건축 중 건물을 양수하여 완공한 경우 원시취득자
The ownership of the building which is sold in the midst of construction and completed by the buyer
김창희(원광대학교)
58권 7호, 5~40쪽
초록
판례는 건축 중 건물이 독립건물단계에 이르지 아니한 상태에서 타인에게 양도되어 그 타인이 건물을 완공한 경우 양수인이 전체 건물의 소유권을 원시취득하고, 독립건물단계를 넘어선 상태에서 타인에게 양도된 경우 양도인이 전체 건물의 소유권을 원시취득한다고 판시하고 있다. 이러한 판례의 결론은, 그 결론을 뒷받침할 이론적인 근거를 밝히고 있지 않은 점, 건물이 20% 가량의 기성고를 보인 상태에서 양도되어 양수인이 나머지 80%의 추가공사를 한 경우에조차 그 소유권은 양도인에게 귀속된다는 결론에 대하여는 사회통념상 납득하기 어려운 점, 일부 대법원 판결은 기존의 판례들과 사실관계가 유사함에도 그 결론에 있어서 상충되고 있는 점 등 몇가지 문제점이 있고 그 문제점들을 해결하여 보고자 하는 것이 이 논문의 시작이었다. 이 논문에서는 대체로 5가지의 쟁점을 다루었었다. 첫 번째는, 양도인과 양수인 사이에 완성건물의 원시취득에 관하여 특약이 있으면 그 특약에 따라 원시취득자가 정해질 수 있는지 여부인데, 부동산부합에 있어서 소유권귀속에 관한 규정이 임의규정이라 하더라도 그 의미는 부합되는 동산의 소유권귀속에 관한 특약만이 유효할 뿐 그 합성물 전체의 소유권귀속에 관한 특약은 민법 제186조에 위반되어 무효라고 결론지었다. 두 번째는, 독립건물단계를 넘어선 미완성건물이 양도되어 완공되는 경우 민법 제256조의 부동산부합이론을 따른다고 하더라도 양수인은 그 건물에 동산을 부합할 권원이 있는 자라고 할 수 있으므로 같은 조 본문이 아니라 단서를 적용하여야 한다는 결론을 제시하였다. 세 번째는, 건축 중 건물이 양도되어 양수인이 건축물을 완성하였을 때 완성된 건물의 원시취득자는 누구인가의 문제와 관련하여 가공규정유추적용설과 동산부합규정유추적용설을 비교하고 전자를 결론으로 채택하였다. 건축행위에 있어서는 자재가격의 합계와 완성건물의 가치의 차이가 매우 크기 때문에 가공의 요소가 무시될 수 없고 따라서 자재가격만으로 소유자를 정하는 것은 적절하지 않기 때문이다. 네 번째는, 건축 중 건물이 양도될 당시 독립건물단계를 넘어섰는지 여부에 따라 적용될 법리가 달라야 한다는 판례입장을 비판하고 건축공정단계와 무관하게 통일적으로 가공의 법리가 적용되어야 한다는 결론을 내렸는데 본고의 가장 핵심부분이다. 그 근거는, 건축행위는 전체적인 계획하에 자재와 노력을 투입하여 행하는 동질적인 행위이므로, 특별한 사정이 없는 한 양도 당시 건축 중 건물이 독립건물단계를 넘어섰는지 그에 미치지 못하였는지에 따라서 다른 법리를 적용하는 것은 적절하지 않기 때문이다. 다섯 번째는 독립건물단계에 이르지 못한 건축 중 구조물이 부동산인지 동산인지, 만약 부동산이라면 토지에 부합하는지 여부에 관한 것인데 이 논문에서는 토지에 부합하지 아니하는 부동산으로 결론지었는바, 그 근거는 통상 콘크리트구조물인 기초공사 또는 골조공사의 결과물은 토지에 견고하게 부착되어 있기 때문에 민법 제99조에서 말하는 토지의 정착물이 아니라고 할 수 없어서 그 부동산성을 부인할 수 없고, 또 건물의 기초공사 및 골조공사의 결과물인 콘크리트구조물은 건물의 일부이기 때문에 이것이 토지에 부합한다고 하는 것은 건물을 토지와는 별개의 부동산으로 보는 우리 법제와는 부합되지 않기 때문이다.
Abstract
The Supreme Court of Korea ruled that a building under construction is an independent object when it comes to a stage of having walls, roof, and pillars. It further decided that even if you buy a building under construction in such a stage of being constructed, and you have finally completed the building, by adding your labors and materials to such a building under construction, a real owner of the completed building is not you (a buyer of a building under construction), but the original constructor (a seller), who initiated its construction. The Court reasoned that: (1) According to the Civil Code of Korea, the ownership of a real estate cannot be moved to a buyer only by a sales contract if the ownership is not registered; (2) The building which comes to an independent stage can be regarded as a real estate; (3) A real estate should be in state of completion in order to be registered; (4) Therefore, until the building is completed, its ownership cannot be transferred. I do not agree to this conclusion of the Court. Construction is a process of making parts of buildings, by inputting labors and materials till the buildings are completed. So in case where two or more persons take part in construction, the decision, who owns a completed building or a being constructed building, should be made by the extent of contributions of each party. The Court's ruling that a sale of a building with walls, roof, and pillars, without being registered, does not guarantee an ownership to a buyer, regardless of how much the buyer invested his/her labor and material for the completion of the building, is not persuasive. There are two provisions in the Civil Code, prescribing who owns a final product when two or more persons take part in production: Articles 257 and 259. The former article can be used to decide an ownership of a product made by the attachments of two or more movable properties when the owners of those properties are different. The latter one can be interpreted to decide an ownership of a product made by processing a movable property when the owner of the movable property is different from a processor. We should use the latter article in interpreting who has an ownership of a completed building because a complete building is far more valuable than the aggregate of movable properties(materials such as cement, sand, wood and brick, etc.).
- 발행기관:
- 사단법인 법조협회
- 분류:
- 법학