개별주택가격 이의신청 결과통지 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지 주택(연면적 76.58㎡, 대지면적 734㎡ 중 주택 부속토지 255㎡, 현황도로 479㎡, 이하‘이 사건 개별주택’이라 한다)의 소유자로, 피청구인은 2020. 4. 29. 이 사건 개별주택에 대하여 2020. 1. 1. 기준 공시지가를 79,100,000원으로 결정·공시하였다. 청구인은 2020. 5. 29. 이 사건 개별주택가격을 215,000,000원으로 상향조정해 줄 것을 이의신청 하였고, 피청구인은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제17조 제8항에 따라 감정평가사의 검증 및 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2020. 6. 23. 청구인의 이의신청에 대하여 방위조정(북향→남향)을 사유로 이 사건 개별주택가격을 79,900,000원으로 결정·통지하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 청구인은 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○번지에 대하여 50년 이상 세금을 내고 있는데, 피청구인은 변동 전 가격 215,000,000원인 이 사건 개별주택의 2020년 가격을 79,900,000원으로 조정하였다. 피청구인은 현황도로 면적을 제외한 후 개별주택가격을 산정하였는데, 현황도로를 포함하여 하나의 지번이며 청구인이 오랜 기간 세금을 납부해왔으므로 가격변동을 원치 않는다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인 주장의 부당성 가) 개별주택가격 결정 절차 개별주택가격은 부동산공시법 제16조(표준주택가격의 조사·산정 및 공시 등)에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 비교표준주택의 특성과 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성을 비교하여 가격배율을 산출하여 가격을 산정한다. 산정한 가격은 같은 법 제17조 제1항 및 제6항에 따라 한국감정원의 검증을 받고 열람기간 중 주택소유자 등의 의견 수렴절차를 거치며 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시한다. 결정·공시된 개별주택가격은 같은 법 제17조 제8항에 따라 주택소유자 등으로 하여금 이의신청을 할 수 있도록 절차를 두고 있으며, 이의신청 가격에 대하여는 한국감정원의 재검증 후 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 조정·공시하고 있다. 나) ○○읍 ○○리 ○○-○번지 공시가격 결정 이 사건 개별주택의 경우, 2019. 1. 1.기준 공시가격은 215,000,000원으로 결정되었으며, 토지대장 면적 734㎡ 전체를 산정대지면적으로 산정하여 가격이 결정되었다. 그러나 피청구인은 2020년 개별주택 특성조사 당시 토지의 용도가 주택의 부속토지와 현황도로로 구분되어 이용되고 있으나 토지분할 및 지목변경이 되지 않은 것을 확인하였다. 현장 조사 및 면적 측정 결과 주택의 부속토지로 이용되고 있는 면적은 255㎡이며, 나머지 479㎡는 현황도로로 이용되고 있는 것으로 조사되었다. 따라서, 사실상 주택의 부속토지를 255㎡로 하여 개별주택가격을 산정하였으며, 한국감정원의 검증 및 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하였다. 청구인으로부터 이의신청이 접수되어 재조사 및 재검증 절차를 거쳤으며, 방위 부분을 정정하여 79,900,000원의 가격으로 검증이 되었다. 이후 ○○시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2020. 6. 23. 이의신청에 대한 처리결과를 통지하였으며, 같은 해 6. 26. 조정·공시하였다. 다) 주택의 부속토지 면적 산정 기준 개별주택가격 산정 시 주택의 정의를 살펴보면, 주택이란 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하고, 주택의 부속토지는「2020년도 적용 개별주택가격 조사·산정지침」(이하‘개별주택가격 조사·산정지침’이라 한다) 토지특성 조사요령 (6)-① 산정대지면적에 의거하여 산정한다. (6)-① 산정대지면적 나.호에 보면 산정대지면적은 토지(임야)대장 공부상의 면적으로 조사·기재함을 원칙으로 하도록 되어 있다. 이는 건축허가와 농지전용허가 등의 인허가를 적법하게 득하고, 허가에 따라 토지분할을 하여 용도에 따라 대지를 구획 후 적법하게 지목을 변경하여 관련 공부와 사실상 이용현황이 일치하는 경우에 적용 가능하다 할 것이다. 해당 주택의 건축물대장을 보면 대지면적이 ‘0’으로 기재되어있으므로 건축물대장 대지면적과 토지대장의 면적이 일치하지 않는다. 또한 토지분할 및 지목변경을 하지 않아 공부와 이용현황이 불일치한 상태로, 나.호를 적용할 대상은 아니다. 해당 주택의 토지이용현황은 주택부속토지와 현황도로로 명확히 구분되는 경우로 다.호 ④에 따라 주거용 토지만을 산정대지면적으로 하여 가격을 결정하는 것이 타당하다. 개별주택가격을 산정할 때 사실상 주택에서 사용하지 않는 다른 용도로 사용되는 토지면적까지 산정대지면적에 포함하여 가격을 산정하게 되면, 개별주택가격 조사·산정지침과 맞지 않을 뿐만 아니라 적정범위를 벗어난 가격으로 개별주택가격이 결정·공시될 것이다. 그러므로 현황도로를 제외하여 개별주택가격을 결정한 조치는 적법하다 할 것이다. 라) 결정가격의 적정성 개별주택가격은 주거용으로 사용되는 건축물과 주거용도로 사용되는 주택부속 토지를 하나의 가격으로 산정하도록 되어있다. 이 사건 개별주택가격에 대하여 부동산공시법 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) 제6항, 시행령 제36조(개별주택가격의 검증) 제2항에 따라 한국감정원의 검증을 통해 비교표준주택의 적정성과, 개별주택가격의 적정성, 가격의 균형 등의 검증을 완료하였다. 