개별공시지가 정정 의무이행청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-1번지(대, 988㎡), 같은 동 ○○○-5번지(대, 989㎡)등 2필지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여 건축허가를 받아 2016. 5. 27. 건축물 사용승인을 받은 후 2016. 5. 31. 토지분할 및 지목변경을 한 자이다. 피청구인은 2016. 10. 31.「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조 규정에 의하여 이 사건 토지에 대해 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 ○○동 ○○-1번지를 비교표준지로 하여 개별공시지가를 산정하고 결정·공시하였다. 이에 대해 청구인은 2016. 11. 21. 이의신청을 하였고, 피청구인은 부동산평가위원회를 열어 심의한 결과, 2016. 12. 26. 이를 기각하는 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조제4항에 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정되어 있고, 같은 법 제10조제5항에 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제17조제1항「개별공시지가 조사·산정 지침」의 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다고 규정되어 있다. 2) 「개발이익환수에 관한 법률」제10조제1항에서는 종료시점지가는 부과 종료 시점 당시의 부과 대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제9조제2항에 따른 비교표에 따라 산정한 가액에 해당 연도 1월 1일부터 부과 종료 시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 종료시점지가를 결정하기 위한 표준지로는 대상 토지와 이용상황이 가장 유사한 표준지, 즉 용도지역, 지목, 토지용도(실제용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근 지역 소재 표준지를 선정하여야 하며, 대상토지에 대한 표준지 선정의 적정 여부를 판단하는 데에는 그 표준지에 의거하여 결정된 개별공시지가가 인근 유사토지들의 개별공시지가와 균형을 유지하고 있는지의 여부도 참작할 수 있다고 할 것이다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96누9096 판결, 대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771 판결 등 참조). 3) 부동산공시법 제10조제5항 및 같은 법 시행령 제18조제2항에 의하면 개별공시지가의 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 다음 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 가) 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 나) 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 다) 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 라) 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 마) 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 4) 「개별공시지가 조사·산정지침」의 표준지선정기준에 표준지 선정시 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정한다. 다만, 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접 토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 동일한 표준지를 우선 선정할 수 있다. 동일한 용도 지역 내 토지이용상황(주용도)이 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주 용도가 다르더라도 조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다고 규정되어 있다. 5) 개별공시지가 산정·조사지침상의 비교표준지 선정기준에서 유사가격권은 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며 이면도로에 접한 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 차이가 있는 것처럼 지가차이가 분명한 경계 즉, 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별 토지 간 경계가 되기도 하는 것처럼 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건) 이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말한다고 규정되어 있다. 6) ○○동 ○○-1번지 인근 토지는 오래전부터 개발되어 매매센타, 공업사 등이 밀집한 상권이 형성된 지역으로 통행량도 많고 지가가 높은 지역이다. ○○동 ○○○-1, ○○동 ○○○-5번지 인근 토지는 주변이 농경지만 산재한 지역으로 이 사건 토지가 개발되었으나 아직도 상권이 형성되지 않은 이면 농로에 접한 토지로 통행량도 거의 없으며 지가가 저렴한 지역이다. 