부동산 등기의 공신력 부여를 위한 시론적 제언

현행법상 부동산등기의 공신력은 부정되고 있다. 공신력을 인정한다는 명문의 규정이 없을 뿐만 아니라 통설과 판례의 입장도 공신력을 인정하지 않는다. 그 이유는 진실된 권리관계가 없음에도 불구하고 그 반대되는 효력을 인정하는 것은 극히 예외적인 현상이므로 공신력을 인정하려면 우리 현실에서는 반드시 입법을 통한 특별규정을 마련해야 하기 때문이라고 한다. 부동산 물권변동에 공신력이 인정되지 않을 경우, 거래의 안전에 큰 문제가 발생하는 것이 사실이다. 오늘날 부실등기의 문제는 점점 심각성을 더해가고 있다. 이는 부동산의 교환가치의 증가와 더불어 거래유통이 중요시되고 있고 하나의 부동산에 대하여 동시에 또는 순차적으로 이해관계를 맺게 되는 당사자가 증가되고 있을 뿐만 아니라 그들 상호간에 대한 정보가 없어 진정한 권리관계를 파악할 수 있는 기회가 제공되고 있지 않기 때문이다. 이 점에서 부동산거래의 안전을 위하여 보다 적극적인 대책이 필요하며, 그 방안의 하나로서 부동산등기의 공신력을 인정할 필요가 있는가에 대한 검토가 진지하게 수행되어야 할 것이다. 등기를 물권변동의 성립요건으로 인정하고 있는 대표적인 입법례에 해당하는 독일이나 스위스의 경우 모든 등기에 공신력을 인정함으로써 거래의 안전에 만전을 기하고 있다. 우리나라의 경우에도 입법론으로서 등기의 공신력을 검토해야 할 시기가 되었다고 본다. 등기의 공신력이 인정되면 거래의 안전을 충분히 보장될 것이다. 반면에 진정한 권리자의 권리가 보호되지 못하는 폐해가 나타날 수 있지만, 그에 관해서는 여러 가지 보완책으로 예컨대 등기부와 대장제도의 정비, 등기공무원의 실질적 심사권 인정, 등기원인의 확인 내지 공증절차 도입, 진정한 권리자에 대한 보상제도 등을 마련함으로써 충분히 그 폐해를 방지할 수 있으리라 본다. 등기의 공신력 채택을 부정하거나 차후로 미루려는 입장의 설득력은 미약해진 상태이다. 계속 공신력을 부정하는 것은 오히려 부실등기이지만 그것을 신뢰하고 거래한 일반인의 재산적 손해를 방치하는 결과를 방관하는 것이 되어 버린다. 또한 국가가 막대한 비용을 들여 관리하고 운용하고 있는 등기제도를 불신케 하도록 하는 공권력의 낭비에 해당한다. 현재의 부동산등기제도의 운용만으로도 공신력을 인정하는 것과 유사한 효과가 있다고 하는 주장이 있을 수 있다. 그러나 채권행위와 물권행위의 분리를 인정함에 따라 매수인이 양수받은 부동산을 점유하면서도 등기를 완료하지 않는 경우 부실등기가 발생하게 된다. 또한 현행법상 건물을 토지와 별개의 부동산으로 봄에 따라 건물의 증·개축의 경우에도 등기의 건물의 불일치가 있을 수 있고, 각종 세금의 납부를 회피하기 위해 등기를 기피하는 현상도 부실등기의 원인이 되고 있다. 한편 신축건물의 보존등기 없이 권리를 이전하는 등으로 인하여 부실등기가 발생할 수 있다. 이와 같이 현행 부동산등기제도만으로는 제3자는 불측의 손해를 완벽하게 예방할 수 없는 것이 사실이다. 그러므로 예측불가능한 불이익을 방지하기 위해 등기를 신뢰하고 거래한 일반인의 기대에 부응하기 위해서도 등기의 공신력은 인정되어야 한다. 그로 인하여 진정한 권리자가 입게 되는 손해를 최소한으로 줄이는 것은 여러 가지 제도적 준비를 통하여 그리고 부실등기가 되지 않도록 하기 위한 진정한 권리자의 적극적 노력을 통하여 충분히 가능하다고 본다. 부실등기의 예방을 위하여 등기부를 정비하고 등기절차에 신중을 기하고 등기공무원에게 실질적 심사권을 인정하는 등 다양한 제도작 장치가 마련되어야 할 것이다. 아울러 공신력 부여를 위한 요건과 효과에 대한 심도 있는 검토를 통하여 부동산 등기의 공신력 인정을 위한 만반의 준비를 기하여야 할 것이다. 그리고 공신의 원칙을 인정할 경우 거래의 안전이라는 동적안전을 보호할 수 있는 반면에 진정한 권리자의 경우 기존의 권리를 박탈당하게 된다는 정적안전의 희생이 뒤따를 수 있다는 사실도 간과되어서는 아니 된다. 따라서 공신의 원칙을 채용하더라도 정적안전의 보호방안도 충분히 검토되어야 할 것이다.