부동산경매에 있어서 임차인의 법적 지위

경매물건의 권리분석에 있어서는 민법, 민사특별법에 대하여 검토하여야 하고, 경매절차분석에 있어서는 민사집행법에 대한 검토가 있어야 한다. 부동산경매에 있어서 권리분석에 많은 문제점이 발생되는 부분은 임차인과 매수자의 관계에서 발생한다. 즉, 임차인의 대항력이 매수자(낙찰자)에게 대항 하는 한 매수자는 경낙대금에 추가 부담을 지는 경우가 발생하고, 이와 반대로 낙찰자에게 대항할 수 없는 경우에는 임차인은 임차보증금의 회수가 어려울 수 있는 경우가 발생한다. * 법학박사·제주대학교 법학부 교수. ** 법학박사·제주산업정보대학 부동산컨설팅과 전임강사. 부동산 경매분석에 있어서 어떠한 부분이 인수해야 할 부분인지 그 판단에는 말소기준권리를 근거로 권리를 분석하게 된다. 말소기준권리에는 저당권, 근저당권, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기 등이 있다. 이들 권리 중에서 가장 앞서는 등기는 그 등기를 포함하여 후순위의 권리를 말소 시키는 역할을 한다. 그러나 말소기준권리와 관계없이 예고등기, 유치권, 법정지상권 등은 언제나 매수자에게 인수되는 권리이므로 이런 권리가 있는 경우를 반드시 주의하여야 한다. 부동산임대차의 특수성상 임대차가 등기가 없는 경우에도 일정한 공시제도를 두어 특별하게 대항력을 부여하고 있다. 또한 임대차상에 확정일자를 받은 경우에는 등기된 권리와의 선후에 따라 우선변제권을 행사할 수 있도록 하여 경매절차에서 배당요구를 할 수 있도록 하고 있다. 부동산경매가 실행되는 경우에 있어서 대항력 있는 임차인이 임대보증금을 배당에 참여하지 않고 유치권을 행사하는 때에는 매수인(경락인)은 유치권자에게 보증금을 변제하지 않으면 건물의 명도 혹은 인도명령을 신청할 수 없게 된다. 대항력을 갖춘 임차인은 배당절차에 참여하여 우선변제권 행사로 배당요구를 할 수 없으나, 매수인에게 보증금을 반환받을 때까지 임차건물의 인도를 거부할 수 있으며, 우선변제권만 갖춘 임차인은 그 순위에 의해 배당요구를 할 수 있다. 그리고 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 배당에 참여하여 보증금을 회수할 수 있다. 또 배당절차에서 전액회수가 불가능한 부분은 매수인에게 청구할 수도 있다. 임차인이 가장 두텁게 보호되는 것은 소액임차인이면서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 된다. 이는 대지가격을 포함한 경락대금에서 보증금회수는 건물가액에서 전세금을 회수하는 전세권보다 더욱 유리한 제도인 것이다. 그리고 소액임차인의 최우선변제권은 영세한 임차인의 보호라는 사회적·정책적 차원에서 물권에 우선하는 지위를 부여하고 있는 것이다.