표준지(○○동 ○○-1번지) 옆에 위치한 ○○동 ○○-1번지와 ○○동 ○○○-1, 5번지 맞은편의 ○○동 ○○○-2번지 부동산 실거래가 현황([표1] 참조)을 살펴보면 표준지(○○동 ○○-1번지) 주변지가는 1,509,000원/㎡인데 비해 ○○동 ○○○-1, ○○동 ○○○-5번지 주변지가는 955,055원/㎡로서 약 63% 수준으로 저렴하여 지가차이가 크다. [표 1] 실거래가와 개별공시지가 비교표 원/㎡ <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273313"></img> 비고) 유추실거래가는 실거래가에 직상승율 고려한 가격이다. 7) ○○동 ○○○-1번지 인근 ○○동 ○○○번지와 ○○동 ○○○-1, 5번지 맞은편의 ○○동○○○-2번지 부동산 실거래가 현황([표2] 참조)을 살펴보면 표준지(○○동 ○○○-1번지) 맞은편 지가는 852,600원/㎡이며 ○○동 ○○○-1, ○○동 ○○○-5번지 맞은편 지가는 684,700원/㎡로서 약 19% 수준으로 지가 차이가 비슷하다. 또한 ○○동○○○번지와 ○○동 ○○○-2번지에 대한 도로접면 가격배율(0.75)을 고려하면 ○○동○○○번지에 비해 25%정도 낮아야 타당하며, 이를 적용하면 ○○동 ○○○-2번지는 약 640,000원/㎡ 로서 아주 근소한 차이가 나고 있다. [표2] 실거래가와 개별공시지가 비교표 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273311"></img> 8) ○○동 ○○-1번지 비교표준지는 상기 1.의 대상토지 주변환경 및 지가형성 조사결과를 보면 유사가격권과는 거리가 멀어 이를 비교표준지로 선정 한 것은 위법·부당하다. 표준지(○○동 ○○-1번지)와 ○○동 ○○○-1, 5번지는 유사가격권의 개념대로 지가차이가 분명한 경계 즉, 도로(8차선대로)로 구분하거나 상권형성 측면 또는 교통량 등을 살펴보는 등 부동산 특성을 조사를 해보면 현격한 지가차이가 나는바 유사가격권에 포함될 수 없다. 그러므로 유사가격권이 아닌 ○○동 ○○-1번지를 비교표준지로 선정한 것은 위법·부당하다. 또한, ○○동 ○○-1번지 옆에 위치한 ○○동 ○○-1번지와 ○○동 ○○○-1, 5번지 맞은편의 ○○동 ○○○-2번지 부동산 실거래가 현황을 살펴보면 ○○동 ○○-1번지 주변지가에 비해 ○○동 ○○○-1, ○○동○○○-5번지 주변지가가 약 63% 낮게 거래되는 것을 보더라도 ○○동 ○○○-1번지 일대와 ○○동 ○○-1번지 일대는 유사가격권으로 볼 수 없다. ※ 실거래가 현황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273305"></img> ⇒ 2016 .5. 기준 개략환산가액은 ○○시 ○○구 년도별 개별지가상승율 감안금 액임. 개별지가상승율 : 2012년 3.3 , 2013년 3.7 , 2014년 5.23 , 2015년 3.76 , 2016 년 4.95 9) ○○동 ○○○-1번지 표준지는 ○○동 ○○○-1번지 일대와 유사가격권에 포함되고 지가균형도 유지되므로 비교표준지로 선정해야 한다. ○○동 ○○○-1, 5번지에 대하여 ○○동 ○○○-1번지를 표준지로 선정하여 공시지가를 산정하면 인근지가와 지가균형을 유지하는 것을 알 수 있다. ※ 표준지별 개별공시지가 현황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273303"></img> 유사가격권의 지가균형을 살펴보면 ○○동 ○○-1번지를 표준지로 선정하면 ○○동 ○○○-1번지 토지는 ○○동 ○○○-1번지, ○○동 ○○○-3번지 등 비교대상 토지들에 비해서 토지 특성이 열세인데도 불구하고 지가가 약 9-18% 정도 더 높게 평가되어 지가불균형을 초래하여 부적정하며, ○○동 ○○○-1번지를 표준지로 선정하면 ○○동 ○○○-1,5번지 토지 지가는 ○○동○○○-1, ○○동 ○○○-3번지 등 비교대상 토지들에 비해 1.3% 높거나 8% 정도 낮게 나타나는데 토지특성을 살펴보면 지가균형을 유지하여 적정한 것을 알 수 있다. ※ 대상토지와 유사가격권의 토지 특성조사 비교표 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273307"></img> ○○동 ○○○-1번지를 표준지로 선정시 토지특성을 조사한 것임. 위와 같다면 ○○동 ○○-1번지 표준지는 유사가격권에 포함되지 않을 뿐만 아니라 지가불균형을 초래함으로 이를 표준지로 선정한 것은 위법·부당함으로 유사가격권에도 포함되고 지가균형도 유지되는 ○○동 ○○○-1번지를 표준지로 선정하여 개별공시지가를 재산정해야 한다. 10) ○○동 ○○○-1,5번지는 유사가격권에 있는 인근토지에 비해 토지특성 내지 이용상황이 떨어진다. 농지 당시 2016. 1. 1. 기준 ○○동 ○○○-1, 5번지 개별공시지가가 인근 토지(생산녹지)들에 비해서 최저 14%-최고 40% 이상 개별공시지가가 터무니없이 낮게 평가되어 개별공시지가의 의견 제출을 통하여 부당성을 제기한 바 있으나, ○○시 ○○구청은「부동산 가격공시에 관한 법률」제11조제2항에 따라 부동산평가위원회 심사결과 기 결정된 개별공시지가가 적정하다는 의견을 회신 받았는 바, 이는 ○○동 ○○○-1, 5번지 토지가 인근 주변 토지(생산녹지)들에 비해 토지 특성이나 이용상황이 떨어져 개별공시지가가 14% 내지 40% 정도 낮다는 것을 인정한 것이다. 