집합건물 하자담보책임과 관련한 법률적 쟁점

2004년 선고된 대법원 판결(구 주택건설촉진법, 구 공동주택관리령에서 공사의 내용 등에 따라 달리정한 하자보수책임기간은 행정적인 차원에서 하자보수기준을 정해 둔 것에 불과하므로 이로써 집합건물법 제9조에 의한 담보책임의 제척기간에 영향을 미칠 수 없고, 따라서 집합건물의 하자보수에 관하여는 민법의 규정을 준용하여 10년의 담보책임기간이 적용된다)을 전후하여 전국적으로 수많은 아파트하자소송이 제기되었고, 관련 쟁점들에 대하여 하급심 판결도 엇갈리는 등 집합건물 하자소송은 건설업계의 뜨거운 이슈가 되어 왔다. 위 대법원 판결을 계기로 본격적으로 제기된 논의는 결국 주택법과 집합건물법의 개정을 가져왔고, 다시 위 개정법이 위헌 시비에 휘말림으로써 현재 헌법재판소에 위헌법률심판이 제청된 상태이다. 집합건물 하자소송의 첫 번째 쟁점은 ‘입주자대표회의’에게 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 인정할 것인지인데, 하자보수를 청구할 권리 및 하자보수보증금에 대한 권리가 입주자대표회의에게 있음을 들어 하자보수에 갈음한 손해배상청구권도 입주자대표회의가 행사할 수 있다는 입론도 가능하나, 현행법의 해석상 입주자대표회의가 손해배상청구권을 갖는다는 근거를 찾을 수 없고, 하자보수청구권과 손해배상청구권은 그 성질이 다른 권리이며, 만일 입주자대표회의에게 손해배상청구권을 인정하게 된다면 하자보수를 청구할 수 있는 또 다른 주체(관리사무소장이나 주택관리업자)나 개별 입주자들에 의한 소가 제기되었을 경우 기판력이 미치지 아니하는 문제가 발생할 수 있다는 점에서 이를 부정하는 것이 타당하다고 본다. 집합건물 하자소송의 두 번째 쟁점인 하자보수(담보)책임기간에 관하여, 2004년 대법원 판결에 따르면 주택법(구 주택건설촉진법)이나 주택법시행령(구 공동주택관리령)에도 불구하고 일괄하여 10년의 제척기간이 적용되었으나, 법 개정으로 주택법이 집합건물법에 우선하여 적용되게 됨으로써 주택법시행령에 정해진 하자보수책임기간이 비로소 의미를 갖게 되었다. 그런데 종전의 학설, 판례에 따르더라도 주택법시행령상의 하자보수책임기간은 ‘하자의 발생기간’을 의미하는 것이지 권리행사기간을 규정한 것이 아니므로 결국 하자보수청구권은 민법 일반 이론으로 돌아가 소멸시효에 걸리게 된다. 대부분의 경우 사업 주체가 아파트를 건축하여 분양하는 것은 상행위에 해당하고, 상행위로 인하여 생긴 채무불 이행에 기한 손해배상청구권도 상사채권에 해당하므로 5년의 상사소멸시효가 적용된다고 볼 것이다. 다만, 주택법시행령 별표 7에서 ‘5년 또는 10년의 기간이 적용되는 내력구조부의 하자’에 대하여 규정하고 있는데, 이는 ‘건물이 무너지거나 무너질 우려가 있는 정도의 중대한 하자’인 경우로 제한된다. 마지막으로, 하자 발생 시점에 대한 입증책임과 관련하여 최근 하급심 판결은 하자보수의무를 부담하는 피고 측에서 입증하여야 한다고 판시하였으나, 하자보수책임기간 내에 하자가 발생한 사실은 청구원인사실 에 해당하므로 손해배상을 청구하는 원고 측에서 입증하는 것이 입증책임 분배의 원칙상 타당하다고 본다.