사전 토지매입형 환지방식에 의한 도시개발사업상 임차인의 법적 권리에 관한 연구

도시개발법이 제정된 2000년도를 전후하여 ‘도시개발사업주체’가 도시개발사업지구 대상 내의 토지들 중 전부 또는 상당 부분을 사전에 임의매매의 형식으로 매수한 다음 환지방식으로 도시개발사업을 진 행하는 사례(이를 편의상 “사전 토지매입형 환지방식”이라 부르기로 한다)가 많이 나타나고 있다. 이 사업방식은 대단위 아파트 단지를 조성하고 건축하여 분양함을 내용으로 하는 도시개발사업에 활 용되고 있다. 또한 무허가건물이 많이 밀집되어 있고, 많은 수의 공장·상가·점포·주택임차인들이 그 밀 집된 건물들을 점유하여 사용하고 있는 지역이 이러한 사전 토지매입형 환지방식의 사업지구로 선정되 는 경향이 있다. 이 사업방식에서 토지 또는 그 지상건물의 임대인의 지위에 있는 지주들이 도시개발사업주체에게 당 해 토지(그 지상 건축물 일체 포함)를 매도한 후 임차인을 상대로 임대차 종료를 원인으로 하여 직접 명도청구소송을 제기하는 경우도 있으나, 대개는 도시개발사업주체가 직접 임차인을 상대로 소송을 제 기하게 된다. 이러한 사전 토지매입형 환지방식은 도시개발법에서 규정하고 있는 수용방식, 환지방식이나 혼용방식 과는 달리 여러 면에서 특이한 면모를 띠고 있으므로 이러한 사업방식에서 일어나고 있는 여러 법적인 문제들을 살펴볼 필요가 있다. 예컨대, 사전 토지매입형 환지방식이 진행되는 경우 임차인의 입장에서는 수용방식이 시행될 경우에 받는 영향이나 피해와 똑같은 영향이나 피해를 입게 되므로, 수용방식에서 적용되는 영업손실보상청구 권이나 건축물 등 보상청구권이 사전 토지매입형 환지방식의 임차인에게도 그대로 인정되어야 한다. 이 논문에서는 이러한 보상청구권 문제를 비롯하여 이러한 사업방식에서의 임차인과 관련된 여러 법적 인 문제들을 다루고자 한다.