련 지침에서 정하는 기준에 따라 이 사건 토지들의 개별공시지가를 산정한 후 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이 사건 각 처분을 한 점 등에 비추어 보면, 이 사건 각 처분은 절차나 방법에 있어 위법·부당한 점은 없다 할 것이고, 이 사건 각 처분이 적법·타당한 이상 피청구인에게 이 사건 토지들에 대하여 개별공시지가를 재산정해야 할 의무는 없다 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.