개별주택가격결정 무효확인청구

1. 사건개요 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○○-○○에 소재한 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 소유자로, 피청구인은 2025. ○. ○○. 이 사건 주택의 2025. 1. 1. 기준 개별주택가격 결정을 공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]하였고, 같은 날 이 사건 주택 개별주택가격에 대한 청구인의 이의신청서를 접수하였다. 나. 이후 피청구인은 위 이의신청을 부동산원에 검증 의뢰하였고 부동산원의 재조사산정 후 당초 공시한 개별주택 가격이 적정한 것으로 판단되어 2025. ○. ○○. 청구인의 이의신청을 기각하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 주택의 개별주택가격(248,000천원)이 이 사건 주택의 토지공시지가(265,812천원) 대비 17,812천원 낮게 책정되어 청구인은 임대사업에 어려움을 겪고 있다. 나. 토지 위에 이 사건 주택이 있고 임대수입으로 세금을 납부하고 있는데, 건물 때문에 개별주택가격이 낮아지는 것은 이해가 되지 않는다. 다. 청구인 가족명의인 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○-○○에 소재한 주택의 개별주택가격은 당초 토지공시지가 보다 낮았으나, 청구인의 이의신청으로 개별주택가격이 상향 조정되었다. 따라서 ○○동 주택 준공일과 차이가 없는 이 사건 주택의 개별주택가격은 명백히 왜곡되었다. 3. 피청구인 주장 가. 개별주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 등 적법한 절차에 의해 비교표준주택을 선정하고 주택가격비준표상의 가격배율 산출로 결정·공시하고 있다. 이 사건 주택도 전년대비 토지가격, 재조달원가 등의 상승분과 건물감가 등이 적정하게 반영되었으며 비교표준주택 선정 및 인근 개별주택간의 가격균형 비교결과 적정하게 산정되었다. 이 사건 주택의 2024년 공시주택가격대비 2025년 공시주택가격 변동율(2.90%)은 ○○구 평균변동율(2.41%)보다 높다. 나. 청구인은 토지 위에 건물이 존재하는데, 토지공시지가보다 이 사건 주택 개별주택가격이 낮아 이 사건 개별주택가격이 왜곡되었다고 주장하지만, 이는 ‘건부감가’ 현상으로 토지 위에 건물이 있어 토지가 다른 용도로 이용되는데 제약이 발생하면 토지상의 건물은 토지의 가치를 저해하는 요인으로 작용하므로 가치가 감소한다. 실제로 이 사건 주택의 인근주택 및 ○○구 내 다른 개별주택가격에도 건부감가 현상이 나타난다. 다. 개별주택은 각각의 고유한 특성들이 평가되어 주택가격을 형성하고, 개별주택가격 산정은 용도지역, 도로접면, 고저 등 특성이 유사하더라도 주택간의 대지면적, 건물의 산정 연면적 및 사용승인일 등 개별적인 특성차이로 인해 차이가 발생하므로, 일률적으로 다른 지방자치단체의 물건과 비교하는 것은 무리이므로 이 사건 처분은 위법·부당하지 않다. 4. 관계법령 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제35조, 제36조, 제37조, 제38조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등 각 자료의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○○-○○에 소재한 주택(이 사건 주택) 소유자이다. 다. 피청구인은 2025. ○. ○○. 이 사건 주택의 2025. 1. 1. 기준 개별주택가격 결정을 공시(이 사건 처분)하였고, 같은 날 이 사건 주택 개별주택가격에 대한 청구인의 이의신청서를 접수하였다. 다. 피청구인은 2025. ○. ○○. 청구인의 이의신청을 기각하였다. 라. 이에 청구인은 2025. ○. ○○. 이 사건 처분의 무효를 구하는 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 개별주택가격결정은 주택의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용되는데, 가격결정에 현저한 불합리가 있는 경우에 그 가격결정의 당부에 관하여 다툴 수 있다. 그런데 ① 피청구인은 관련 법령이 규정한 절차에 따라 비교표준주택을 선정한 다음 주택가격비준표를 사용하여 이 사건 주택의 개별주택가격을 산정하였고, 이 사건 비교표준주택 선정 및 주택가격비준표 사용 과정에서 잘못된 적용을 하였다는 사실은 확인되지 않는 점, ② 개별주택가격 결정의 적법 여부는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 등 관계 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 청구인이 임대사업에 어려움을 겪고 있다는 사정이나, 다른 주택의 시가나 청구인이 이의신청으로 가격이 변동되었던 경험이 있다는 사정은 이 사건 주택의 가격결정과는 직접적인 관련이 있는 것은 아닌 점, ③ 표준주택가격을 통하여 다수의 개별주택가격을 산정하기 위해서는 계량화가 필요하고, 그 과정에서 주택 특성을 반영하는 판단의 여지가 있을 수밖에 없는데, 한국부동산원이나 부동산가격공시위원회의 판단에 위법이 있음을 인정할 아무런 자료가 없는 점(오히려 이 사건 주택은 이른바 건부감가 현상이 있고, 1994년 사용승인된 점에 비추어 개별주택가격 하락요인이 있음을 인정할 수 있다) 등을 고려할 때, 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) 청구인은 청구취지에서 2025. ○. ○○. 개별주택가격 이의신청 기각결정에 대한 취소를 구하고 있으나, 이의신청 기각결정이 원처분을 따르고 있고, 취소심판의 대상은 원처분이 되어야 할 것이므로, 이 사건 처분을 2025. ○. ○○. 개별주택가격 결정으로 선해한다.