그렇다면 동일한 용도로 개발한 경우에 개별공시지가도 토지 특성에 맞게 인근 토지들에 비해 14%~40% 정도 낮아야 하는 것이 타당하다. 이와 같다면 ○○동 ○○○번지(상업용) 개별공시지가가 684,700원/㎡이고 ○○동 ○○○-1번지를 비교표준지로 한 ○○동 ○○○-1, 5번지(상업용) 개별공시지가는 569,700원/㎡으로 인근 토지에 비해 약 17%정도 낮은 것으로 평가된다. 이는 ○○시 ○○구청의 개별공시지가 이의신청에 대한 심의결과에 부합되는 가격으로서 인근토지들과 지가균형을 유지한다고 볼 수 있다. 11) 인근개별토지의 표준지 선정을 예로 들면 ○○동 ○○○번지의 경우 거리가 50미터 미만의 가까운 ○○동 ○○○-1번지 표준지가 있는데도 불구하고 거리가 300미터 이상인 ○○동 276-1번지를 비교표준지로 선정한 것은 거리보다는 유사가격권 및 인근 지가와의 지가균형을 고려해서 선정한 것으로서 이 사건 토지도 거리는 약간 멀더라도 유사가격권 및 인근지가와의 지가균형을 고려하여 ○○동○○○-1번지 표준지를 비교표준지로 선정하는 것이 타당하다. 피청구인은 ○○동 ○○○번지 일원은 846,600원/㎡대를 형성하고 있으나 ○○동○○○-1번지는 560,800원~620,000원/㎡를 형성하여 대로 1류 도로를 사이에 두고 양쪽 토지들이 서로 다른 지가를 형성하고 있다고 주장하나, ○○동 ○○○번지 일대는 581,100원/㎡~852,800원/㎡로 형성되어 있으나, 광대한면에 접한 ○○동 ○○○번지에 비해 소로한면에 접한 ○○동 ○○○-1번지 토지는 토지가격비준표 도로접면 배율이 0.79배로서 도로접면배율만 고려할 때 ○○동○○○-1번지 토지는 668,810원/㎡로서 큰 차이가 나지 않는다. 피청구인은 ○○동 ○○○번지와 ○○동 ○○○-1번지 일대가 4차선대로를 사이에 두고 양쪽 토지들이 서로 다른 지가를 형성하고 있다고 주장하면서 ○○동 ○○○-1, 5번지와 ○○동 ○○-1번지는 8차선 대로와 철길을 사이에 두고 있는데도 불구하고 유사가격권에 포함된다고 앞뒤가 안맞는 억지 주장을 하고 있다. 12) 아래와 같이 표준지와의 거리가 가까우나 토지 이용상황이나 인근토지와의 지가균형을 고려하여 더 멀리 있는 표준지를 선정한 사례도 많으므로 ○○동○○○-1번지를 표준지로 선정하여 개별공시지가를 산정해도 지가균형을 유지함으로 아무런 문제가 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273309"></img> ○○동 ○○○-1번지에서 ○○동 ○○-1번지 표준지가 더 가까우나 동 표준지는 유사가격권에 포함되지 않을 뿐만 아니라 지가불균형을 초래하고, ○○동 ○○○-1번지 표준지는 ○○동 ○○-1번지 표준지에 비해 상대적으로 떨어져 있으나 상기 표와 같이 ○○동 ○○○-1번지 토지의 경우 230미터 인근에 토지이용상황이 유사한 표준지(○○동 ○○○-1번지)가 있는데도 불구하고 토지이용상황이나 인근토지와의 지가균형을 고려하여 약 540미터 떨어진 표준지를 선정한바 있고, ○○동 ○○○-1번지와 ○○동 ○○○-5번지 취득세 산정을 위한 지가 산정시도 ○○동○○-1번지보다 상대적으로 멀고 이용상황이 다른 ○○동 ○○○-14번지를 표준지로 선정하여 종료시점 지가를 산정한바 있어 이에 대한 산정근거를 질의한 바 피청구인 산하 경기도 ○○시 ○○구청으로부터 이용상황이 다르나 인근지가와의 균형유지를 위해 ○○동 ○○○-14번지를 표준지로 선정하였다고 회신 받은 바 있다. 위와 같다면 유사가격권과도 거리가 멀고 인근토지들과 지가불균형을 초래하는○○동 ○○-1번지를 표준지로 선정하는 것보다 유사가격권에도 포함되고 인근 지가와의 균형유지가 되는 ○○동 ○○○-1번지를 비교표준지로 선정하는 것이 더 타당하다. 13) 부동산공시법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하였는데, 정보공개 청구를 하여 받은 자료를 검토한 바 개별공시지가 검증업무처리요령에 제10조제2항에 따른 지가현황도면이 없고 같은 업무처리요령 제11조 규정에 따라 감정평가업자의 확인사항이 하나도 없는 바 부실한 검증 등을 근거로 산정한 개별공시지가는 위법·부당하다. 실거래가 조사 유사가격권에 대한 조사 및 표준지에 대한 타당성을 검토하여 대상토지와 가장 유사한 표준지를 선정 한 후 동 자료를 근거로 부동산평가심의위원회에 상정하여 심의위원들로 하여금 올바른 판단을 할 수 있도록 하여야 함에도 적법한 감정평가사 검증자료 등이 누락된 부실한 자료조사를 근거로 부동산평가 심의위원회에 상정함으로서 이를 근거로 결정한 부동산평가심의결과를 받아들일 수 없으며 이에 따른 표준지 선정은 부당함으로「부동산 가격공시에 관한 법률」제12조 및 같은 법 시행령 제23조 규정에 의한 경우에 해당되어 표준지를 다시 선정하여 개별공시지가를 산정하여야 할 것이다. 