개별주택가격 정정결정 의무이행청구 등

1. 사건개요 청구인은 부친 안○○이 사망하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지(대, 479㎡)와 ○○○-1번지(전, 347㎡) 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)를 상속 준비 중으로 ○○○번지 소재 주택의 소유자이며, 피청구인은 ○○○-1번지를 ○○○번지상 주택의 부속토지로 보아 2015. 1. 1.부터 이 사건 각 토지를 합산하여 개별주택가격을 산정하였고, 2018. 1. 1. 기준 13억 7천만 원, 2019. 1. 1. 기준 14억 4천만 원으로 결정하여 공시하였으나 청구인이 2019. 4. 8. 진정민원을 제기하자 2019. 4. 18. 12억 2천만 원과 2019. 5. 16. 12억 9천만 원으로 정정하여 공시하였다. 한편 청구인은 2019. 6. 3. ○○○-1번지가 맹지이며, 개별주택가격이 불공정하게 높게 결정되었고 상속세 2억여 원을 납부해야하는 상황이므로 권익을 구제해달라는 고충민원을 국민권익위원회에 제출하였으며, 피청구인은 2019. 6. 21. ○○○-1번지가 ○○○번지 주택의 부속토지이므로 공부상 지목이 전이라 하여 주택가격을 달리 적용할 수 없고, 2019. 4. 18. ○○○-1번지 주택가격 정정 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있음을 회신하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구원인 가) 청구인은 2018. 12. 24. 향년 91세로 작고하신 고 안○○의 장남이다. 현재 무직인 독거남 신분으로 선친이 유산으로 남긴 ○○시 □□구 ○○동 소재 ○○○(대), ○○○-1(전)을 상속 준비 중이다. 나) 개별주택가격은 통상 개별공시지가의 70∼80% 정도로 공시된다고 인지하던 중 현재 상속예정지 개별공시지가가 1,227,226,000원이나 2018년 개별주택가격은 당초 1,370,000,000원, 2019년은 1,440,000,000원으로 공시되어 있어 2019. 4. ○○시에 진정서를 제출한 결과 피청구인의 신속한 업무협조로 2018년 개별주택가격은 1,220,000,000원, 2019년은 1,290,000,000원으로 조정되었다. 다) 그러나 상속세를 납부하여야 할 청구인의 입장에 비추어 보면, 상기 조정에 다음과 같은 이의를 제기하여 행정심판을 청구하니 선처하여 주길 앙망한다. 2) 신청이유 가) □□구 ○○동 ○○○번지의 개별주택가격 산정 시 ○○○-1번지와 합산된 현황 청구인이 소유한 ○○시 □□구 ○○동 ○○○번지 주택의 개별주택가격은 2018년도 기준 1,220,000,000원이다. (1) 현재 공시된 개별주택가격의 현황 (가) 개별주택가격은 토지공시가격과 건물시가표준액을 통합하고 제반사정을 고려한 후 표준지 등을 고려하여 일정금액을 고시하게 되어 있다. (나) 다만, 이 12억 2천만 원의 금액을 단순하게 추론해 본다면 다음과 같다. ① ○○동 ○○○번지와 ○○○-1번지 토지의 개별공시지가와 ○○○번지 건물의 기준시가 합계액 : 1,227,226,850원 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028099"></img> ② 1,227,226,850원 × 99.41% = 1,220,000,000원 ③ ○○○번지 토지(토지 A)와 ○○○-1 토지(토지 B)의 등기부등본상 다음과 같이 토지 면적을 확인할 수 있다. - ○○○번지 토지면적 : 479㎡ - ○○○-1번지 토지 면적 : 347㎡ - ○○○번지와 ○○○-1번지 토지 면적의 합 : 826㎡ <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028093"></img> ④ 현재 ○○○번지의 개별주택가격 내역, 주택부속토지의 산정 대지면적은 다음과 같다. ⑤ 위 산정 대지면적과 같이, 주택 A의 개별주택가격 산정 시 주택부속토지로 보는 토지의 산정면적은 토지 A와 토지 B의 합산된 면적으로 계상되어 있다. (2) 주택 A의 주택부속토지 산정 시 토지 A와 토지 B가 불합리하게 합산된 내용 주택 A의 주택부속토지 산정 시 피청구인은 2007년 ∼ 2014년까지 토지 A의 면적인 479㎡으로 산정한 후 2015년부터 토지 A와 토지 B의 합산 면적인 826㎡으로 하여 산정하였다. 이러한 산정은 두 가지 이유에서 주택 A의 부속토지로 합산되는 것이 불합리하다. (가) ○○○번지 주택(주택 A)의 부속토지는 ○○○-1번지 토지(토지 B)가 인접하여 있다고 하더라도, ○○○번지(토지 A) 내에서 주택부속토지를 산정하여야 한다. ○○○번지가 맹지라서 ○○○-1번지가 출입구로 이용된다 하더라도, 합리적인 판단으로 토지 B가 주택 A의 부속토지로 합산 시, 재산세가 2배 가까이 증가할 수 있다는 단순한 추측을 할 수 있음에도 일부러 재산세의 과다 고지를 위하여 부속토지를 합산하였다. (나) ○○○번지 토지 A와 ○○○-1번지 토지 B는 등기부등본상 각각 지목이 대와 전으로 구분되어 있고 아래 사진과 같이 토지 A는 대지에 맞게 주택 A가 들어서 있고, 토지 B는 경작지로 이용되고 있어 토지의 실질적 이용 상태가 상이하다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028115"></img> (3) 타 법령에 따른 주택부속토지 면적과 달리 과대 계상된 주택부속토지 일반적으로 부가가치세, 소득세, 지방세(재산세) 등에서 말하는 주택부속토지의 면적은 (가)와 (나) 중 큰 면적으로 하게 된다. (가) 주택의 연면적 (나) 주택정착면적의 5배(도시지역 밖의 토지는 10배) ① 현재 ○○○번지 주택의 건축물대장을 보실 경우, 주택의 연면적은 49.85㎡이고, 이는 단층 건물이기에 주택 연면적과 정착면적이 같다. ② ○○○번지 토지에 대해서 토지이용계획확인원을 살펴볼 경우, 이곳은 도시지역으로 분류되고 있다. ③ 따라서, ○○○번지 개별주택가격의 산정기준이 되는 주택의 부속토지는 최대 연면적(=정착면적)의 5배인 249.25㎡가 되어야 하며, 다음과 같은 오류이다. - 2005.은 820.73㎡으로 약 3.3배 과대계상 - 2008.은 774㎡으로 약 3.1배 과대계상 - 2007. ~ 2014. 총 8년 동안은 479㎡으로 약 1.92배 과대계상 - 2015. ~ 2019. 총 5년 동안은 약 3.31배 과대계상 ④ 현재 개별주택가격이 ‘주택부속토지의 면적 × 개별공시지가’의 99.41%인 것을 감안해본다면, 현재 개별주택가격은 약 15년 가까이 2배 ~ 3배 과다평가된 것이다. 나) 주택 A의 비정상적 개별주택가격 상승으로 잘못 고지된 재산세 등기부등본상에서 확인할 수 있듯이 작년에 작고한 청구인의 아버지인 안○○이 ○○동 ○○○과 ○○○-1번지를 취득할 당시 면적은 약 666평가량 되었다. 2002년에 토지 분할에 따른 매매 이후 소유한 토지의 면적은 약 250평에 불과하다(○○○번지와 ○○○-1번지면적의 합). 이 ○○○번지의 토지와 ○○○-1번지의 토지를 상속재산으로 취득할 예정이다. 이때, 안○○님의 재산세 고지 및 납부 내역이다(일부 발췌). <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028109"></img> 재산세의 과세표준은 주택의 경우 개별주택가격, 토지의 경우 개별공시지가를 이용하고 있다. 