개별주택가격산정 재산정 의무이행청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(대지면적 2,200㎡) 상의 주택(경량철골조 연면적 300㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 소유자로 2014. 4. 30. 위 청구인의 주택의 2014. 1. 1.기준 개별주택가격이 767,000,000원으로 결정·공시되자 이의신청을 하였고, 이에 피청구인은 2014. 6. 30. 당초의 공시가격을 637,000,000원으로 하향 조정하여 청구인에게 통지(이하‘이 사건 처분’이라 한다) 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 피청구인은 청구인의 주택이 소재하는 지역이 국도변 상업지대로 이행되고 있는 지역이라고 하나, 상업지대로 이행하기 위해서는 농업진흥구역이 해제되는 등의 도시계획 등이 있어야 하는데 그 계획은 토지이용계획확인원에서 확인되듯 어떠한 계획도 없고 ○○시 도시계획팀에 문의해 보아도 다른 계획이 없다고 하며, 주변 지역의 토지들이 대부분 농사에 이용되고 있는데 국도변 상업지대로 이행되고 있는 지역으로 대부분 상업용으로 이용중이라는 피청구인의 주장은 무리가 있다, 2) 피청구인은 청구인의 개별주택가격 이의신청 검토 시 농업진흥구역임을 감안하여주거·상업지대 단독주택에서 주거지대 단독주택으로 조정하였다고 하나, 국도변이 대부분 답과 전 등으로 된 지역을 상업지대라고 하는 것은 무리한 주장이며 사람이 보행하는 인도조차 없는 국도변에 있는 청구인의 주택을 주거·상업지대 단독주택으로 평가한 것은 당초부터 무리한 것이며 주거지대 단독주택으로 하향조정한 것은 당연하며 농경지대 단독주택으로 볼 여지도 있다. 3) 피청구인은 전산시스템상의 입력문제로 농업진흥구역을 대입하여 책정할 수 없다고 하나, 99기타: ① ~ (20)이외 개별법령상 토지이용이 규제되는 경우, 코드 기재란에‘99’입력후 상세 제한 구역(지역) 지정 현황 별도 기재할 수 있도록 되어 있는 지침을 적용할 수 있을 것으로 보이며, 그것이 어렵다면 수기로 작성하여 처리하는 법, 비교표준주택을 용도지역과 농업진흥구역이 일치하는 주택을 선정하여 가격배율을 조정하거나, 국토교통부에게 자문을 구하여 처리하는 등 여러 방법이 있을 수 있다. 4) 국토교통부에서 정한 개별주택가격 조사지침을 보면 국토교통부에서 정한대로 무조건 가격을 산정하는 것이 아니라 특성조사를 통해서 개별주택의 가격산정에 시장의 의견이 충분히 반영될 수 있으며, 청구인은 2008년, 2009년 개별주택가격 이의신청을 통하여 청구인의 토지가 농업진흥구역임을 명시하여 이를 반영해달라고 요청하였는데 용도지역도 일치하지 않는 비교표준주택과 비교하니 가격이 크게 올라간 상태인데다 2008년, 2009년 모두 농업진흥구역에 대한 반영이 없었다. 5) 개별주택가격에 이의가 있는 주택소유자 등이 개별주택가격이 결정된 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있는 바, 청구인의 이의를 부동산평가위원회에서 심의를 했는지 알 수가 없고 부동산평가위원회의 심의에 대한 자료를 요청했으나 받아보지 못했다. 6) 농민의 소득증대를 위하여 산업을 유치·육성하고 주거 등의 시설을 위해 건축도 하는 등 국가적 지원을 하는 농공단지도 제한으로 인하여 개별주택가격산정에 반영된다면 국가정책에 의하여 농업 외에 소득행위가 금지된 지역인 농업진흥구역은 농공단지보다 더 큰 제한점수가 책정되어야 공정하다 할 것이다. 7) 감정평가에 관한 규칙 제6조(현황기준 원칙) 제1항에 의하면 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다고 규정되어, 개별주택가격산정을 함에 있어 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 해야 할텐데 이의신청 심의자료 어디에도 공법상 제한인 농업진흥구역과 주거개발진흥지구에 대한 반영이나 의견은 없다. 8) 청구인이 당초 토지를 매입했을 때는 농업진흥구역이 아닌 도시지역의 생산녹지지역이었고, 그 후 농산물 개방정책에 대비하여 우량농지 보전정책에 의하여 1992년 12월경 농업진흥구역으로 지정되어 1999년 농업인 주택을 건축한 후로는 19년 동안 다른 행위는 하지 못하고 농업인 주택 매매에 대한 제한도 받고 있다. 9) 도시지역내 녹지지역까지 농업진흥구역으로 지정하는 정책은 과도한 억제정책으로 판단되며 대부분의 농민들이 농산물 생산으로는 생계가 어려운 현실을 볼 때 농업진흥구역이라는 제한은 너무 무거운 짐이며 이러한 재산권의 제약을 받고 있는 청구인의 토지는 세금과 직결되는 개별주택가격 책정에 있어 혜택이 있어야 한다. 10) 2008년, 2009년 농업진흥구역 제한 반영의 이의를 한 사실, 상업지대도 아니며 이행계획이 없는 주택을 계속하여 주거·상업지대 단독주택으로 책정하다 2014년 이의신청 때 반영한 사실, 농가주택과 일반주택의 형평성 비교, 산정지침에 기타제한 반영의 지침이 있다는 사실, 주거개발진흥지구 계획으로 인하여 주거·상업지대 단독주택으로 이행이 충분히 예상되는 비교표준주택과 24년간 농업진흥구역으로 지정되어 있으며 도시계획이나 해제계획이 전혀 없는 청구인의 주택을 주거·상업지대 단독주택으로 보거나, 이행이 예상되는 것으로 본 사실, 현실상으로도 비교표준주택의 제한보호구역보다 농업진흥구역의 행위제한이 강하다는 사실 등을 종합하여 볼 때 청구인의 청구는 정당하다. 