특히, 부동산공시법 제10조제5항 및 같은 법 시행령 제18조제2항에 의하면 개별공시지가의 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항, 개별 토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항, 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항, 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항, 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 하나 동 사항을 누락하는 등 면밀한 검토·확인 없이 한 부실한 검증의견을 토대로 산정한 개별공시지가 산정은 동법을 위반한 것으로 위법·부당하다. 14) ○○동 ○○○-1번지에 대하여 비교표준지를 선정하지 않은 사유가 대상토지로부터 지리적 위치가 상대적으로 떨어져 있고 선정할 경우 인근지가와 균형유지가 되지 않아 선정하지 않았다고 추정되나 이는 다음과 같이 위법·부당하다. ○○시 ○○구청 세정과에서 토지지목변경 관련 시가표준액 산정지침에 따라 종합민원과 토지관리팀에 지목변경 취득세 부과를 위한 지가산정을 요청하여 토지관리팀에서 지가를 산정하여 회신한바에 따라 취득세를 부과하여 납부한 바 있다. 특히, ○○구청 토지관리팀에서 동 종료시점 지가를 산정시 ○○동 ○○○-1번지 인근인 ○○동 ○○○-14번지를 이용상황이 다르나 비교 표준지로 선정했던 사실이 있는데 선정사유는 인근지가와의 균형에 맞게 산정한 것이란 답변을 받은 바 있다. 그런데 개별공시지가 조사·산정지침의 비교표준지 선정기준를 살펴보면 동일한 용도지역내에 이용상황이 동일한 유사가격권의 표준지를 선정해야 하나 이러한 유사가격권내의 표준지가 없는 경우에 주용도가 다르더라도 조사대상필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하도록 규정되었다. 상기에 의하면 이용상황이 다른 표준지를 선정하기 위해서는 같은 용도지역내 이용상황이 같은 유사가격권의 표준지가 없는 경우에 한한다. 즉, ○○동 ○○-1번지 표준지는 ○○동 ○○○-1, 5번지 토지의 유사가격권에 포함되지 않는다고 판단한 것으로 볼 수 있다. ○○동 ○○○-1번지 표준지를 선정하여 개별공시지가(569,700원/㎡)를 산정한 결과 인근 생산녹지와의 지가 차이는 농지 당시부터 개별공시지가가 생산녹지보다 최고 40% 낮게 평가된 반면 대지 상태의 개별공시지가는 생산녹지보다 17% 낮게 평가된 것으로 오히려 지가차이가 줄어들어 적정 평가된 것으로 볼 수 있으며 이는 개별공시지가 이의 신청을 한 결과 지가차이가 나는 것이 맞다고 회신한 바와 같이 같은 용도인 대지로 개발한 경우에도 비슷한 지가차이가 나는 것이 타당하다. 15) ○○동 ○○○-1, 5번지에 적용한 표준지(○○동 ○○-1번지)와 같은 중로변에 접한 토지와 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 접한 ○○동 ○○○-1, 5번지와는 현격한 가격차이가 발생하는 등 조금만 떨어져도 토지의 경제적 이용가치가 급격히 저하되는 경우가 많다. 특히, 개별공시지가 조사·산정 지침상의 비교표준지선정기준의 유사가격권의 개념에 따르더라도 지역적 범위를 선정시 지가차이가 분명한 경계 즉, 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별 토지 간 경계가 되는 바 ○○동 ○○○-1, 5번지와 ○○동 ○○-1번지는 8차선 대로를 경계로 남북으로 나누어져 있어 유사가격권에 포함시키는 것은 부적정하다. 반면 ○○동 ○○○-1번지 표준지와 도로 접면, 사회·경제적 이용가치 면이나 지가에서도 ○○동 ○○○-1, 5번지와 더 유사함으로 이를 표준지로 선정하여야 함에도 면밀한 검토 없이 단순히 거리가 멀다는 사유로 지가 균형여부를 확인하기 위한 지가 조사 등을 통해 확인도 해보지도 않고 인근지가와 균형유지가 안된다고 판단하고 ○○동 ○○○-1번지 표준지를 배제한 것은 개별공시지가 지가조사·산정 지침을 위반한 것으로 위법·부당하다. 또한, 국토교통부의 개별공시지가 조사·산정지침에 의하면 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 위에서 살펴 본 바와 같이 ○○동 ○○-1번지를 표준지로 적용할 경우 인근 토지와의 지가 불균형이 현저하다고 보이므로 동 표준지 선정은 동 지침에 따라 개발대상 토지와 도로접면, 경제적 이용가치 면이나 지가균형 차원에서 더 유사한 ○○동 ○○○-1번지를 표준지로 선정함이 타당하다. 16) 특히 청구인은 피청구인의 상기와 같은 위법·부당한 처분으로 인해 이사건 토지보다 토지특성이 더 나은 토지의 개별공시지가 보다 이 사건 토지의 개별공시지가가 낮게 산정되어야 함에도 불구하고 오히려 터무니없이 높게 산정되어 향후 개발시 개발부담금, 재산세 등 막대한 금전적 피해를 입게 되는 것은 물론 인근 토지들에 피해 터무니없이 많은 부당한 세금을 납부하게 됨으로서 경제적인 어려움은 물론 조세행정의 형평성 등에 대한 불신을 초래하는 등 회복할 수 없는 피해를 입게 됨으로 피청구인이 청구인에게 한 이 사건 처분은 심히 가혹하다. 나. 피청구인 주장 1) 「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조 및 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부 지침)에 근거하여 시장·군수·구청장이 지가조사 대상토지를 파악하고, 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하고, 비교표준지와 개별토지의 각각 토지특성 토지가격비준표 가격배율의 총 배율에 비교표준지 공시지가를 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 개별공시지가 산정지가는 국토교통부에서 지정한 감정평가업자의 검증을 받아 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시하는 인근지가와의 균형 유지 등 공정성과 형평성을 중심으로 업무를 추진하고 있다. 