경매와 담보책임의 법리 - 임차주택의 경매를 중심으로 -

주책임대차보호법상의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록은 공시방법으로서 불완전하기 때문에, 임차주택이 경매될 때 낙찰자가 위와 같은 대항요건을 갖춘 임차인이 그 곳에 존재한다는 사실을 모르고 낙찰을 받은 경우에는 임차보증금반환채무의 승계 등 뜻하지 아니한 손해를 입게 된다. 이러한 낙찰자를 보호하기 위하여 주택임대차보호법은 임차주택의 경매의 경우에 담보책임에 관한 민법규정을 준용하고 있다. 담보책임의 요건 내지 효과 중 중요한 것은 다음과 같다. 첫째, 담보책임이 성립하기 위하여는 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지 제 1순위 저당권이 소멸함으로써 부동산에 관한 권리관계에 중대한 변동이 일어나면 되며, 낙찰자가 담보책임을 주장할 수 있는 것은 배당이 실시된 후이다. 둘째, 낙찰자가 담보책임을 주장하여 낙찰을 해제하더라도 낙찰허가결정에는 영향이 없으며, 채무자가 낙찰대금을 반환함에 그친다. 대신 낙찰자는 소유권을 반환하여야 한다. 셋째, 낙찰자는 낙찰을 해제하지 않고 대금의 감액을 청구할 수 있다.