대지의 경매와 미등기 주택 임차인의 배당 - 사례를 중심으로 -

대지에 관해 근저당권을 설정할 당시에는 이미 지상에 미등기 주택이 존재하고 있었다.Ⅲ. 未登記住宅과 관련한 問題의 소재일반적으로 대지와 주택은 소유자가 같고 적법하게 소유권보존등기를 거치는 것이 대부분이다. 따라서 주택을 제외한 대지만 경매에 넘겨지는 사안은 드물고, 혹시 있더라도 주택이 등기된 경우가 대부분이다.하지만, 현실적으로 상당수의 대지 소유자는 충분한 자금이 없이 다세대주택이나 상가주택 신축 비용의 대부분을 금융기관 등으로부터 차용해서 주택을 신축하고 있고, 건축업자는 대지 소유자와의 계약에 의해서 건축비용을 담보할 목적으로 신축될 주택의 소유권을 건축업자 앞으로 유보시켜 두는 경우도 종종 있으며, 건축주가 2인 이상의 동업자인 경우에는 내부 사정에 의해서 또는 보존등기에 필요한 등록세, 취득세 등 각종 조세상의 이유로, 그것도 아니면 건축법위반으로 인하여 사용승인을 받지 못해서 신축한 주택을 미등기인 채로 방치하는 사례가 종종 발견된다.그리고 이러한 대지와 미등기 주택의 대부분은 결국에는 건축비용을 변제하지 못하거나 기타의 이유로 경매로 매각될 운명을 태생적으로 안고 있는 셈이다. 이와 같은 미등기 주택이 경매실무를 하다 보면 자주 부딪히게 되는 "제시 외 건물"로 나타나게 된다.경매 대상 목적물에서 제외되는 이른바 "제시 외 건물"은 이미 등기가 되어 있는 때에도 토지에 대하여만 담보권을 취득하여 임의경매를 신청하거나, 또는 토지에 대하여만 강제경매를 신청하는 경우에도 발생할 수는 있지만, "제시 외 건물"의 대다수는 주택을 신축 또는 증·개축하면서 소유권보존등기를 경료하지 않아서 나타나는 현상이다."제시 외 건물"이 경매대상인 대지나 주택의 부합물 또는 종물인 때에는 이를 포함하여 경매절차가 진행되고 따라서 그 건물에 입주한 임차인도 대지와 건물의 매각대금에서 배당을 받아갈 수 있으므로 별문제가 없다. 그러나 부합물 또는 종물로 평가하기에 독립성이 너무 강하고 규모가 큰 주택 내지는 소유자가 불분명한 제시 외 건물은 경매의 대상에서 제외된다.