위 재산세 고지 및 납부내역을 미루어 볼 때, 잘못된 주택부속토지 면적 산정으로 (1) 2002년 토지를 매각 전 666평에 대한 재산세를 25,780원을 납부하던 것이 2003년, 2004년에는 납부내역이 없고, (2) 2005년 토지를 매각 후 남은 250평의 재산세는 이전과 비교하여 토지 면적이 절반도 되지 않아 당연히 하향고지 되어야 하나 오히려 570,520원으로 22배가 증가하였다. 폭등한 재산세는 그 이후 지속적으로 상승하여 왔다. 또한, 2014년 산정면적이 479㎡일 때의 재산세는 약 1,776,760원이었던 것이 2015년 이후 불합리한 주택부속토지 합산 산정면적이 826㎡일 경우 2015년 : 2,324,600원, 2016년 : 2.851,250원, 2017년 : 3,668,220원으로 책정되었고 2014년 ~ 2017년 3년 사이 2배 이상 증가한 것을 확인할 수 있다. 이는 잘못된 행정상의 오류가 3년 사이 2배 이상의 재산세를 내게 하는 재산권 침해를 가져왔다. 다) 행정상의 착오로 ○○동 ○○○-1번지 개별공시지가가 높게 결정되어 개별주택가격이 과다 계상된 점 (1) 현재 공시된 ○○○번지와 ○○○-1번지의 개별공시지가 추이는 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028101"></img> (2) 현재 ○○○번지와 ○○○-1번지의 개별공시지가 문제점 (가) 행정착오로 인한 ○○○-1번지의 개별공시지가의 오류 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028107"></img> ① 2004년 ~ 2005년 1년 사이 개별공시지가가 약 4.5배 증가하였으며, 2005년 ~ 2006년 1년 사이 개별공시지가는 1.77배가 증가했다. 즉 2004년 ~ 2007년 3년 사이에 12.2배가 증가한 것이다. 한 번 이렇게 올라갔던 개별공시지가가 현재까지 2019년 1,359,000원으로 이어지고 있는 상황이다. ② 도대체 무슨 일이 있었기에 1년 사이 4.5배, 3년 사이 12.2배가 증가할 수 있으며 지금까지도 영향을 주고 높은 상속재산가액으로 평가되게 되는 것인가? 라) 착오에 의한 원인으로 등기부등본 지목변경 (1) 이를 추론해보자면 ○○○-1의 등기부등본을 통해 알 수 있다. (2) 2003. 2. 아버지 소유의 토지 ○○○, ○○○-1번지가 공유토지분할에 의한 매매로 소유권 이전이 이뤄졌고, 그것을 2004년과 2005년에 반영하면서 본래 ‘전’이었던 지목이 지목변경신청도 없이 행정상 ‘대’로 바뀌었으며, 이를 2014년에 착오로 지목이 다시 ‘전’으로 바뀌었으며 이를 등기부등본상 착오발견으로 정정하였지만, 한번 올라간 개별공시지가는 다시 내려오지 않았다. (3) 결국 경제적 사정에 의하여 아무런 일도 없던 토지를 절반 이상 매도했던 일이, 개별공시지가를 12배 이상 상승케 한 것은 이러한 이유로밖에 해명될 수 없다. (4) 이렇게 올라간 개별공시지가는 현재 상속세, 취득세 등에 영향을 주게 되어 재산가액이 과도하고 높게 평가되어, 소유하던 토지에서 쫓겨나는 상황이 되었다. (5) 또한, 지금까지 아무것도 모르고 지방자치단체가 잘 계산했을 것이라는 믿음으로 내온 재산세 등 보유세에 대해서도 내지 않아야 할 세금을 내게 되었다. (6) 납세자가 바라보는 ○○동 ○○○-1의 2018년 적정가격은 116,491원이 되어야 할 것이다. (가) 2008년 1,000,000원에서 2018년 1,318,000원으로 10년 동안 1.3배가 올랐으며 (나) 2014년부터 2018년까지 1,159,000원 → 1,318,000원 약 1.13배가 오른 것과 같이 2004년 79,300원에서 2014년까지 1.3배(10년 동안 1.3배) × 1.13배(2014년 ~ 2018년까지) 올랐다. 3) 결론 이에 청구인은 피청구인의 위법 부당한 행정 처리로 인하여 과다하게 계상된 개별주택가격 및 개별공시지가에 대하여 시정 명령을 구하며, 이로 인한 신청인의 재산권을 보호하고 손해를 회복하고자 이 사건 청구에 이른다. 【보충서면】 4) 이 사건 처분의 부적법성(피청구인 주장에 대한 답변) 가) 청구인(안○영)의 주장 1 ○○시 □□구 ○○동 ○○○번지 주택의 2015년 이후 개별주택가격 산정 시부터 ○○동 ○○○-1번지가 주택부속토지로 합산되어 과다산정 되었으므로 ○○○번지와 ○○○-1번지는 ○○○번지 주택의 개별주택가격 산정 시 분할하여야 한다. 나) 주장 1에 대한 피청구인(□□구청장)의 답변 1 다음의 근거에 따라 ○○동 ○○○-1번지를 ○○○번지 주택의 부속토지로 보아 실시한 개별주택가격 산정은 적정하다. (1) 2006. 11. 2. ○○○번지와 ○○○-1번지가 분할되면서, ○○○번지의 면적이 479㎡로 확정되어 2014년까지 개별주택가격의 산정을 479㎡으로 하였다. (2) 2015년부터는 ○○○-1번지가 주택의 마당 및 주차장으로 사용되므로 재산세팀으로부터 ○○○번지 주택의 개별주택가격에 포함하여 산정하여 줄 것을 요청받아 ○○○-1번지 토지를 ○○○번지 주택의 부속토지로 포함하였다. 다) 개별주택가격 산정 시 주택부속토지로 합산하는 방식의 부적법성 행정법상 처분의 효력이 발생하기 위해서는 절차상, 내용상의 하자가 없어야 하나, 피청구인의 처분에는 절차상의 하자 및 내용상의 하자가 있다. (1) 합산하는 처분의 절차상 하자 (가) 국민권익위원회 청문회 당시 조사관과 민원인에게 허위사실 보고 피청구인은 국민권익위원회 청문회 당시 ○○○번지와 ○○○-1번지의 토지를 합산하여 개별주택가격을 산정한 근거는 청구인의 아버지인 안○○의 유선상의 신청에 의한 것이라고 답변하였고, 유선상 상담이 있었다는 기록을 보여주었다. 청문회 도중 국민권익위원회 조사관이 당시 현황 조사한 출장복명서에 대해서 제출을 요구하자 피청구인은 그런 근거는 없다는 답변을 하였고, 출장복명서 둥 현황조사에 따른 근거 없이 처분을 내린 것이 확인되었다. 하지만, 피청구인의 답변서에는 토지를 합산한 근거는 재산세팀의 요청에 의하였다고 답변하는바 이는 민원인과 조사관에 대해 거짓보고를 하고, 행정심판에 대해 다른 답변을 하는 것으로 합산 당시 적법한 절차행위를 하지 않았기에, 답변 내용이 다르다고 판단된다. 따라서 처분 당시 처분에 대한 절차상의 하자가 있다. (2) 근거 없는 처분에 따른 내용상의 하자 피청구인은 2015년부터 ○○○번지 주택의 개별주택가격 산정 시 ○○○-1번지 토지를 부속토지에 편입시킨 처분의 근거를 주택특성변경이력에 따라 재산세팀의 요청에 의한 것이라고 답변하였다. 주택특성변경이력을 살펴볼 경우, 2015년 현황은 마당, 주차장 이용만 기재하였고, 2015년 검중에도 이를 증명하는 사진 등이 첨부된 출장복명서도 없다. 문서 보존기한이 5년인 것을 감안했을 때, 2019년 현재 2015년 당시 현황을 알 수 있는 출장복명서 등이 없고, 피청구인의 처분은 타이핑 된 2줄이 근거의 전부이다. (3) 소결론 즉, 2014년까지는 주차장이나 마당 등으로 이용하지 아니하였지만 2015년부터 현황이 주차장, 마당 등으로 사용했다는 처분 근거도 없었으며, 처분의 당사자인 민원인과 상의 및 현황에 대한 질의조차 없이 청구인의 재산권에 영향을 주는 처분을 하였다. 처분 근거가 없는 당시의 처분은 부당하며, 효력이 없다. 