이후 해당주택 소유자의 이의신청과 이에 대한 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 개별주택가격을 적법하게 조정·공시하였다. 그러므로 절차상 하자가 없으며, 가격의 적정성과 균형성을 유지한 합리적인 결정이므로 청구인의 주장은 이유가 없다 하겠다. 2) 결론 피청구인에 의한 개별주택가격 이의신청 결과통지는 절차에 따른 적법한 처분이며, 청구인의 주장은 이유가 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 “개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. ③ 제1항에 따른 개별주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 개별주택의 지번 2. 개별주택가격 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정원의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정원의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 주택가격의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정원의 검증을 생략할 수 있다. ⑦ 국토교통부장관은 공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준주택가격과 개별주택가격과의 균형유지 등 적정한 가격형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별주택가격의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 개별주택가격에 대한 이의신청 및 개별주택가격의 정정에 대하여는 제11조 및 제12조를 각각 준용한다. 이 경우 제11조제2항 후단 중 “제10조”는 “제17조”로 본다. ⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 것 외에 개별주택가격의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제17조에 따른 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제17조에 따른 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격의 결정에 관한 사항 6. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 심의에 부치는 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하 “개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 의견제출방법 ② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지소유자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다. 제35조(개별주택가격 조사ㆍ산정의 절차) ① 국토교통부장관은 법 제17조제5항에 따른 개별주택가격 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별주택가격을 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 주택가격형성에 영향을 미치는 주택특성 조사에 관한 사항 2. 개별주택가격의 산정기준이 되는 표준주택(이하 “비교표준주택”이라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제16조제6항에 따른 주택가격비준표(이하 “주택가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제36조(개별주택가격의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제17조제6항 본문에 따라 감정원에 개별주택가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제1항에 따라 산정한 전체 개별주택가격에 대한 가격현황도면 및 가격조사자료를 제공하여야 한다. ② 법 제17조제6항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정원은 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준주택 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별주택가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별주택가격과 표준주택가격의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별주택가격과 인근주택의 개별주택가격 및 전년도 개별주택가격과의 균형 유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제17조제6항 단서에 따라 감정원의 검증을 생략할 때에는 개별주택가격의 변동률과 해당 단독주택이 있는 시ㆍ군 또는 구의 연평균 주택가격변동률(국토교통부장관이 조사ㆍ공표하는 연평균 주택가격변동률을 말한다) 간의 차이가 작은 순으로 대상 주택을 선정하여야 한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역ㆍ용도지구가 변경되는 등의 사유가 있는 주택은 검증 생략 대상 주택으로 선정해서는 아니 된다. ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별주택가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제37조(개별주택 소유자 등의 의견청취) 법 제17조제6항 본문에 따른 의견청취에 관하여는 제19조를 준용한다. 