不動産登記의 公信力과 不動産物權의 善意取得에 관한 韓·獨比較
Öffentlicher Glaube des Grundbuchs sowie gutgläubiger Erwerb der dinglichen Rechte am Grundstück
김상용(연세대학교)
18권 3호, 1~48쪽
초록
부동산등기는 부동산물권의 현재의 권리상태와 귀속관계 및 당해 부동산물권의 변동과정을 공적장부인 부동산등기부에 이를 공시하여 부동산거래의 안전에 이바지하는 제도이다. 이러한 제도의 부동산등기는 부동산물권의 실체관계와 그 공시가 부합을 하여야 한다. 그리고 부동산등기는 부동산거래의 안전에 이바지하기 위한 제도이기 때문에, 부동산등기가 부동산거래의 안전제도로 더욱더 원활히 기능하게 하기 위한 방법으로, 나라에 따라서는 부동산등기에 공신력을 인정하고, 그 공신력을 바탕으로 하여 부동산물권의 선의취득을 인정한다. 부동산등기의 공신력은 부동산등기가 그것에 의하여 공시되고 있는 실체적 부동산물권과 서로 不一致할 때에 그 권리외관인 부동산등기를 진실한 것으로 擬制하여, 그 부동산등기를 신뢰하고 거래한 상대방에게 그 등기된 대로의 부동산물권의 취득을 인정하는 부동산등기의 효력이다. 그러므로 부동산등기의 공신력과 그것에 기초한 부동산물권의 선의취득의 인정은 부동산거래에서 있어서 진정한 부동산권리자를 희생시키고 권리외관인 부동산등기를 신뢰한 거래의 상대방을 보호하는 제도이다. 따라서 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득은 부동산거래의 靜的安定을 희생시키고 動的安全을 이루고자 하는 權利外觀을 존중하는 제도이다. 이와같은 부동산등기의 공신력과 선의취득은, 독일에서는 이를 독일민법에서 인정하고 있으나, 한국에서는 이를 인정하지 않고 있다. 法制史的으로 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득은 저당권등기부터 인정되어 점차로 부동산소유권의 취득에로 확대되고, 끝내는 부동산등기에 의하여 공시되는 모든 부동산물권에로 확대 인정되었다. 저당권등기부터 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득을 인정한 것은 저당권의 流通 내지 流動을 위한 필요성 때문이었다. 그러므로 부동산등기의 발전은 저당권의 발전과 상호보완적으로 이루어졌다. 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득은 법률에 의하여 인정될 수 있는 제도이기는 하지만, 진실한 권리에 기초하는 부동산거래의 안전제도가 아니라 부동산등기라는 권리외관에 기초한 부동산거래 안전제도이기 때문에, 진실한 권리자를 희생시키고 권리외관인 등기를 신뢰한 거래의 상대방을 보호하는 제도이다. 그러므로 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득의 인정은 부동산등기와 진실한 부동산물권의 실체관계가 가능한한 부합할 수 있도록 하는 사전적 및 사후적 조치가 마련된 다음에 비로소 인정되어야 한다. 사전적 방법으로는 부동산등기의 신청서면에 대한 실질적 심사주의가 관철되어야 하며, 사후적 방법으로는 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득에 의하여 권리를 잃게 되는 진정한 권리자를 보호할 수 있는 방법의 마련이다. 부동산등기와 실체적 부동산물권관계가 부합할 수 있는 사전적 방법으로 가장 실효성있는 방법은 바로 등기원인서면에 대한 공증, 그것도 공정증서에 의한 공증제도의 관철이다. 그리고 사후적 방법으로는 공신력과 선의취득의 인정에 의하여 부동산물권을 잃게 되는 진정한 권리자를 금전으로 보상할 수 있는 補償基金制度의 마련이다. 독일은 사전적 안전조치로 公正證書에 의한 登記原因書面의 작성을 관철하고 있으며, 사후적 방법으로는 국가배상제도를 마련하고 있다. 한국에서는 사전적 안전조치의 마련이 전혀 이루어지지 못한 상태이다. 그러므로 이러한 안전조치에 기초하여, 독일은 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득을 인정하고 있으나, 한국은 이를 인정하고 있지 아니하다. 근본적으로 부동산거래는 진정한 권리자를 보호하는 바탕위에서 거래의 상대방을 보호하여야 한다. 따라서 부동산거래는 정적안정의 보호가 1차적 과제이며, 동적안전의 보호는 2차적인 과제이다. 그러므로 부동산등기의 공신력과 부동산물권의 선의취득은, 극히 예외적으로, 부동산등기와 부동산물권의 실체적 권리관계가 부합할 수 있는 공정증서에 의한 등기원인서면 작성의 제도가 시행되고, 그리고 공신력과 선의취득의 인정에 의하여 권리를 잃게 되는 진정한 권리자를 보호할 수 있는 제도가 마련된 후에 비로소 인정되어야 한다.
Abstract
Grundbuch ist ein öffentliches System für Sicherheit des Verkehrs der dinglichen Rechte am Grundstück. Weiterhin sind Anerkennung der Gutglaubenswirkung auf dem Grundbuch sowie gesetzliche Regelung des gutgläubigen Erwerbs der dinglichen Rechte am Grundstück wichtigste Methode für die Sicherheit des Verkehrs der dinglichen Rechte am Grundstück. Grundbuch ist sowohl in Deutschland als auch in Korea kompiliert und durchgeführt. Nach dem Eintragungsprinzip in Deutschland und Korea ist Grundbucheintragung eine Voraussetzung für dingliche Rechtsänderung am Grundstück. Aber in Deutschland ist Gutglaubenswirkung des Grundbuches anerkannt und der gutgläubigen Erwerb der dinglichen Rechte am Grundstück gesetzlich geregelt. Dennoch in Korea sind die beiden nicht anerkannt und geregelt. Was sind Gründe der obigen unterschiedlichen Rechtswirkung der Grundbucheintragung? Um die Gutglaubenswirkung des Grundbuches anzuerkennen und den gutgläubigen Erwerb der dinglichen Rechte am Grundstück zu ermöglichen, ist es vor allem erforderlich, Antragsschriften zur Grundbucheintragung, insbesondere Grundschrift der Grundbucheintragung notariell beurkunden zu lassen. In Deutschland werden Auflassung und Eintragungsbewilligung in der Praxis notariell beurkundet, die Eintragungsgründe sind. Aber in Korea werden sowohl Vertrag für Übertragung des Grundstücks als auch Einigung notariell nicht beurkundet. Die Gutglaubenswirkung des Grundbuchs soll erst dann anerkannt werden, wenn alle Voraussetzungen für Übereinstimmung der Grundbucheintragung mit der einschlägigen wirklichen dinglichen Rechtslage am Grundstück im voraus voll befriedigt worden würden. Eine Voraussetung dafür ist notarielle Beurkungung der Antragsschriften zur Grundbucheintragung, insbesondere Grundschrift der Grundbucheintragung. Weiter im Grundstücksverkehr soll der Schutz des wirklichen dinglichen Berechtigten primäre Aufgabe sein. Auf die Basis des primären Schutzes des wirklichen dinglichen Berechtigten soll die Verkehrsicherheit der dinglichen Rechtsänderungen am Grundstück sekundär beabsichtigt und ermöglicht werden.
- 발행기관:
- 법학연구원
- 분류:
- 기타법학