또한, 같은 법 제10조제5항에 따라 개별공시지가 결정·공시 전 토지소유자와 그 밖의 이해관계인의 의견청취 및 같은 법 제11조에 의거 개별공시지가에 대한 이의신청을 운영하고 있다. 청구인의 2016. 1. 1. 기준 개별공시지가 의견제출 및 2016. 7. 1.기준 이의신청을 제출하여 토지특성 재조사, 감정평가업자 현장검증, 부동산평가위원회 심의를 거쳐 결과를 우편 통지하였다. 2) 청구인은 사건 토지의 인근 토지가 농경지로 형성되어 있어 차량 통행량이 거의 없으며 상권 형성이 안되는 지역으로 주장하고 있지만 피청구인은 다음과 같이 사유로 인정할 수 없다. 이 사건 토지를 중심으로 도로 현황은 북측으로 ○○○○로(국도43호선-대로1류), 서측으로 ○○로(중로2류), 동측으로 ○○○○로○○○번길(대로1류) 및 ○○○○로○○○번길(소로1류)의 도로가 형성되어 있으며, 이 사건 토지는 ○○로(현황도로-도로폭 4m)를 이용하여 있고, 지역적 위치로는 남측으로 산업단지 조성이 완료 되었고, 서측으로 제1,2종일반주거지역과 ○○초등학교가 위치하여 주변 여건으로 차량 통행량이 적다고 볼 수 없으며, ○○선 복선전철구간 및 산업단지 진입도로 개통 예정 등으로 토지의 이용 가치가 높아지고 있어 구도심지에 비해 토지 가치가 낮다고 볼 수 없는 지역이다. 현재 이 사건 토지는 제1종근린생활시설(소매점)으로 사용승인 받아 자동차관련시설 등으로 사용하고 있고, 이미 사건 토지 일대에 유사한 건축허가 및 개발행위 등으로 미성숙 상권지역으로 이루어지고 있음이 상당하다고 볼 수 있다. 3) 이 사건토지의 비교표준지 선정에 대해서 지역적 범위중 지가차이가 분명한 경계 즉, 도로, 지장물, 공적규제선 등을 검토하여 유사가격권에 해당되는지에 대한 청구인의 주장은 논리적 오류이다. 피청구인이 선정한 비교표준지 ○○동 ○○-1번지는 사건 토지 북측으로 국도○○호선(○○○○로) 6차선 대로를 경계로 나눠졌음을 문제로 유사 가격권이 아니라 주장하고 있으나, 청구인 제시한 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지, ○○동 ○○○-14번지 역시 서측으로 산업단지 진입도로로 사용되는 ○○○○로○○○번길 6차선(신설)과 ○○○○로○○○번길 현황도로로 나눠져 있으므로 유사가격권이라 주장하기엔 부적절하다. 또한, 이 사건 토지와 비교표준지와의 거리는 ○○동 ○○○-1번지 및 ○○동 ○○○-14번지는 약 230m이상인 반면, ○○동 ○○-1번지는 약 160m로 이 사건 토지와의 근접성이 좋고, 대로변 안쪽으로 상권 형성 등 주변여건이 유사한 비교표준지 ○○동 ○○-1번지가 가격 균형이 적합한 지역적 범위에 해당한다. 청구인이 주장하며 제시한 인접필지 ○○동 ○○○-1번지(601,400원/㎡), ○○동 ○○○-3번지(620,000원/㎡), ○○동 ○○○-5번지(560,000원/㎡)는 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지(620,000원/㎡)로 가격 산정된 필지이므로, 이 사건 토지를 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지를 선정하여 가격을 산정하면 ○○동 ○○○-1번지(573,900원/㎡)의 공시지가는 인근 지가 ○○동 ○○○번지(684,700원/㎡)와의 개별공시지가 가격 균형을 유지할 수 없으므로 사건 토지의 유사 가격권으로 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지의 선정에는 부적합하다. 4) 청구인은 지목변경에 따른 취득세 관련 시가표준액 산정시 비교표준지 ○○동 ○○○-14번지를 반영하였으므로 과세부서와 동일하게 비교표준지를 선정하여 개별공시지가를 결정하는 것은 법적 절차를 위반한 것이다. 이 사건 토지는 2016. 5. 31. 지목변경이 처리된 토지로써 2016. 7. 1.기준 개별공시지가 조사대상으로 2016. 10. 31. 결정·공시토록 되어있으나, 「지방세법 시행령」제17조제1호에 의거 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액)을 위해 세무부서의 요청으로 2016. 6. 13. 임시 산정지가를 회신하였으며, 해당 자료에 대해서 종합적인 판단을 검토하여 사용하도록 명시하였다. 개별공시지가 결정·공시하는 경우에는「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조에 의거 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하며 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하고 감정평가사의 가격 검증을 반드시 거치도록 되어 있으므로 세무부서의 시가표준액은 감정평가사의 검증을 거치지 않은 임시산정 금액으로 2016. 7. 1.기준 개별공시지가 결정·공시에 반영하는 것은 필요한 절차에 위반되는 사항이다. 