제38조(개별주택가격의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제34조제2항제1호의 경우에는 그 해 9월 30일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 4월 30일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별주택가격을 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일 및 개별주택가격의 열람방법 등 개별주택가격의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별주택가격의 공시방법 및 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 【2020년도 적용 개별주택가격 조사·산정지침(2019. 11. 국토교통부)】 Ⅱ. 주택특성 조사 3. 토지특성 조사요령 (6)-① 산정대지면적 가. 산정대지면적 적용방법을 구분하여 기재함 나. 산정대지면적은 토지(임야)대장 공부상의 면적으로 조사ㆍ기재함을 원칙으로 함 다. 부속토지가 대단위 면적으로서 주택이 전, 답, 임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사ㆍ기재함 ① 해당토지의 전용허가면적(농지 : 농지전용허가면적, 임야 : 산림전용허가면적)이 있는 경우 이를 조사하여 기재함 ※ 지목이 “대”가 아닌 경우에만 해당 ② 건폐율 역산을 통하여 산정된 면적을 조사하여 기재 ※ 건폐율 역산시 기준은 시ㆍ군ㆍ구 조례에 규정된 건폐율을 적용하되 역산을 통해 산정된 면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음 ※ 지목이 “대”인 경우도 포함 ③ 주택부속토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음 ※ 개별법상의 규정은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법시행령」 별표 2(330㎡이내), 「지방세법」 제106조 및 동법시행령 제105조(10배), 「부가가치세법 시행령」제41조(도시지역 5배, 도시지역 외 지역 10배 이하), 「소득세법 시행령」제154조(도시지역 5배, 도시지역 외 지역 10배 이하) 등이 있으며, 이 경우에도 산정대지면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음 ④ 이상의 과정에도 불구하고 소유자 등에 의해 객관적인 실측면적을 알 수 있는 경우에는 이를 산정대지면적으로 할 수 있음 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025873"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025871"></img> 라. 용도지역이 2개인 경우 조사기준 - 주택 부속토지가 2개의 용도지역으로 구분 지정되어 있는 경우 면적이 넓은 용도지역 순으로 “산정대지면적 1”, “산정대지면적 2”로 구분하여 기재함 - 주택 부속토지가 2개의 용도지역으로 구분 지정되어 있는 상태에서 건폐율 역산을 적용하여 산정대지면적을 결정하는 경우, 건폐율은 용도지역별 면적가중 평균값을 적용함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이의신청서, 이의신청가격검증 결과보고서, ○○시부동산가격공시위원회 심의의결서, 이의신청 처리결과 통지서 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 개별주택의 소유자이다. 나) 피청구인은 2020. 4. 29. 2020. 1. 1.기준 이 사건 개별주택가격을 79,100,000원으로 결정·공시하였는데, 2019. 1. 1.기준 가격은 215,000,000원이었다. 다) 청구인은 2020. 5. 29. 피청구인에게 개별주택가격을 215,000,000원으로 조정해 줄 것을 내용으로 이의신청서를 제출하였다. 라) 피청구인은 청구인의 이의신청에 대하여 한국감정원 경기○○지사의 가격검증과 ○○시부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 2020. 6. 23. 청구인의 이의신청에 대하여 방위조정(북향→남향)을 사유로‘일부인용’결정하고 이 사건 개별주택가격을 79,900,000원으로 결정·통지하였다. 마) 이 사건 개별주택가격 산정내역은 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025773"></img> 마) 한편 이 사건 개별주별주택 건축물대장 상 대지면적은 0㎡이고, 토지 등기사항증명서 상 대지면적은 734㎡이다. 2) 청구인은 한 지번인 현황도로부분까지 몇 십년간 세금을 내고 살고 있으므로, 산정대지면적에 현황도로를 포함하여 개별주택가격을 산정해야 한다고 주장한다. 살피건대, 개별주택가격은 주택의 건물과 부속토지를 포함한 일체의 가격이고, 주택의 부속토지는 개별주택가격 조사·산정지침의 조사요령 상 산정대지면적에 의거하여 산정한다. 위 지침에 따르면 대지면적은 토지(임야)대장, 일반건축물대장, 재산세(주택)과세대장에 기재된 대지면적을 모두 조사하여 기재한 후 정확한 토지가격 산정을 위한 산정대지면적을 기재함이 원칙이나, 주택의 부속토지란 주택의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 1필지의 토지라도 그 일부가 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 부속토지라고 볼 수 없다(대법원1995. 11. 21. 선고 95누3312 판결 참조). 이 사건에서 개별주택의 대지 사용현황 및 주택 부속토지인지 여부를 살펴보면, 대지면적 734㎡ 중 일부(479㎡)는 실제로 현황도로로 사용하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 사실관계가 이러하다면 현황도로 부분은 이 사건 개별주택의 부속토지라 할 수 없고, 별다른 사정이 없는 한 산정대지면적에서 현황도로 면적을 제외함이 객관적·합리적이라고 볼 것이어서, 피청구인의 이 사건 개별주택가격 산정에 있어 위법이 있다고 보기 어렵다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.