라) 주장 1에 대한 피청구인(□□구청장)의 답변 2 개별주택가격 산청지침이 있으나, 이를 다음과 같은 근거에 따라 지침이 아닌 현황부과 원칙에 의거 ○○동 ○○○-1번지를 ○○○번지 주택부속토지로 합산하여 개별주택가격을 산정한 것은 적정하다. (1) 개별주택가격 산정 시 주택부속토지에 대한 산정지침이 있으나, ○○○-1번지는 (가) 현황이 주택의 진출입로, 주차장 및 마당 등으로 사용 되고 있음 (나) 주택부속토지의 경계가 불명확한 경우가 아니기 때문에 개별주택가격 산정지침 상 개별법에서 규정하고 있는 대지면적 산정기준을 적용할 이유가 없음 (다) ○○○번지 주택과 ○○○-1번지 토지는 ‘용도상 불가분의 관계’로 되어있어 주택부속토지로 이용되고 있고, 현재 주택의 마당 및 주차장으로 되어 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정됨 (2) 법률의 해석을 오해한 피청구인의 잘못된 처분내용 현재 피청구인의 답변은 국세 및 지방세법에 근거하는 조세법률주의를 무시하고 용도상 불가분관계로 보아 현황과세원칙(실질과세원칙)을 적용하여 처분이 적법하다 주장하나, 다음의 근거에 따라 피청구인의 주장은 근거가 없다. (가) 개별주택가격 산정 시 주택부속토지의 대지면적 산정 지침을 따르지 않은 처분으로 발생하는 재산권 침해소지 및 이중과세 ① 개별주택가격 산정 시 산정지침은 다음과 같으며, 이러한 지침의 취지는 다음과 같이 추론이 가능하다. <개별주택가격 산정 시 대지면적산정 지침〉 ㉮ 부속토지가 대단위 면적으로서 주택이 전, 답, 임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사 기재함 a. 해당토지의 전용허가면적(농지 : 농지전용허가면적, 임야 : 산림전용허가면적)이 있는 경우 이를 조사하여 기재함. ※ 지목이 대가 아닌 경우에만 해당 b. 건폐율 역산을 통하여 산정된 면적을 조사하여 기재 ※ 지목이 대인 경우에도 해당 c. 주택부속토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적산정기준을 적용할 수 있음. 이 경우에도 산정대지면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음. d. 이상의 과정에도 불구하고 소유자 등에 의해 객관적인 실측면적을 알 수 있는 경우에는 이를 산정대지면적으로 할 수 있음. ② 개별주택가격 산정 시 산정지침의 취지 개별주택가격은 국민의 상속, 증여세, 재산세, 취득세 등 세금 전반에 걸쳐 재산권의 영향을 주므로 주택의 순수한 부속토지만을 산정하기 위해 공부상의 토지면적 등의 지침으로 부속토지면적을 산정해 순수한 주택 부속 토지를 골라내 과세하여 국민의 재산권 침해 및 이중과세를 방지하기 위함으로 추론해 볼 수 있다. 피청구인은 이러한 지침의 취지를 이해하지 아니하고, 지침이 있음에도 불구하고 근거과세원칙 및 조세법률주의를 대신하여 ‘용도상의 불가분관계’를 근거로 하여, 현황과세 원칙을 이용하여 아래와 같이 청구인의 재산권 침해 및 이중과세를 하고 있다. ③ 청구인에 대한 이중과세 현황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028119"></img> 청구인의 ○○동 토지를 보면 위와 같다. 이 때, ○○○번지 토지(토지 A), ○○○-1번지 토지(토지 B)에 대해서 다음과 같은 이중과세 문제를 가진다. ② 개별주택가격 산정 시 산정지침의 취지 ㉮ 재산세 - 토지에 대한 재산세 : 토지 A분 + 토지 B분 → 문제없음 - 주택에 대한 재산세 : 주택분 + 토지 A분 + 토지 B분 ⇒ 실질적으로 주택부속토지가 아닌 ○○○-1번지 토지에 대해서 주택에 대한 재산세를 이중과세로 납부하고 있음 ㉯ 취득세, 상속세 계산 시 평가 - ○○○번지 주택 재산가액평가 시 부속토지로 ○○○-1번지 토지 A가 들어가 있어 실제적으로는 주택 + 토지 A + 토지 B를 합산한 것이 ○○○번지 주택가격이 되고, - 추가적으로 토지 A에 대해서 다시 평가되어 상속재산가액이나 취득세 산정 시 실질적으로 토지 A가 두 번 포함되어 막대한 재산권 침해 및 이중과세를 겪고 있다. (3) 피청구인의 개별주택가격 산정지침을 따르지 않는 근거에 대한 반론 (가) 주택부속토지의 경계가 불명확한 경우가 아니기 때문에 개별주택가격 산정지침상 개별법에서 규정하고 있는 대지면적 산정기준을 적용할 이유가 없음에 대한 반론 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028117"></img> 현재 ○○○-1번지 토지(좌측)와 ○○○번지 토지(우측)이 동시에 나온 현황이다. 현 사진에 나와 있는 것과 같이 ○○○번지 주택의 부속토지의 경계에 구획을 나누는 펜스나 울타리 같은 것이 없는 상황이다. 개별주택가격 산정지침상 공부상 면적이 적용되지 아니한 상황에서 주택의 부속토지에 대해 경계가 불명확한 상황이기에, 이 경우 개별세법에 따라 ○○○번지의 주택부속토지의 면적을 산정해야 하며, 피청구인은 경계가 불명확한 경우가 아니라는 것이 확인되어, 개별주택가격 산정 지침에 따라 다시 주택의 부속토지를 재산정해야 한다. (나) ○○○-1번지 토지의 현황이 주택의 진출입로, 주차장 및 마당 등으로 사용되고 있어 ○○○번지 주택과 ○○○-1번지 토지는 ‘용도상 불가분의 관계’이므로 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되어 ○○○번지 주택의 부속토지로 ○○○-1번지 토지가 포함되어야 한다는 주장에 대한 반론 ① 용도상 불가분관계의 정의 및 피청구인의 처분 경위 피청구인의 답변서에서 인용한 판례가 설명하는 것과 같이 용도상 불가분의 관계는 다른 세법 등의 판례에서 또한 많이 인용되고 있는 개념이다. 용도상 불가분의 관계란, 법령의 영향을 받는 대상과 대상에게 효용과 편익을 제공하는 객체가 서로 주물과 종물의 관계로 형성되어 각각 독립적인 효용을 가지지 아니하고 주물 및 종물 하나로 합치되어야 그 원래 의도에 맞는 가치를 인정하는 관계로 해석되고 있다. 즉, 피청구인은 현재 ○○○번지의 주택을 주물로 보고, ○○○-1번지의 토지를 종물로 보아 ○○○-1번지 토지가 ○○○번지의 주택에게 진입도로, 주차장 등의 효용을 제공하고 있어 ○○○번지의 주택이 ○○○-1번지 토지가 없이 제대로 된 가치를 인정받을 수 없는 용도상 불가분의 관계이니 ○○○-1번지의 토지는 ○○○번지 주택의 부속토지가 되어야 한다고 주장하고 있다. 이는 다음의 논거로 피청구인이 법령해석을 잘못한 것이고 청구인의 재산권을 심각하게 침해하고 있는 상황이다. ② 민법상 주위토지통행권 및 무상통행권을 통한 피청구인의 주장 중 진입도로에 대한 논거 반론 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028095"></img> ㉮ 현재 ○○○번지와 ○○○-1번지 모식도 ㉯ 민법상 맹지의 주위토지통행권 및 무상통행권 현재 피청구인은 ○○○-1번지 토지 일부가 ○○○번지 주택의 진입도로로 제공되고 있어, 이를 주택가치유지의 용도상 불가분관계이므로 개별주택가격 산정 시 ○○○-1번지 토지를 포함하여야 한다고 주장한다. 이는 피청구인이 민법상 주위토지통행권, 무상통행권을 전혀 고려하지 않은 처분근거로 사용함에 따라 청구인에게 심각한 재산권 침해와 이중과세를 가져오고 있다. a. 「민법」 제219조 및 제220조 주위토지통행권과 무상통행권 「민법」 제219조에 의하면 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다고 정하고 있다. 