또한, 청구인의 이 사건 토지는「개발이익환수에 관한 법률」제5조 제2항의 개발부담금 부과대상으로「개발이익환수에 관한 법률」시행규칙 제8조(지가의 산정방법)에 따라 감정평가사의 검증 및 ○○시 부동산평가위원회(2016. 7. 21.)심의과정을 거쳐 결정된 사항으로, 2016. 7. 1.기준 개별공시지가의 조사 및 산정기준에 반영하여 가격 결정함이 적법하다. 이 사건 토지(자연녹지지역)의 개발 전 공시지가는 주변인접필지(생산녹지지역)보다 낮게 반영되었으므로, 개발 후 공시지가도 동일하게 주변인접필지보다 낮아야 한다고 주장은 부적정하다. 이 사건 토지(자연녹지지역)의 개발 전 공시지가가 주변인접필지(생산녹지지역) 공시지가보다 낮은 것은 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지(자연녹지지역, 답, 200,000원/㎡)의 가격이 인접한 비교표준지 ○○동 ○○○번지(생산녹지지역, 답, 235,000원/㎡)보다 낮게 형성되어 가격격차가 발생된 것으로 청구인의 가격조정에 대해 2016. 1. 1.기준 개별공시지가 의견제출서를 제출하여 담당평가사 검증 및 부동산평가위원회를 거쳐 비교표준지 선정 및 토지특성 조사가 타당하여 개별공시지가가 적정하다는 처리통지문을 회신하였다. 2016. 7. 1.기준 개별공시지가 조사대상은 2016. 1. 1.~2016. 6. 30. 토지이동(분할, 지목변경 등)발생된 토지로써 토지특성조사를 새롭게 조사하여 산정하는 것으로 기존 개별공시지가 등을 참고하여 운영하는 것이 아닌, 토지이용 등 주변 인근지가 균형을 위해 비교표준지를 선정하여 지가를 결정하여야 하며, 대상토지의 표준지 선정의 적정여부를 판단하는 데에는 그 표준지에 의거하여 결정된 개별공시지가가 인근 토지들의 개별 공시지가와 균형을 유지하고 있는지 여부도 참작할 수 있다고 판시하였다(대법원 2009. 11. 12. 선고 2009두13771판결 참고). 아울러, 청구인의 2016. 7. 1.기준 이의신청을 접수하여 감정평가사 현장 재검증 실시 및 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 당초 결정 가격으로 처리통지문을 회신하였다. 청구인이 주장하는 부동산 실거래가 현황과 개별공시지가 가격차이로 부적절하여 위법·부당하다는 것은 잘못 해석한 것으로「부동산 가격공시에 관한 법률」제1조에 의하면 부동산 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정함으로써 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하고 있으며, ‘개별공시지가가 감정가액이나 실제 취득가격보다 높다는 사유만으로 그 공시지가 결정이 위법하게 되는 것은 아니라고 판단한 것은 정당하고, 실질적 조세법률주의, 개별공시지가와 시가의 관계에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결)’라고 판시하였다. 5) 「2016년도 개별공시지가 조사·산정지침」(국토해양부 지침)에 의하면 비교표준지 선정시 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하며, 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정 하도록 되어 있다. 청구인의 이 사건 토지와 동일한 용도지역, 토지이용상황 그리고 도로접면 등을 고려하여 유사가격권의 비교표준지를 선정하여야 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273321"></img> 이 사건 토지와 비교표준지의 토지특성간 비교를 통하여 토지가격비준표의 가격배율을 적용하고 개별공시지가 산정에 필요한 총배율을 구한 후, 표준지의 지가와 총배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273319"></img> ※ 1. 사건 토지는 토지특성이 동일하므로 ○○동 ○○○-1번지로 비교 분석 2. 2016년 토지가격비준표 적용(국토교통부 및 한국감정원 제공) 비교표준지별 2016. 7 .1.기준 개별공시지가의 산정지가(A)는 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273315"></img> ※ 1. 사건 토지는 토지특성이 동일하므로 ○○동 ○○○-1번지로 비교 분석 2. 매년 7. 1. 기준 산정지가(A)는 비교 표준지가(B)*총배율(C)*지가상승율(D) 이다. 비교표준지별 개별지의 산정지가와 인접토지 개별공시지가와의 균형이 이루어지는지 조사한다.《그림 3 참조》 첫째, 사건 토지를 기준으로 같은 도로를 사용하면서 토지이용상황이 동일한 ○○동 ○○○번지, ○○동 ○○○-1번지, ○○동 ○○○-2번지가 인근지가 균형을 위한 인접 토지에 해당되므로 이 사건 토지의 산정지가와 비교하여야 한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159273317"></img> 둘째, 이 사건 토지와 인접 필지간 용도지역의 차이로 토지가격비준표의 가격배율 1.08%의 가격 격차가 있음으로 자연녹지지역내 사건 토지는 생산녹지지역내 인접 필지보다 지가가 높아야 한다. 셋째, 인접필지간의 가격 격차는 토지특성 중 도로접면(세로한면↔세로각지)의 차이로 684,700/㎡~718,100/㎡로 지가가 형성되어 있으며, 넷째, 이 사건 토지는 토지특성 중 용도지역만 상이한 ○○동 ○○○번지(684,700/㎡)보다는 높고, 도로접면에서 차이가 나는 ○○동 ○○○-1번지(718,100원/㎡) 보다 적은 가격으로 지가 형성이 바람직하다. 