4 시장경제발전과 부동산정책

문】이 글에서는 한국의 부동산 문제가 얼마나 심각하며, 그것이 시장경제의 발전에 얼마나 부정적인 영향을 줄 수 있는가를 살펴보고, 심각성의 원인과 개선책을 제시한다. 전국의 토지, 주택, 사업용 건물을 망라한 모든 부동산의 시가총액은 정부가 추정하는 2,846조원보다 훨씬 높은 것으로 추정된다. 일부지역의 시장가격과 공시지가를 비교하여 추산하면, 2004년말 현재 부동산시가총액은 5,865조원 내외에 달한 것으로 추정되며, 이는 연간GDP의 7배에 해당되는 것이다. 이러한 부동산 시가는 일본에서의 최대거품기 5.6배에 비해서도 상대적으로 높은 수준이다. 따라서 한국의 현재 부동산 시장에도 상당한 거품이 이미 형성된 것으로 보인다. 혹자는 국토면적이 좁으면 땅값이 비싼 것이 당연하다고 주장하지만, 이는 절대수준의 문제일 뿐이며, GDP규모에 비하여 상대적으로 비싼 이유는 따로 찾아야 한다. 타국에 비하여 보유세율이 낮거나 투기가 심하면, 상대적 지가도 높아진다. 시장금리도 수년전보다 상당히 낮아졌는데, 경제주체가 앞으로도 장기간 시장금리가 낮으리라고 예상한다면 상대적으로 부동산값을 올리는데 기여할 것이다. 아파트가격의 경우, 2005년 6월 현재 전세가의 매매가 대비 비율로 볼 때, 서울 36%, 강남 59%, 전국 24% 등의 거품이 추정된다. 반면에 광주시, 울산시 등에는 별로 거품이 없는 것으로 판단된다. 땅값이 비싸고 임대료가 비싸면, 기업들은 타 생산요소로 대체하려고 노력하여, 결과적으로 임금과 금리가 오르게 된다. 이에 따라 제조업 공동화 현상이 가속화되며 공장입지가 해외로 이전하게 된다. 지난 2000-2004 5년간 2,500조원 내외의 자본이득이 토지에서 발생된 것으로 추정된다. 이는 5년간 국내총생산의 0.7배, 피용자보수총액의 1.7배에 해당된다. 부동산을 못가지거나 적게 가진 자로부터 많이 가진 자에게로 엄청난 역재분배(逆再分配)가 일어나고 있으며, 그만큼 무주택서민과 미래세대의 생활이 어려워지고 사회갈등이 심해지고 있다. 헌법 23조는 모든 국민의 재산권을 보호하고 있다. 부동산을 통한 불로소득이 보유세 등으로 제대로 환수되지 못하는 현 상황에서는 부동산 과다 보유자의 재산권은 100% 이상 지나치게 보호되는 반면, 무주택자와 과소보유자, 미래세대의 재산권은 100% 미만으로 보호되거나 마이너스 보호 즉 재산권이 원천적으로 일부 박탈되고 있다. 이런 경제에서 시장경제의 지속적인 발전은 어렵다. 8.31대책은 긍정적인 내용을 다수 포함하고 있다. 그러나 시장경제발전을 위한 Global Standard에는 여전히 못 미치는 수준이다. 시장경제를 위해 바람직한 부동산정책의 방향은 첫째, 엉터리 공시지가와 기준시가 등을 정비하고, 제대로 부동산 시가 총액을 추계하고, 거품이 얼마나 되는지 계산하고, 그 거품을 제거할 방법을 내놓아야 한다. 둘째, 선분양제등 투기수요에 기초한 공급확대정책을 버려야 한다. 셋째, 개발이익, 불로소득을 더 철저히 환수하여야 한다. 8.31의 내용대로 관련법이 국회를 통과해도 보유세의 실효세율은 현 0.06%에서 0.10%로 높아지는 정도이다. 선진국의 10분의 1 수준인 것이다.