집합건물의 하자담보책임에 관한 실무상 쟁점

건설소송상 집합건물의 하자소송은 소송물가액이 크고 주거생활의 안전에 직결되어 있으며 건설소송실무상 사건수도 제일 많아서 중요한 분야이다. 그러나 이에 관하여 민법, 집합건물의소유및관리에관한법률, 주택건설촉진법, 공동주택관리령, 건설산업기본법 등 관계법령의 내용이 불분명하거나 충돌점이 많고 법리가 정리되지 않아서 재판실무상 혼란이 매우 큰 실정이다. 건물의 종류(단독주택, 공동주택, 비주택인 집합건물, 비주택인 비집합건물), 시공자(건설산업기본법상 등록 건설업자 여부), 분양건물 여부 등에 따라 하자담보책임에 관한 적용법령이 달라지는데 각 법령을 중심으로 하자책임에 관하여 모든 쟁점을 정리해 보았다. 집합건물법상의 분양계약은 매매와 도급의 혼합계약으로 보는데 분양자의 하자담보책임은 집합건물법에 기한 특수한 법정 책임으로 보는 것이 유력하다. 집합건물 수분양자의 계약해제권 인정 여부, 하자담보책임청구권자의 범위(구분소유자 개인과 관리단), 특히 손해배상청구권을 관리단에게 인정할 수 있는지가 검토되어야 한다. 집합건물 전득자의 하자담보청구권 취득에 대하여는 학설이 갈리지만 긍정설이 유력하다. 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상 하자관련청구권은 민법과 달리 계약관계를 전제로 하지 않는 특별한 법정의 권리로 이해한다. 입주자대표회의가 분양자를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 하는 것에 대하여는 긍정설과 부정설이 대립된다. 하자보수보증금에 관하여 보증대상이 되는 하자의 발생기간은 사용검사일 이후에 발생한 하자로 한정한다고 본다. 실무상 가장 논란이 많은 것은 각 법령상 하자담보책임기간의 해석이다. 민법 및 집합건물법상 하자담보책임기간은 제척기간으로 보되, 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간으로 본다. 건설산업기본법상 하자담보책임기간은 하자의 발생기간이자 재판상, 재판 외의 권리행사기간으로 본다. 주택건설촉진법 및 공동주택관리령상 하자보수책임기간은 하자의 발생기간으로 보는 것이 판례의 입장이다. 한편 공동주택관리령상의 하자보수기간을 단기간으로 정한 규정은 집합건물법 부칙 제6조에 의하여 무효라는 주장이 하급심판결에서 유력하다. 민법상 1년, 5년, 10년으로 되어 있는 수급인의 하자담보책임기간에 관하여 새로운 해석을 제기하고자 한다. 아파트의 경우 법령의 문리적 해석상 하자의 경중에 관계없이 모든 하자는 10년의 하자담보기간에 해당한다고 보는 것이 일반적이다. 그러나 1동의 건물이라는 이유만으로 도배공사나 미장공사 등 단기간에 마모되어 버리는 부분까지 장기간의 하자보수기간을 인정하는 것은 부당하다. 총합적 물건인 건물 중 부분에 따라 적정한 하자담보책임기간을 차별화할 필요성이 크다. 그밖에 하자담보책임기간의 단축특약, 손해배상액 산정의 기준시, 노후 건물의 하자보수로 인한 손익상계, 입주자대표회의의 보수완료확인서의 해석, 하자감정시의 표본조사 필요성 등에 관하여도 실무상 정확한 기준을 세울 필요성이 크다.