다섯째, 청구인이 주장하는 비교표준지 ○○동 ○○○-1번지로 산정한 금액(573,900원/㎡) 및 ○○동 ○○○-14번지로 산정한 금액(661,900원/㎡)은 생산녹지지역내 인근 지가 684,700원/㎡~718,100원/㎡와의 불균형이 초래하므로 비교표준지 선정이 부적절하다. 4. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산가격 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥ 국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제17조(개별공시지가의 검증) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제11조제3항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별토지의 가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별토지의 지가의 변동률과 국토해양부장관이 조사·공표하는 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 순으로 대상토지를 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 토지에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. ④ 제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ② 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 제11조(산정지가검증시 확인사항) ① 감정평가업자가 제10조 제1항의 규정에 의하여 산정지가검증을 실시할 때에는 다음 각 호의 사항을 충실히 검토·확인하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 기타 시장·군수·구청장이 검토를 의뢰한 사항 ② 감정평가업자가 제1항의 규정에 의하여 지가의 적정성을 검토한 결과 산정된 개별토지의 가격이 인근지가 등과 균형을 이루고 있지 않다고 판단될 경우에는 적정한 가격과 이에 관한 의견을 제시하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제12조 제1항 및 영 제21조 제1항의 규정에 의한 토지소유자 등의 이의신청이 있어 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조의 규정에 의하여 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호 서식에 의거 이를 통지하여야 한다. 다만, 당해 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제19조(이의신청지가검증결과의 보고) 감정평가업자는 이의신청지가검증을 완료한 날로부터 7일이내에 그 결과를 별지 제5호서식에 의거 시장·군수·구청장에게 보고하여야 한다. 【개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 2. 토지특성 조사방법 가. 토지특성 조사는 매년 1월 1일(공시기준일) 현재를 기준으로 하고, 분할·합병 등 토지는 매년 7월 1일을 기준으로 조사한다. 조사는 토지(임야)대장 등 각종 공부조사 및 지가현황도면과 현장확인을 통하여 정확하게 조사하여야 한다. 나. 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서, ‘부록 Ⅱ’의 일단지 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사한다. 1) “용도상 불가분의 관계”라 함은 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 2) 개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계법령에 의한 당해 사업계획의 승인이나「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제22조의 규정에 의한 사업인정(다른 법률의 규정에 의하여 사업인정으로 보는 경우를 포함함. 이하 같음)의 고시가 있기 전에는 이를 일단지로 보지 아니한다. 3) 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어 있거나 건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 4) 2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일단지로 보지 아니한다. 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 처분서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지에 대하여 건축허가를 받아 2016. 5. 27. 건축물 사용승인을 받은 후 2016. 5. 31. 토지분할 및 지목변경을 하였다. 나) 피청구인은 2016. 10. 31.