이때, 「민법」 규정에서 ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없을 경우뿐만 아니라 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고 출입이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다고 규정되어 있다. 또한 토지 분할 또는 일부 양도로 인해 맹지가 된 경우 「민법」 제220조에 따라 그 토지 소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할된 토지 또는 양도된 토지를 통행할 수 있다. 이를 무상통행권이라 한다. ③ 소결론 ○○○번지 주택은 맹지에 있기에 ○○○-1번지 토지를 거치지 아니하고 출입할 수 없는 상황이다. 피청구인은 단순히 ○○○-1번지 토지가 ○○○번지 주택에게 진입도로를 제공하고 있는 점이 용도상 불가분의 관계라고 주장하지만, 이는 잘못된 법해석에 따른 처분 근거이다. ○○○-1번지에 대한 진입도로는 소유자가 같고 분할된 토지이기에 민법상 당연히 제공될 무상통행권이며 만약 ○○○-1번지가 타인 소유의 토지일지라도 「민법」 제219조에 따른 주위토지통행권이 사용될 뿐이다. 따라서 당연한 법령상 권리를 얻어 진입도로로 사용하는 것을 용도상 불가분의 관계로 주장하는 것은 피청구인의 잘못된 법해석에 따른 부당한 처분근거이다. 피청구인의 주장대로 한다면, 대한민국 내 전국에 있는 맹지 소재 주택은 무상통행권과 주위토지통행권으로 통행함에도 불구하고, 전부 다 주택부속토지로 보아 개별주택가격을 산정하여야 하는 것 아닌가? (다) 토지의 사유재산권을 통해 주차장 등 이용 측면의 용도 불가분 관계에 대한 반론 현재 피청구인은 ○○○-1번지 토지가 ○○○번지 주택의 주차장 등으로 제공되고 있어 이를 주택가치유지의 용도상 불가분 관계이므로 개별주택가격 산정 시 포함되어야 한다고 주장한다. 이는 토지의 사유재산권을 고려하지 못한 처분의 근거로 심각한 재산권 침해와 이중과세를 가져 오고 있다. ① 위에 서술하였다시피, 용도불가분의 관계는 ○○○번지 주택이 ○○○-1번지 토지가 제공하는 편익이 없으면 실제 주택의 가치로 발휘되지 못할 경우 사용하는 개념이다. ② 현재 대한민국의 헌법은 개인의 사유재산권을 인정하고 있으며, 민법상 토지의 범위는 지하부터 지표면, 제한된 지상권까지이다. 즉, 개인이 불법행위를 저지르지 않는 이상 법률이 금지하지 않는 어떠한 용도로 사용되는 것을 인정하고 있다. ③ 피청구인이 ○○○-1번지를 2019년에 현황조사 하여 이를 ○○○번지의 주택의 마당, 주차장 등으로 이용하고 있어 ○○○-1번지 토지는 ○○○번지 주택과 용도불가분의 관계로 지적하였다. 이는 헌법상 사유재산권을 고려하지 못한 처분의 근거이다. ④ ○○○-1번지 토지는 청구인의 개인소유의 토지로써, 단순히 차를 주차하고 임의의 용도로 사용하는 것은 ○○○-1번지에 해당하는 사유재산권 행사의 이상도 이하도 아니다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028097"></img> ⑤ 만약 ○○○-1번지의 토지가 청구인의 소유가 아닌 타인소유이나 청구인이 타인허가를 득하여 청구인의 차량을 주차하는 등으로 이용할 경우 피청구인은 ○○○-1번지 토지가 타인소유이지만 행정상 지침에 따라 공부상의 면적이 우선함에도 불구하고, 이를 무시하고 실제로는 주차장 등으로 이용하고 있으니, 실제 현황에 따라 ○○○-1번지 토지를 ○○○번지 주택의 부속토지로 편입시켜 개별주택가격을 산정하는 처분을 할지 의문이다. 현재 피청구인의 주장과 달리 ○○○번지 토지 내에서 주택 옆으로 주차장을 이용하고 있으며, ○○○-1번지는 마당 등이 아닌 ○○○-1번지 용도에 맞게 경작을 하고 있는 상황이다. 현재 사용 용도가 피청구인이 주장하는 용도불가분의 관계와 정반대의 상황으로 운용되고 있음에도 ○○○-1번지 토지가 없어져 ○○○번지 주택의 가치 및 효용이 줄어듦은 전혀 알 수가 없다. 이렇게 보아도 피청구인의 주장은 잘못된 법해석에 따른 처분 근거로밖에 볼 수 없다. (라) 소결론 사유재산권에 따라 ○○○-1번지 토지를 이용한 것은 절대 ○○○번지 주택의 가치유지를 위한 필수 불가한 효용을 주는 행위가 아닌 것이 확인되며, 이를 종물과 주물의 관계로 보아 ○○○-1번지 토지를 ○○○번지 주택의 부속토지로 보아 합산한 처분은 부당하고, 심각한 재산권 침해를 야기하고 있다. 5) 청구인의 주장 2에 대한 피청구인 답변 및 그에 대한 반론 가) 청구인의 주장 2 주장 1에 따라 개별주택가격 산정 시, ○○○번지와 ○○○-1번지 토지를 분할하고 개별주택가격 산정 시 ○○○번지가 맹지임을 고려해 분할 후 ○○○번지의 재산정된 개별공시지가에 20% 하향 조정한 금액을 재공시할 것 나) 주장 2에 대한 피청구인의 답변 피청구인은 다음근거에 따라 개별주택가격을 정정할 수 없다. (1) ○○동 ○○○번지는 ○○○-1번지를 통하여 출입이 가능하므로 맹지가 아니다. (2) ○○동 ○○○-1번지는 현황도로를 통하여 출입이 가능하므로 맹지가 아니다. (3) 개별주택가격 정정신청기간이 지났으니 피청구인의 명백한 오류가 있지 않는 이상 기간경과로 인하여 이의신청으로 인한 개별주택가격 정정은 불가하다. 다) 건축법상 맹지의 개념 및 ○○○번지가 맹지인 근거 (1) 맹지의 정의 맹지란 도로와 인접하지 않는 토지로 정의된다. 구체적으로 건축법상 대지가 지적도의 지목이 ‘도로’인 토지와 접하지 않으면 맹지라 보고 있다. (2) ○○○번지가 맹지인 논거 (가) 피청구인의 답변은 ○○○번지 토지가 ○○○-1번지 토지를 통해 출입이 가능하다는 점을 두고 맹지가 아니라고 한다. 이는 피청구인이 법률을 해석하지 아니하고 사전적 정의로 해석하여 내린 오류가 있는 판단이다. (나) ○○○번지 토지와 인접한 토지는 ○○○-1번지이며, 이는 지적도상 도로가 아니다. (다) ○○○번지를 통행하는 것은 ○○○번지가 맹지이기에 민법상 무상통행권 및 주위토지통행권으로 통할 뿐 맹지가 아닌 것은 아니다. (라) 또한, 현재 감정평가사들이 감정평가를 할 때, 민법상 주위토지통행권이나 무상통행권으로 통한다 할지라도 이를 맹지로 보고 평가하고 있다. (마) 피청구인이 말하는 맹지의 정의가 성립하려면, 통행이 불가한 바다 위에 1필지 대지가 있어야 성립하는 개념이 된다. ※ 추가적으로 공기업인 KT가 ○○○번지와 ○○○-1번지가 맹지임으로 확인한 공문을 첨부한다. 라) ○○동 ○○○-1번지가 현행도로를 통하여 출입이 가능하므로 맹지가 아니라는 주장에 대한 반론 (1) 청구인은 ○○○번지 토지가 맹지임을 말하고 이에 따라 개별공시지가를 하향조정해 달라고 요구한 것이다. ○○○-1번지가 대상이 아니므로 피청구인이 심판청구서의 내용을 오역한 답변이다. (2) 다만, ○○○-1번지 또한 맹지로 분류된다. 인접도로가 있을지라도 이것이 현황도로일 경우 건축법상 이를 맹지로 해석한다. 마) 개별주택가격 정정신청기간이 지났으니 피청구인의 처분근거의 명백한 오류가 있지 않는 한 기간경과로 인하여 이의신청절차의 하자가 있음의 반론 (1) 청구인의 주장 2는 맥락을 살펴보면 두 가지 주장으로 나눠진다. (가) ○○○번지가 맹지임을 고려해 개별공시지가를 20% 하향조정할 것 (나) ○○○번지와 ○○○-1번지를 합산한 주택부속토지를 분할하여 ○○○번지로만 산정대상을 정한 후 맹지의 특성을 고려하여 개별주택가격을 20% 하향조정할 것 즉, ○○○번지가 맹지임을 고려하여 개별공시지가 및 개별주택가격 모두 20% 하향 조정할 것을 주장하고 있는 것이다. (2) 피청구인의 답변에 비추어, 현재 ○○○번지는 맹지가 아니라는 전제하에 평가되었고, 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 확정되었음을 알 수 있다. (3) 이때, 피청구인은 토지의 주요한 특성인 맹지를 고려하지 아니하였고, 맹지와 그렇지 않은 토지의 가치평가가 인접토지에 비해 시세의 30% ∼ 50% 가까이 적게 평가되는 특성을 반영하지 않은 것이다. 