독일의 감정평가제도에 관한 연구

Man bezeichnet mit Wertermittlung den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Marktwerts, Verkehrswerts oder Beleihungswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts. Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmern ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als objektivierten Preis verstehen und der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen. Bei der Wertermittlung versucht man nun in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Hierfür werden von den Ländern nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Der Aufsatz befasst sich mit Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts in Detuschland. In der Wertverordnung(WertV) sind drei Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswerts vorgesehen, das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welche dieser Methoden angewendet werden sollen, ist jedoch nicht vorgeschrieben. § 7 Abs. 2 WertV bestimmt, dass die Verfahren nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls zu wählen sind. Es kommt also entscheidend auf den Einzelfall an. Im Zusammenhang mit der Rechtsprechung zur nicht abschließenden Wirkung der WertV und zur Freiheit des Tatrichters in der Auswahl der Bewertungsmethode an der der Sachverständige teil hat, ist davon auszugehen, dass die WertV nicht angewendet werden muss, dass es nur wichtig ist, dass das Wertbild nicht verzerrt wird und dass der Verkehrswert aufgrund rationaler, dem Grundstücksmarkt entsprechenden plausibel nachvollziehbarer Methoden dargelegt wird. Wie vorzugehen ist, ist von Fall zu Fall verschieden. Deshalb sieht § 7 Abs. 2 WertV vor, dass die Verfahrenswahl zu begründen ist. Es ist insbesondere notwendig, wenn der Verkehrswert nicht nach einem der Verfahren der WertV ermittelt werden soll.