「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조 규정에 의하여 이 사건 토지에 대해 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 ○○동 ○○-1번지를 비교표준지로 하여 개별공시지가를 산정하고 결정·공시하였다. 다) 청구인은 2016. 11. 21. 이의신청을 하였고, 피청구인은 부동산평가위원회를 열어 심의한 결과, 2016. 12. 26. 이 사건 처분을 하였다. 2) 「부동산가격 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조에 따르면 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하기 위하여 부동산평가위원회 심의를 거쳐 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하여야 하며, 같은 법 제12조 및 같은 법 시행령에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 결정·공시일로부터 30일 이내 이의신청의 사유 등을 기재한 이의신청서를 시장에게 제출하여 이의를 신청할 수 있고, 같은 법 시행령 제21조제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰하고, 부동산평가위원회 심의를 거쳐 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하도록 규정되어 있다. 「개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 토지특성조사시 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우로서, ‘부록 Ⅱ’의 일단지 범위에 해당될 경우에는 그 일단의 토지를 1필지로 보고 토지특성을 조사하여야 하며, 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속 건축물을 포함함)이 건축되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지 상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 또한, 토지의 실제이용상황 등을 기준으로 조사하되 일시적인 이용상황은 고려하지 않으며, 각 용도지역 내의 농경지 임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지) 등으로 기재하며, 비교표준지 선정은 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하도록 규정되어 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 산정이 부당하므로 정정하여 줄 것을 청구하고 있다. 가) 2016년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 Ⅰ.에 의하면 국토교통부장관이 개발·공급한「표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(토지가격비준표)」상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산정하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시군구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 공시하도록 되어 있고, 또한 Ⅴ. 분할·합병 토지 등에 대한 개별공시지가 산정에 의하면 1. 1.~6. 30.까지 분할·합병 등의 사유가 발생한 토지는 7. 1.을 기준일로 하여 10. 31.까지 결정·공시하도록 규정하고 있는 바, 피청구인은 매년 국토해양부장관이 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성을 비교하여 산정하고, 감정평가업자의 검증, 토지소유자의 의견수렴 및 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등 적법한 절차에 따라 결정·공시한 것으로 판단된다. 나) 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여야 하는데, 청구인은 이 사건 토지에 대한 표준지 ○○동 ○○-1은 유사가격권이 아닌 것은 물론 지가불균형을 초래하고 있으므로 위법·부당하다고 주장하고 있으나, 피청구인이 국토교통부장관이 제공한 표준지 중 동일용도 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 이 사건 토지와 연접해 있는 ○○동 ○○-1를‘비교표준지’로 선정한 것은 적정한 것으로 판단된다. 다) 2016년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 Ⅴ. 분할·합병 토지 등에 대한 개별공시지가 산정에 의하면 1. 1.~6. 30.까지 분할·합병 등의 사유가 발생한 토지는 7. 1.을 기준일로 하여 10. 31.까지 결정·공시하도록 규정하고 있으며, 지목변경에 대한 취득세 부과에 필요한 시가표준액(공시지가)은 과세을 위한 임시가격이라 할 것인 바, 따라서 이 사건 토지의 개별공시지가를 ㎡당 688,300원으로 각각 결정한 피청구인의 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유가 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.