나. 피청구인 주장 1) 개별주택가격은 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 작성·공급한 주택가격비준표 상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별주택의 가격을 말하는 것이다. 2) 개별주택가격은 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 KLIS(토지행정지원시스템) 내 조사된 개별주택 특성을 입력하면 국토교통부장관이 작성·공급한 주택가격비준표 상의 주택특성 차이에 따른 전산시스템에 의거 가격이 산정되는 바, 2014년도 개별주택가격 비준표에 의거 산정되는 청구인의 개별주택은 주거개발진흥지구 가격배율(1.0), 기타제한(비교표준주택 기타제한: ⑨군사기지 및 군사시설보호, 청구인 개별주택 기타제한: 99기타) 가격배율(1.05)로 임의로 조정할 수 없다. 3) 청구인의 개별주택이 소재하는 지역은 국도변 상업지대로 이행되고 있는 지역으로 대부분 상업용으로 이용 중이나 2014년도 청구인의 개별주택가격 이의신청 검토 시 농업진흥구역임을 감안하여 주거용으로 토지용도를 담당 감정평가사의 검증을 받아 개별주택가격이 재산정 하향 조정되었다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제16조(단독주택가격의 공시) ① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> ②시장·군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. ③제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 표준주택의 지번 2. 표준주택가격 3. 표준주택의 대지면적 및 형상 4. 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일(임시사용승인일을 포함한다) ④제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 개별주택의 지번 2. 개별주택가격 3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 ⑤제1항 및 제2항의 규정에 의한 표준주택가격 및 개별주택가격의 공시기준일, 공시의 시기, 공시절차, 공시방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑥시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할·합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정·공시하여야 한다. ⑦시장·군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정·공시하는 경우에는 당해 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 당해 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑧제3조제3항·제4조·제5조·제7조·제8조 및 제14조의 규정은 제1항의 규정에 의한 표준주택가격의 공시에 준용하고, 제11조(제1항 내지 제3항을 제외한다) 내지 제15조의 규정은 제2항의 규정에 의한 개별주택가격의 공시에 준용한다. <개정 2007.4.27> 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제24조(표준주택의 선정) ①국토교통부장관은 법 제16조제1항의 규정에 의하여 표준주택을 선정할 때에는 동조동항의 규정에 의한 일단의 단독주택중에서 당해 일단의 단독주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> ②제1항의 규정에 의한 표준주택의 선정은 법 제19조제1항제5호의 규정에 의한 표준주택의 선정 및 관리지침에 따라야 한다. 제26조(표준주택가격의 공시) 국토교통부장관은 법 제16조의 규정에 의하여 표준주택가격을 공시할 때에는 다음 각호의 사항을 관보에 공고하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> 1. 법 제16조제3항 각호의 사항의 개요 2. 표준주택가격의 열람방법 3. 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제8조의 규정에 의한 이의신청의 신청기간·절차 및 방법 제27조(표준주택가격의 조사·평가의 기준) ①국토교통부장관이 법 제16조제1항의 규정에 의하여 표준주택가격을 평가하는 경우에는 다음 각호의 사항을 참작하여야 한다. <개정 2013.3.23> 1. 