따라서 개별공시지가 및 개별주택가격 산정에 명백한 오류가 있음을 확인할 수 있고, 이의신청 기한경과로 인한 사유에서 벗어나 기한에 제한 없이 수정을 요구할 수 있다. 6) 청구인의 주장 3에 대한 피청구인 답변 및 그에 대한 반론 가) 청구인의 주장 3 ○○동 ○○○-1번지의 개별공시지가가 행정상의 착오로 상향된 것에 대해 지목에 맞게 개별공시지가를 재공시해야 한다. 나) 주장 3에 대한 피청구인의 답변 다음의 근거에 의해 개별공시지가가 정정되었다 하여 공시된 개별주택가격에 영향을 줄 수 없다. (1) 개별주택가격은 주택과 주택부속토지로 함께 산정됨 (2) 개별주택가격은 공부상 지목에 관계없이 현행 사용용도에 따라 산정됨 (3) ○○동 ○○○-1번지가 주택부속토지로 개별주택가격에 산정된 것은 적법함 다) 개별공시지가의 재공시를 주장하는 청구인의 주장에 피청구인은 개별주택가격을 논하고 있으므로 답변은 잘못된 답변이다. (1) 청구인은 행정상 착오로 지목이 전에서 대지로 변경된 후, 다시 지목이 전으로 변경됨에 따라 지목은 수정되었으나 한번 올라간 개별공시지가는 12배나 올랐음에도 수정되지 않고 있음에 개별공시지가를 다시 전에 맞게 재공시해야 한다고 주장한 것이다. (2) 피청구인의 답변은 개별공시지가가 아닌 개별주택가격의 적법함을 주장하고 있어 논점 이탈된 답변이다. 라) ○○동 ○○○-1번지를 주택부속토지로 보아 개별주택가격이 산정된 것은 적법하다는 주장에 대한 반론 ○○동 ○○○-1번지를 ○○○번지 주택의 개별주택가격 산정 시 주택부속토지로 편입한 것은 위의 서술처럼 절차상의 하자 및 내용상의 하자를 가진 부적법한 처분이다. 7) 청구인의 주장 4에 대한 피청구인 답변 및 그에 대한 반론 가) 청구인의 주장 4 2019년 1기 재산세 처분 철회 후 재산정 된 개별주택가격으로 재공시 후 재산세를 재산정할 것 나) 주장 4에 대한 피청구인의 답변 현 재산세 부과는 적법한 절차에 따라 부과된 적절한 처분이다. 다) 현 재산세는 잘못된 부속 토지 편입으로 인하여 이중과세 문제를 가짐 (1) 현재 상황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028091"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028089"></img> (2) 이중과세의 문제 (가) 피청구인은 2015년부터 ○○○번지 주택에 대한 재산세 과세표준인 개별주택가격에 ○○○-1번지 토지가 편입되어 있음이 적법하다고 주장한다. (나) 위 서술과 같이 2015년부터 ○○○-1번지 토지가 ○○○번지 주택의 부속토지로 편입된 것은 절차상의 하자, 내용상의 하자를 가진 부적법한 처분이다. (다) 따라서, 2015년부터 과세된 주택에 대한 재산세는 ○○○-1번지 토지가 두 번 반영된 명백한 이중과세이다. 8) 최종 결론 가) ○○○번지 개별주택가격 산정 시 ○○○-1번지를 주택부속토지로 보아 합산하는 것은 다음의 근거로 부적합한 처분이다. (1) 2015년 기준 출장복명서 등 처분의 근거가 되는 서류가 없고, 국민권익위원회 청문회에서 거짓보고 한 것에 비추어 처분의 절차상 하자가 있다. (2) 개별주택가격 산정지침 및 개별법에 규정한 주택부속토지 산정 법률을 무시하고 진입로의 이용, 주차장 등으로 사용함을 근거로 한 용도불가분관계는 다음의 근거에 따라 내용상의 하자가 있다. (가) 민법상 주위토지통행권 및 무상통행권이 고려되지 않은 점 (나) ○○○-1번지에 대한 헌법상 사유재산권을 고려하지 못한 점 따라서 재산권 침해와 이중과세 문제가 있으므로 ○○○번지 개별주택가격 산정 시 ○○○-1번지를 편입하지 아니하고, 분할산정 되어야 한다. 나) ○○○번지와 ○○○-1번지가 각각 ○○○-1번지를 통해 통할 수 있음에도, 현황도로에 인접하여 있어 맹지가 아님을 근거로 개별공시지가 및 개별주택가격을 산정한 것은 부당하다. (1) 맹지의 법률해석을 잘못하여 ○○○번지와 ○○○-1번지를 맹지로 보지 아니한 것은 피청구인의 명백한 오류로써, (2) ○○○번지의 개별공시지가가 20% 하향 조정되어야 하며, (3) ○○○번지 개별주택가격 또한 ○○○-1번지 토지와 분할한 후 ○○○번지가 맹지임을 고려해 20% 하향 조정하여야 한다. 다) ○○○-1번지의 개별공시지가가 행정상 착오로 12배 이상 급격히 상승한 것에 대해 본래 용도에 맞게 재공시 되어야 한다. 라) 2015년 이후부터 부과된 ○○○번지의 주택에 대한 재산세는 피청구인의 내용상, 절차상의 하자가 있는 처분이다. 즉, ○○○-1번지를 ○○○번지 개별주택가격에 합산하여 산정한 것은 잘못된 처분에 따른 명백한 이중과세이므로 처분을 철회하고 올바르게 재산정 후 재고지하여야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 2015. 1. 1. 기준 개별주택가격 조사·산정기간 중 ○○동 ○○○-1번지가 ○○동 ○○○번지 상 주택(49.85㎡)의 진입로 및 주차장 등으로 사용되는 것이 확인되어 주택의 부속토지로 포함하여 개별주택가격을 결정공시 하였으며, 이후 2015. 4. 30. ~ 2019. 4. 30. 개별주택 특성에 변동이 없어, ○○동 ○○○-1번지를 포함한 ○○○번지 주택의 부속토지를 826㎡으로 개별주택가격 산정·결정 및 공시하였다. 나) 2019. 4. 10. 청구인은 “2018년도 개별주택 공시가격에 관한 진정서”에서 ○○동 ○○○-1번지는 지목상 “전”이지만 주택의 진입로 등 부득이 “전”으로 사용하지 못한 상황이라서 그러한지 ○○동 ○○○-1, ○○○번지를 합하여 2018년 개별주택 가격 1,370,000,000원으로 공시되었으며, 이는 정상적인 개별주택가격보다 30% 이상 높아 1억 2천만 원의 상속세를 부담하게 되었고, 2018년 ~ 2019년 개별주택가격은 심히 부당·불평등한 공시가격으로 토지·건물시가표준 합계액의 80%정도로 재산정 요청하였다. 다) 피청구인은 2019. 4. 15. 현지 출장확인 결과 ○○동 ○○○-1번지는 공부상 “전” 이나 농사에 경작하지 아니하고, ○○동 ○○○번지상 주택의 진입로 및 주차장(마당)으로 사용하고 있어 주택특성조사에 착오가 없음을 확인하였으나, 도시계획변경계획이 미 수립되어 건축허가 등을 받을 수 없는 것을 감안하여, 직권으로 표준주택을 변경적용, 2018. 1. 1.기준 개별주택가격을 1,370,000,000원에서 1,220,000,000원으로, 2019. 1. 1.기준 개별주택가격을 1,440,000,000원에서 1,290,000,000원으로 각각 정정하였다. 라) 청구인은 2019. 6. 3. 국민권익위원회에 “불공정 개별주택공시가격에 대한 시정요청” 고충민원을 신청하였고, 피청구인은 2019. 6. 21. 청구인에게 공부상 지목이 “전”인 ○○동 ○○○-1번지를 주택(○○동○○○번지 소재)의 진입로 및 마당(주차장)으로 사용하고 있어 주택의 부속토지로 산정하는 것으로 주택의 부속토지 중 일부만 공부상 지목이 “전”이라 하여 주택가격을 달리 적용할 수 없음을 회신하였다. 