전세금과 傳貰權의 관계 - 傳貰權 요소의 법적 의미와 傳貰權의 법적 성질 -

Selon l’article 303(alinéa 1er), le droit du bail réel sur dépôt(ou le bail réel sur dépôt) est le droit d’user et jouir de l’immeuble et d’être payé en préférence avant les créanciers garantis inférieurs et les autres créanciers, en payant le dépôt dont l’intérêt sert du loyer du bail réel. Ainsi, le dépôt du bail réel a un rôle très important dans le bail réel sur dépôt. Quelles significations juridiques le dépôt du bail réel a-t-il? Le bail réel sur dépôt ne peut-til être constitué avant le paiement de ce dépôtt?(le problème de l’élément constitutif)? La créance de restitution du dépôt peut-elle être cédée définitivement pendant la durée du bail réel?(le problème de l’élément substituant) Le dépôt du bail réel constitue la contrepartie d’usage et d’jouissance de l’immeuble. Il sera donc équitable de ne pas constituer le paiemnent du dépôt comme un élément constitutif du droit du bail à moins que la délivrance de l’immeuble ne soit considérée comme un élément constitutif. Il ne sera pas suffisant de constituer le paiemnent du dépôt du bail réel comme un élément nécessaire pour la constitution du droit du bail, à la seule raison que le dépôt du bail réel est un élément du droit du bail réel. Le problème de savoir si la créance de la restitution du dépôt du bail réel peut être cédée définitivement pendant la durée du bail réel sur dépôt ne peut être résolu, à notre sens, sans savoir si le droit du bail réel peut rester, même après la cession de cette créance, comme le droit réglé par le Code civil, notamment par les articles 303, 312-2 et 315. La créance de la restitution du dépôt du bail réel ne peut être excercée qu’à la fin de la durée du droit de bail. Elle est également un droit avec une condition suspensive qui en permet la déduction en compensation des dommages causés par le titulaire du bail réel sur dépôt. En vertu de ces caractères ci-dessus, le bail réel sur dépôt maintient le caractère à titre onéreux même après la cession de cette créance. Et également, le contituant du bail réel sur dépôt peut toujours déduire du dépôt les dommages causés à son immeuble et les parties ne perdent pas le droit de l’augmenter ou le réduire . En conséquence, il en résulte, au moins, que le Code civil ne prohibie pas la cession de la créance la restitution du dépôt. En ce qui concerne le caractère juridique du bail réel sur dépôt, les opinions sont divisées entres les auteurs. Selon une partie des auteurs, le bail réel sur dépôt est seulement un droit d’usufruit ou un droit de sûreté réelle. Cependant, suivant les autres auteurs majoritaires, il est en même temps un droit d’usufruit et un droit de sûreté réelle. Le Code civil ne dit pas d’une manière évidente si le dépôt du bail réel constitue un élément constitutif ou un élément subsistant. A notre sens, il n’est pas décidé définitivement par le Code civil. Il est mis à la décision de la jurisprudence. Cependant; selon la jurisprudence coréenne, le dépôt du bail réel est un élément constitutif et subsistant du bail réel sur dépôt. Et le bail réel sur dépôt est en même temps un droit d’usufruit et un droit de sûreté réelle. A la déchéance du terme du bail réel sur dépôt, selon la jurisp dence elle, le droit du bail réel sur dépôt maintient seulement le caractère du droit de sûreté réelle. On pourrait dire que la jurisprudence garde une notion la plus étroite de la notion d’élément du bail réel sur dépôt, ce qui cause des déavantates à l’égard du titulaire de ce droit.