인근 유사단독주택의 거래가격 또는 임대료는 당해 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 단독주택 거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 때에는 그러한 사정이 없었을 경우에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 할 것 2. 당해 단독주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 단독주택의 건축에 필요한 비용추정액은 공시기준일 현재 당해 단독주택을 건설하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것 ②제1항의 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용·수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다. 제28조(표준주택가격의 공시사항) 법 제16조제3항제5호에서 "기타 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 표준주택에 대한 다음 각호의 사항을 말한다. 1. 지목 2. 지리적 위치 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에 의한 토지의 용도제한 4. 도로·교통상황 5. 그 밖에 표준주택가격 공시에 관하여 필요한 사항 제31조(개별주택가격의 산정 등) ①국토교통부장관은 법 제16조제3항 및 제8항의 규정에 의한 개별주택가격의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별주택가격을 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별주택가격의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> 1. 주택가격형성에 영향을 미치는 주택특성조사에 관한 사항 2. 개별주택가격의 산정기준이 되는 표준주택(이하 "비교표준주택"이라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 주택가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별주택가격의 조사·산정에 관하여 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제33조(개별주택가격의 검증) ①시장·군수 또는 구청장은 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제16조제2항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별주택가격에 대한 가격현황도면 및 가격조사자료를 제공하여야 한다. ②시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준주택의 선정에 관한 사항 2. 개별주택가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별주택가격과 표준주택가격의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별주택가격과 인근주택의 개별주택가격 및 전년도 개별주택가격과의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③시장·군수 또는 구청장은 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별주택가격의 변동률과 국토교통부장관이 조사·공표하는 당해 주택이 소재하는 시·군 또는 구의 연평균 주택가격변동률의 차이가 작은 순으로 대상주택을 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 단독주택에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> ④제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23> 제36조(개별주택가격에 대한 이의신청) ①법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제12조제1항의 규정에 의하여 개별주택가격에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2013.3.23> 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 주택의 소재지·지목·실제용도·토지이용상황 그 밖에 국토교통부령이 정하는 주택의 특성에 관한 사항 3. 