2) 청구인의 주장 가) 개별주택가격은 토지공시가격과 건물시가표준액을 통합하고 제반사정을 고려한 후 표준지 등을 고려하여 일정금액을 고시하게 되어 있다. 이에 따라 아래 <표 1>과 같이 ①+②+③의 총합계금액인 1,227,226,850원의 약 99.41%인 1,220,000,000원을 2018년 개별주택가격으로 산정한 것으로 추론한다. <표 1. 2018년 개별주택가격 공시 현황> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028105"></img> 나) 2007년 ∼ 2014년까지 주택의 부속 토지 면적을 479㎡로 산정해오다가 2015년부터 ○○동 ○○○-1번지를 주택의 부속토지로 편입하여 826㎡로 산정하였다. 이것은 ○○동 ○○○번지가 맹지여서 ○○○-1번지가 출입구로 이용된다 하더라도 ○○○-1번지를 주택의 부속토지로 합산 시 재산세가 2배 가까이 증가할 수 있음을 추측할 수 있고, ○○○-1번지가 경작지로 이용되고 있어 토지의 실질적 이용 상태가 상이하기 때문에 불합리하다. 다) 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「지방세법」 등에서 규정하고 있는 주택의 부속토지의 면적과 비교해 볼 때 ○○동 ○○○번지 주택의 부속토지 면적이 과대 계상되었다. 라) 2014년 주택의 부속토지 면적이 479㎡이던 것이 2015년부터 826㎡으로 증가하여 2014년 ~ 2017년(3년) 사이 2배 이상의 재산세를 내게 하는 재산권 침해를 가져온다. 마) ○○동 ○○○-1번지의 개별공시지가가 행정상의 착오로 높게 산정되어 개별주택가격이 과다 계상된 점과 착오에 의한 원인으로 등기부등본상 지목이 변경되어 개별공시지가의 상승을 가져왔으며 이로 인한 재산세 등 세금 부담이 증가되었다고 주장하면서 행정심판위원회에 다음과 같이 판정과 명령을 구하고 있다. (1) ○○시 □□구 ○○동 ○○○번지 개별주택가격이 2015년부터 ○○동 ○○○-1번지를 주택부속토지로 합산하어 과다산정되었으므로 ○○○번지와 ○○○-1번지는 개별주택가격 산정 시 분할하여야 한다. (2) 분할 후 ○○○번지의 개별주택가격 산정 시 ○○○번지가 맹지임을 고려해 ○○○번지의 재산정된 개별공시지가에 20%를 하향 조정한 금액으로 재공시하고, (3) ○○동 ○○○-1번지의 개별공시지가가 행정상의 착오로 상향된 것에 대해 지목에 맞게 개별공시지가를 재공시한다. (4) 청구인에게 2019년 1기 재산세에 대해서 처분을 철회하고 재산정 된 개별주택가격으로 재부과한다. 3) 이 사건 처분의 적법성(청구인 주장에 대한 답변) 가) 청구인의 주장 1에 대하여 (1) ○○동 ○○○-1번지를 주택부속토지로 개별주택가격 산정한 것은 적정 ○○동 ○○○번지와 ○○○-1번지의 변경이력을 살펴보면, ○○동 ○○○번지는 2005년 당시 토지 면적이 1,253㎡로 배성금 소유의 1동 주택과 안○영 소유의 2동 주택이 존재하였음을 2005년 당시 주택특성 조사표와 건축물대장으로 알 수 있다. 각 동의 동배분율 기준으로 전체 면적 1,253㎡를 1동 820.71㎡, 2동 432.28㎡로 하여 2005년 개별주택가격을 산정하였으며, 토지등기부등본에서 확인할 수 있듯이 배성금이 1,253분의 774지분을, 안○○이 1,253분의 479지분을 소유한 것으로 확인되어 2006년에는 1동 774㎡, 2동 479㎡로 각각 주택의 부속토지 면적을 변경하였다. 2006. 11. 2. ○○동 ○○○번지가 ○○○-2번지와 분할되면서 ○○○번지의 토지면적이 479㎡로 확정되었으며 이에 따라 2014년까지 주택의 부속토지 면적은 479㎡로 산정되었다. 을 제12호증 주택특성변경이력에서 보듯이 2015년 주택가격 조사 시 ○○동 ○○○-1 현황이 주택의 마당 및 주차장으로 사용되므로 주택의 부속토지로 합산하여 주택가격을 산정하여 줄 것을 재산세팀으로부터 요청받아 주택의 부속토지로 편입하였다. 청구인은 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「지방세법」(재산세) 등에서 규정하고 있는 주택의 부속토지 면적 산정방식을 예로 들어 주택의 부속토지 면적이 과대 계상되었다고 주장하나, 개별주택가격 산정 시 산정대지면적은 아래 지침에 따라 조사·기재한다. ① 토지(임야)대장 공부상의 면적으로 조사·기재함을 원칙으로 함 ② 부속토지가 대단위 면적으로서 주택이 전, 답, 임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사·기재함 a. 해당토지의 전용허가면적(농지 : 농지전용허가면적, 임야 : 산림전용허가면적)이 있는 경우 이를 조사하여 기재함 ※ 지목이 “대”가 아닌 경우에만 해당 b. 건폐율 역산을 통하여 산정된 면적을 조사하여 기재 ※ 지목이 “대”인 경우에도 해당 c. 주택부속토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음 ※ 개별법상의 규정은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 [별표 2](330㎡이내), 「지방세법」 제106조 및 같은 법 시행령 제105조(10배), 「부가가치세법 시행령」 제41조(도시지역 5배, 도시지역 외 지역 10배 이하), 「소득세법 시행령」 제154조(도시지역 5배, 도시지역 외 지역 10배 이하) 등이 있으며, 이 경우에도 산정대지 면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음 d. 이상의 과정에도 불구하고 소유자 등에 의해 객관적인 실측면적을 알 수 있는 경우에는 이를 산정대지면적으로 할 수 있음 ○○동 ○○○-1번지의 현황을 살펴보면 해당 필지는 주택의 진출입로, 주차장 및 마당 등으로 사용되고 있으며 주택부속토지의 경계가 불명확한 경우가 아니기 때문에 개별법에서 규정하고 있는 대지면적 산정기준을 적용할 이유가 없으며, 주택부속토지 여부는 토지의 권리관계·소유형태 또는 필지수를 불문하고 당해 토지가 이용되고 있는 실태가 하나의 주거생활에 제공되는 건물의 효용과 편익을 위하여 사용되는지 여부에 따라 결정되어야 할 것으로 판시하고 있고(대법원 92누18535. 1993. 9. 14.), 「표준주택가격 조사·산정기준」 제8조(두 필지 이상에 걸쳐 있는 주택가격의 산정) 제2항 및 제3항을 보면 주택부속토지가 인접토지와 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 인접 토지를 포함하여 하나의 주택부지로 산정하며, “용도상 불가분의 관계”란 주택부속토지가 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 행정안전부 지방세운영과-2944(2011. 6. 21.)에서는 "주택의 부속토지 판단은 공부상 면적에 따라 획일적으로 결정하지 않고, 토지의 실태가 해당 주택의 효용과 편익을 위해 사용되는 것이 확인된다면 「지방세법 시행령」 제119조의 현황부과 원칙에 따라 ‘주택의 부속토지’로 판단하는 것이 타당하다."라고 회신하고 있다. 따라서, ○○동 ○○○-1번지를 통해야만 ○○○번지 내 있는 주택으로 출입이 가능하며 실제 주택의 마당 및 주차장으로 사용되고 있는 점을 비추어 볼 때, 주택의 효용과 편익을 위해 사용된다고 판단되므로 ○○동 ○○○-1번지를 주택의 부속토지로 보아 주택가격을 산정한 것에는 문제가 없으며, 2019. 1. 1. 기준 의견제출 가격검증 결과보고서에서도 한국감정원 담당평가사의 검증결과 당초 산정된 주택가격이 적정하다고 판단해 기각되는 등 ○○동 ○○○번지와 ○○○-1번지를 분리하여 주택가격을 산정할 이유가 없다. (2) 「개별주택가격 조사산정지침」에 따른 개별주택가격 산정 개별주택가격 산정은 청구인의 주장과 같이 토지시가표준액과 건물시가표준액의 합을 표준지 등을 고려하여 일정금액을 고시하는 것이 아니라, 국토교통부에서 공시한 표준주택의 특성과, 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성을 비교하여 「주택가격 비준표」상의 주택특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준주택에 곱하여 산출한다. 2018년 개별주택가격 정정 결정에 따른 개별산정 내역을 살펴보면, ○○동 ○○○번지 개별주택의 토지산정가격은 표준주택(○○동 ◇◇◇번지)과 토지 특성(용도지역, 용도지구, 도시·군계획시설, 기타제한, 토지용도구분, 고저, 형상, 방위, 도로접면, 철도 및 지상전철, 폐기물수질오염 11가지)을 비교하여 「2018년도 적용 주택가격비준표」상의 가격배율(1.013)에 표준주택의 표준단가(1,820,000원)를 곱하여 토지단가 1,843,660원이 산출되었고, 여기에 면적 826㎡를 곱하여 1,522,863,160원이 산정되었으며, 주택산정가격은 개별주택과 표준주택의 건물 특성(경과연수, 건물구조, 건물지붕, 특수부대시설, 옥탑, 지하, 부속건물, 부속시설, 필로티 9가지)을 비교하여 재조달원가(935,000원)에 가격배율(0.276)을 곱하여 주거단가가 258,000원이 산출되었고, 여기에 주거면적 49,85㎡를 곱하여 12,864,291원이 산정되었고, 부속면적 5㎡ 건물산정가격 역시 재조달원가(935,000원)에 가격배율(0.25)을 곱하여 부속단가가 233,750원이 산출되어 여기에 면적 5㎡를 곱해 1,168,750원이 산정되었다. 개별주택가격은 각각 구해낸 토지와 건물가격의 총 합계액 1,536,896,200원의 80%인 1,220,000,000원(유효숫자 3자리까지 기재)으로 산출된 것이다. 따라서 개별주택가격 산정 방식이 개별공시지가 및 건물시가표준액과 다름에도 불구하고 개별공시지가와 건물시가표준액만을 단순 비교하여 너무 높게 책정하였다는 주장은 이유 없으며 산정된 개별주택가격은 한국감정원의 검증, ○○시부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시되므로 임의로 개별주택가격을 조정할 수 없다. (나) 청구인의 주장 2에 대하여 ○○동 ○○○-1번지를 통하여 주택이 소재한 ○○동 ○○○번지로 출입이 가능하며, ○○동 ○○○-1번지 출입은 ○○동 산□-1번지 현황도로를 통하여 가능한 것이 확인되어 맹지로 볼 수 없고, 주택특성조사 및 가격산정은 지침에 따라 적정하게 산정되었다. 「부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)」 제17조제8항에서 개별주택가격에 대한 이의신청 및 개별주택가격의 정정에 대하여는 같은 법 제11조(개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있음) 및 제12조(시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.)를 규정하고 있고, 개별주택가격에 대한 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증과 부동산가격공시위원회의 심의를 거처 주택가격 정정이 가능하나, 청구인은 2015년 ~ 2018년 개별주택에 대한 의견접수나 이의신청이 없었으며, 「개별주택가격 조사·산정지침」(국토교통부)에 따라 ○○동 ○○○-1번지에 대한 개별주택가격 결정·공시는 적법한 것이며, 피청구인의 개별주택가격 산정에 명백한 오류가 없는 한 임의적인 정정을 할 수 없으므로, 청구인의 분할 후 재산정 시 개별공시지가 20% 하향조정 재공시 주장은 수용할 수 없다. (다) 청구인의 주장 3에 대하여 청구인은 행정상의 착오로 ○○동 ○○○-1번지의 지목이 “전”에서 “대지”로 변경되었다가 2014년에 지목이 “전”으로 종전대로 회복되었음에도 상승한 개별공시지가는 내려오지 않는다고 주장하나, 개별주택가격은 주택과 주택부속토지를 함께 산정하므로 공부상의 지목에 관계없이 현행사용용도에 따라 산정되며, ○○동 ○○○-1번지가 주택부속토지로 주택가격이 산정된 것이 적법한 것으로 개별공시지가가 정정되었다 하여 공시된 개별주택가격에 영향을 줄 수 없다. (라) 청구인의 주장 4에 대하여 청구인이 안○○의 지방세 세목별 과세증명서 중 2014년 ∼ 2017년 재산세 금액을 비교하면서 주택의 부속토지가 479㎡이던 2014년 재산세 총액은 1,776,760원이고, 주택의 부속토지가 826㎡으로 변경되어 2015년, 2016년, 2017년 재산세 총액은 각각 2,324,600원, 3,022,480원, 3,688,220원으로 2014년 ~ 2017년(3년) 사이에 재산세가 2배 이상 증가하였다고 주장하나 이것은 2014년에 ○○동 ○○○-1번지 토지분 재산세가 빠진 금액으로 2014년 재산세 납부 총액은 7월과 9월 주택분 재산세 합계액 1,776,760원, 토지분 재산세 1,606,140원을 합한 총 3,382,900원이다. 오히려 2015년 ○○동 ○○○-1번지를 주택의 부속토지에 합산하여 개별주택가격을 산정하여 부과된 재산세액이 2014년에 비해 1,058,300원이 적게 부과되었으며, 지난 2019. 7. 11. 국민권익위원회 고충민원 실지 방문조사 시 청구인이 보험료가 너무 많이 나와서 피청구인에게 전화를 한 적이 있다고 말했고, ○○○-1번지를 주택부속토지로 편입함으로 해서 2015년 재산세 부담이 완화되었음을 알 수 있을 뿐 아니라, 「지방세법 시행령」 제119조에 의거 현황에 따라 재산세는 적법하게 부과된 것이다. < ○○동 ○○○, ○○○-1번지 재산세 부과현황(2014년~2018년) > (단위 : 원) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159028103"></img> 4) 결론 ○○동 ○○○-1번지가 ○○동 ○○○번지의 주택으로 출입하는 진입로와 마당(주차장)으로 사용하는 것이 확인되어 주거생활에 제공되는 건물의 효용과 편익을 위하여 사용됨을 알 수 있다. 따라서 2015년부터 2018년까지 주택의 부속토지로 보아 개별주택가격을 산정한 것은 적법하며 「지방세법 시행령」 제119조에 의거 사실현황대로 부과한 재산세 또한 적법한 것으로, 청구인의 청구는 기각되어 마땅하다. 【보충서면】 5) 행정심판 청구 경위 청구인의 부친 안○○이 2018. 12. 24. 사망하자, 이 건 부동산의 과다한 상속세를 부담하게 됨에 따라 피청구인에게 2019. 4. 10. “2018년도 개별주택 공시가격에 관한 진정서”를 제출하였으며, 피청구인은 2019. 4. 18. 2018년 ○○동 ○○○번지 외 1필지의 개별주택가격을 정정하였다. 그러나 청구인은 2019. 6. 3. 국민권익위원회에 “불공정 개별주택공시가격에 대한 시정요청”을 신청하였으며, 피청구인은 ○○동 ○○○-1번지가 공부상 “전”이나, ○○동 ○○○번지 주택의 진입로 및 주차장으로 사용하고 있으므로 주택의 부속토지로 산정한 것이며, 주택의 부속토지 중 일부만 공부상 지목이 “전”이라 하여 주택가격을 달리 적용할 수 없음을 회신하였다. 6) 청구인의 주장 피청구인이 ○○동 ○○○-1번지를 용도상 불가분관계로 보아 현황과세원칙을 적용하여 2015년부터 현황이 주차장, 마당 등으로 사용했다는 처분 근거도 없이 주택의 부속토지로 합산하여 주택가격을 산정하였다. 