이의신청의 사유 ②시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 행정심판 청구서 및 답변서, 개별주택가격 이의신청서, 개별주택가격 이의신청에 대한 처리결과 통지서, 이의신청 심의자료, 이 사건 주택과 비교표준주택의 각 토지이용계획확인서, 건축물대장, 항공사진, 주택특성조사표 등의 기재내용에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(대지면적 2,200㎡) 상의 주택(경량철골조, 연면적 300㎡) 소유자이고 2014. 4. 30. 위 청구인의 주택의 2014. 1. 1.기준 개별주택가격이 767,000,000원으로 결정·공시되었다. 나) 청구인은 2014. 5. 9. 위와 같이 결정·공시된 개별주택가격에 대하여 이의신청을 하였다. 다) 피청구인은 2014. 6. 30. 당초의 공시가격을 637,000,000원으로 하향 조정하여 청구인에게 통지하였다. 2) 부동산가격공시법 제16조 및 같은 법 시행령 제24조 내지 제30조에 따르면, 국토교통부장관은 단독주택가격공시의 경우 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 함)을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하고, 시장·군수 등은 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하도록 하고 있고, 주택소유자 등은 개별주택가격에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 신청인의 성명 및 주소, 이의신청의 대상이 되는 주택의 소재지·지목·실제용도·토지이용상황 그 밖에 국토교통부령이 정하는 주택의 특성에 관한 사항, 이의신청의 사유를 기재하여야 하고, 시장·군수 등은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 주택의 개별주택가격 결정과 관련하여 2008년, 2009년 농업진흥구역 제한 반영의 이의를 한 사실, 상업지대도 아니며 이행계획이 없는 주택을 계속하여 주거·상업지대 단독주택으로 책정하다 2014년 이의신청 때 반영한 사실, 농가주택과 일반주택의 형평성 비교, 산정지침에 기타제한 반영의 지침이 있다는 사실, 주거개발진흥지구 계획으로 인하여 주거·상업지대 단독주택으로 이행이 충분히 예상되는 비교표준주택과 24년간 농업진흥구역으로 지정되어 있으며 도시계획이나 해제계획이 전혀 없는 청구인의 주택을 주거·상업지대 단독주택으로 보거나, 이행이 예상되는 것으로 본 사실, 현실상으로도 비교표준주택의 제한보호구역보다 농업진흥구역의 행위제한이 강하다는 사실 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 처분이 위법 또는 부당하다고 주장하므로 살피건대, 피청구인은 이 사건 개별주택가격 이의신청과 관련하여 2008년, 2009년에도 청구인이 위와 같은 이유로 이의신청을 하였으나 청구인의 주장을 받아들이지 않았던 것과 달리 2014년에는 청구인의 이의신청을 받아 들여 농업진흥구역을 감안하여 감정평가사의 검증을 받아 주거용으로 개별주택가격을 재산정하여 하향 조정한 점, 청구인이 스스로 제출한 이의신청서에 기재된 청구인의 의견은 당초의 767,000,000원에서 700,000,000원으로 조정되어야 한다는 것이었는데 오히려 그보다 더 하향 조정되어 637,000,000원으로 결정된 점, 그 외 이 사건 건물의 개별주택가격 결정 기준이 된 표준주택(○○읍 ○○리 ○○-○○)은 주택특성에 있어서 국토계획법상 용도지역이 도시지역, 생산녹지지역으로 같은 점, 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준주택의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 작성·공급한 주택가격비준표 상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택가격에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 주택소유자 등의 의견수렴과 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시한 점 등에 비추어 비교표준주택 선정이나 이 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정을 한 것이 위법 또는 부당하다고 단정하기 어렵고, 그 외 피청구인의 이 사건 토지에 관한 개별주택가격 결정에 특별한 위법 또는 부당함이 있다고 볼 만한 사정이 있다고 보기 어려우므로 이 사건 처분이 위법 또는 부당하여 취소되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없고, 이 사건 처분이 위법 또는 부당함을 전제로 피청구인에게 농업진흥구역 제한을 반영하는 등 청구인의 의견을 받아들여 개별주택가격을 재산정 하여야 할 의무가 있다고 보기 어려우므로 이 사건 청구인의 의무이행청구도 이유 없어 기각함이 타당하다. 4. 결 론 그렇다면 이 사건 행정심판 청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.