이로 인해 ○○동 ○○○-1번지 토지에 대해 재산세, 취득세 등이 이중과세되어 재산권 침해를 가져왔다. 맹지란 도로와 인접하지 않는 토지를 말하며, ○○동 ○○○번지와 인접한 토지 ○○○-1번지는 지적도상 도로가 아니므로 맹지이다. 따라서 ○○동 ○○○-1번지를 주택의 부속토지에서 제외하고 ○○동 ○○○번지가 맹지임을 고려해 개별공시지가 및 개별주택가격을 20% 하향 조정하여 재공시해야 한다. 또한 행정상 착오로 지목이 전에서 대지로 변경 후 개별공시지가가 12배나 상승하였고 다시 지목이 전으로 변경되었음에도 개별공시지가는 수정되지 않았으므로 지목에 맞게 개별공시지가를 재공시해야 한다. 7) 청구인의 주장에 대한 반론 가) ○○동 ○○○-1번지는 주택의 부속토지이다. 피청구인이 기 제출한 답변서 주장과 같이 주택부속토지 여부는 토지의 권리관계·소유형태 또는 필지수를 불문하고 당해 토지가 이용되고 있는 실태가 하나의 주거생활에 제공되는 건물의 효용과 편익을 위하여 사용되는지 여부에 따라 결정되어야 할 것이고(대법원 92누18535. 1993. 9. 14.), 행정안전부 지방세운영과-2944(2011. 6. 21.)에서는 "주택의 부속토지 판단은 공부상 면적에 따라 획일적으로 결정하지 않고, 토지의 실태가 해당 주택의 효용과 편익을 위해 사용되는 것이 확인된다면 「지방세법 시행령」 제119조의 현황부과 원칙에 따라 ‘주택의 부속토지’로 판단하는 것이 타당하다."라고 회신하고 있다. 청구인은 보충서면에서 ○○동 ○○○-1번지가 마당 등이 아니라 지목에 맞게 경작을 하고 있다고 주장하고 있으나, 기 제출한 답변서 2015년 사진(촬영일 2014. 12. 3.)과 재산세 토지건물대장관리에서 알 수 있듯이 ○○동 ○○○-1번지는 2014년까지 농지 중 종합합산으로 토지분 재산세로 부과되다가 재산세팀에서 ○○동 ○○○-1번지가 주택의 마당, 주차장 사용으로 부속토지(347㎡)로 합산을 요청하였고, 2019. 4. 10. “2018년도 개별주택 공시 가격에 관한 진정서”에서는 “○○동 ○○○-1번지는 지목상 ‘전’이지만 주택의 진입로 등 부득이 ‘전’으로 사용하지 못한 상황”이라 하였다. 기 제출된 답변서 항공사진 및 부동산종합공부시스템 사진을 보아도 2015년 ~ 2019년에 경작 사실을 확인할 수 없다. 따라서 ○○동 ○○○번지 주택의 주차장, 마당, 진입로 등으로 사용되는 ○○동 ○○○-1번지는 주택의 효용과 편익을 위해 사용된다고 할 수 있다. 또한 2019. 9. 2. 현지 출장하여 확인한 ○○동 ○○○-1번지에 식재한 들깨 약 230㎡는 2020년 개별주택 특성조사에 반영하여 개별주택가격을 산정토록 하겠다. 나) 개별주택가격 산정·결정 및 공시의 절차상 하자는 없다. 2014년 재산세 토지건물대장관리 화면을 보면 토지형태가 농지 중 종합합산대상으로 정리되어 있다. 이는 2014년까지 ○○동 ○○○-1번지는 농지 중 종합합산대상으로 과세되던 것이 현지조사 및 재산세팀의 요청으로 현황이 주택의 마당 및 주차장으로 사용되기 때문에 산정면적변경 사유로 2014. 12. 31. 부동산종합공부시스템 자료를 변경하였다. 청구인은 이는 출장복명서 등 현황조사에 따른 근거 없이 처분을 내린 것이라 주장하나, 개별주택가격 조사는 매년 12월 ~ 1월 사이에 개별주택특성조사를 실시하며 이를 근거로 개별주택가격 산정 및 한국감정원의 검증과 주택이해관계자의 의견접수 및 심의를 거쳐 공시하므로 이를 이유로 하여 적법한 절차행위를 하지 않았다고 할 수 없다. 다) 이 건 토지는 맹지가 아니다. 청구인은 ○○동 ○○○번지와 인접한 토지는 ○○동 ○○○-1번지이며, 이는 지적도상 도로가 아니고 민법상 주위토지통행권이나 무상통행권으로 통하나 맹지라고 주장하고 있다. 개별주택가격 산정 시 맹지 여부는 도로접면을 기준으로 판단하게 된다. 2019년 적용 「개별주택가격 조사·산정지침」 91쪽 도로접면 구분 표를 보면 전산코드 12 맹지는 이륜자동차의 통행이 불가능한 도로에 접한 토지와 도로에 접하지 아니한 토지이다.을 제3호증 2015. 1. 1. 기준 주택특성관리 상세 화면의 접면을 살펴보면 전산코드 10인 세로(불)로 이는 자동차통행이 불가능하나 이륜자동차의 통행이 가능한 세로에 한 면이 접하고 있는 토지이다. 개별주택가격 산정에서 맹지 여부를 판단하는 기준은 지적도상 맹지 여부를 불문하고 현황상 도로가 있으면 맹지로 보지 않는다. 그러므로 ○○동 ○○○-1번지가 인접하고 있는 도로는 이륜자동차 및 자동차 통행도 가능한 도로이다. 라) 이중과세(二重課稅)가 아니다. 청구인은 ○○동 ○○○-1번지가 ○○동 ○○○번지의 부속토지로 편입되면서, ○○동 ○○○-1번지 토지에 대해서 토지분과 주택분으로 각각 2번 과세된다고 주장하나 기 제출한 답변서 <표 ○○동 ○○○, ○○○-1번지 재산세 부과현황(2014년~2018년)>에서 보는 바와 같이 ○○동 ○○○-1번지는 주택의 부속토지로 포함되어 주택가격이 산정된 2015년부터는 (토지)재산세가 부과되지 않았음을 알 수 있다. 취득세 역시 주택의 부속토지로 편입된 면적을 주택가격 기준으로만 과세되며 ○○동 ○○○-1번지 토지만을 별도로 과세하지 않는다. 그러므로 ○○동 ○○○-1번지가 주택의 부속토지로 포함되어 이중과세되었다는 주장은 이유 없다. 마) 행정착오에 의한 지목변경은 없었다. ○○동 ○○○-1번지 토지등기부등본 표제부에서 2014. 6. 18. 착오발견을 등기원인으로 지목이 “대”에서 “전”으로 처리된 내용을 근거로 하여 행정상 착오로 지목이 전에서 대지로 변경되어 개별공시지가가 12배나 올랐다고 주장하나, 부동산 등기업무는 법원에서 관할하므로 당초 “전”인 지목이 “대지”로 잘못 기재된 원인은 법원 소관 업무이다. ○○동 ○○○-1번지 토지이동연혁을 살펴보면 지목이 변경된 내역이 없음을 확인할 수 있다. 8) 결론 2015년 ~ 2019년까지 ○○동 ○○○-1번지가 경작되었다는 객관적인 내용을 확인할 수 없으며 개별주택가격산정에서 맹지 여부의 판단은 개별주택가격 조사·산정지침 도로접면 구분에 따라 적합하게 산정되었다. 2015년 ○○동 ○○○-1번지를 주택의 부속토지로 편입 당시 출장복명서 등이 없는 이유를 들어 절차상의 하자가 있는 처분이라 주장은 이유 없다. 2015년부터 2018년까지 ○○동 ○○○-1번지가 ○○동 ○○○번지 주택의 부속토지로 보아 개별주택가격을 산정한 것은 적법하며, 「지방세법 시행령」 제119조에 의거 사실현황대로 부과한 재산세 또한 적법한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가의 정정) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격”이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준주택으로 선정된 단독주택, 그 밖에 대통령령으로 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. ③ 제1항에 따른 개별주택가격의 공시에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 개별주택의 지번 2. 개별주택가격 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별주택가격을 결정ㆍ공시하기 위하여 개별주택의 가격을 산정할 때에는 표준주택가격과의 균형 등 그 타당성에 대하여 대통령령으로