프랑스민법상의 부동산우선특권 - 개정 담보법(2006)의 내용을 중심으로 -

I. Les privilèges généraux Il se pose deux problèmes à l'égard des privilèges généraux : d'une part, celui des créances garanties, dautre part, celui de leur assiette -c'est-à-dire des biens sur lesquels ils s'exercent. Ce qui justitfie qu'une créance bénéficie d'une préférence légale, cest sa qualité humanitaire,économique ou sociale. Ce qui caractérise l'assiette d'un privilège général est plus équivoque; il ne porte pas sur un bien déterminé et n'est donc pas un privilège spécial. Il porte sur un ensemble de biens du débieur, soit tous les meubles, - on parle alors de privilèges généraux mobiliers - soit tout le patrimoine du débiteur, meubles et immeubles, il est alors un privilège pleinement général, le seul don't il est maintenant question. Le privilège des frais de justice et celui des salaires constituent les privilèges généraux importants. Le privilège des frais de justice qui fait des frais afin d'obtenir par une procédure quelconque la conservation ou la réalisation des biens de son débiteur bénéficie d'un privilège parce que son acte à été utile à tous les créanciers don't le patrimoine du bébiteur constitue le gage commun(arts. 2331 et 2375). La créance est prélevée sur le prix provenant des biens du débiteur avant qu'il ne soit distribué aux autres créanciers. Le privilège des salaires s'explique par deux raisons. D'abord, parce que, ne participant pas aux profits de l'entreprise, le salariéne doit pas supporter le risque de son insolvabilité. En outre, ce qui est une raison plus pressante pouvant donner au priviège une force plus grande, parce que cette créance présente un caractère alimentaire. II. Les privièges spéciaux L'article 2374, dans sa rédaction actuelle, présente une liste de huit privilèges dans un ordre qui n'a aucune incidence sur leur classement et dont l'importance pratique est inégale. Il s'agit de privilège du venduer d'immeuble, celui du prêteur de deniers pour une acquisition immobilière,celui du syndicat des copropriétaires, celui du titulaire d'un contrat de location-accession, celui du copartageant, celui des architectes et entrepreneurs, celui de la séparation des patrimoines. Abstraction faite du privilège de séparation des patrimoines, qui puise sa justification dans des données propres au droit successoral et du privilège de la copropriété qui se rattache à l'idée de conservation de la chose, ces privilèges ont un fondement commmun : ils sont accordés à un créancier parce qu'il a introduit une valeur dans le patrimoine du débituer. Le créancier titulaire d'un privilège immobillier spécial a un droit direct sur la valeur de l'immeuble grevé. L'effef majeur est de lui donner une priorité de paiement en lui affectant cette valeur, c'est-à-dire un droit de préférence. Le créancier tiutlaire d'une sûreté réelle immobilière a normalement vocation à déclencher une saisie immobilère pour faire apparaître le prix de l'immeuble et être payé sur ce prix. Les privilèges spéciaux obéissent à la plupart des règles régissant l'hypothèque conventionnelle; absence de dépossession du débiteur, droits de suite et de préférence au créancier et publicité. Pour l'efficacité,l'inscription est nécessaire. Mais si l'inscription est nécesssaire pour leur efficacité, elle n'est pas attributive du rang. Ils offrent donc deux avantages : d'une part, ils résutent de la loi, comme les hypothèques légales, et n'ont donc pas à être consentis par le bébiteur ; d'autre part,ce qui constitue leur vrai particularisme, leur rang remonte à une époque antérieure à leur publicité et ils jouissent ainsi d'une préférence privilégiée - ce sont des hypothèques légales privilégiées(arts. 2379, 2380, 2381, 2383,2384 et surtout 2386, al. 1er). Cette rétoactivité s'explique par le fait que la créance naît privilégiée de certains actes : vente de l'immeuble,partatge etc. Le privilège est en effet attaché à la nature de la créance;celui qui en benéficie, par le crédit qu'il accorde au débiteur, permet àcelui-ci de s'enrichir, ce qui profite à tous ses créanciers. Techniquement,comme l'inscription ne peut intervenir au plus tôt qu'au moment de la publication de l'acte, postérieure à la conclusion de celui-ci, la rétroactivitéest le seul moyen d'assurer la suprématie du privilège. Mais l'inscription doit intervinir rapidement, au plus tard dans les deux mois de l'acte qui donne naissance au privilège (quatre mois à compter de l'ouverture de la succession pour le privilège de la séparation des patrimoines); à défaut,celui-ci devient une simple hypothèque légale, qui prendra rang à la date de son inscription(art. 2386, al. 2)Le créancier privilégié réalise son droit, en règle générale, par la saisie de l'immeuble. Le privilège immobilier a également pour but de permettre l'exercice du droit de préférence du créancier privilégié sur le prix représentant la valeur de l'immeuble. Il s'agit de la subrogation réelle. Par l'effet de la subrogation réelle, le privilège immobilier peut s'exercer également sur l'indemnité resprésentative de l'immeuble, au cas de la destruction matérielle ou d'expropriation pour cause d'utilité publique. L'Ordonnance du 23 mars 2006 a offert au craicner privilégié une autre voie, qui ne passe pas par la saisie de l'immeuble, l'attribution judiciaire de l'immeuble. Cette attribution judiciaire paraît pouvoir être qualifiée de dation en paiement judiciaire ; dation en paiement, parce que c'est la décision du tribunal, et non la volonté du débiteur qui est la source du trasnfert de propriété. Le privilège immobilier permet au créancier privilégié de suivre l'immeuble entre les mains d'un autre que le débiteur de le saisir et de faire ainsi apparaître une valeur sur laquelle le droit de préférence sera exercé. Le droit de suite est un élément fondamental de la ŝûreté réelle qui lui est consubstantiel. Pour les sûretés mobilières, la règle <<en fait de meubles, la possession vaut titre>> de l'article 2279 du Code civil peut faire obstacle plus ou moins fortement au droit de suite. La mise en oeuvre du droit de suite sera plus ou moins simple en matière immoblière,puisque le rôle de la possession est éclipsé par celui de la pubilicitéfoncière et qu'il n'y a aucun problème de déplacement du bien ou de changement de loi, à la suite de passage d'une frontière. Afin d'exercer le droit de suite, le créancier privilégié fait sommation au tiers acquéreur de payer ou délaisser(art. 2464). Le tiers acquéreur peut prendre le parti de payer. Si le tiers acquéreur ne paye pas, le délaissement suit son cours. Le délaissement n'est qu'une faculté laissée au tiers acquéreur, afin de lui permetter d'éviter de figurer dans la procédure comme saisie. Si le tiers acquéreur veut payer, la proédure de purge suit son cours. La purge est un correctif du droit de suite, permettant au tiers acquéreur d'éviter de se laisser saisir. La procédure est assez complexe(art. 2476 -art. 2487). Au moyen d'une notification à fin de purge, l'acquéreur offre aux créanciers le prix qu'il doit payer, ou, s'il a acquis à titre gratuit, la valeur de l'immeuble qu'il détermine. Si les créanciers aceeptent cette offre, ils se payent sur ce prix. L'immeuble est libéré du droit de suite au moment du paiement ou de la consignation du prix(art. 2481). Sinon, ils doivent requérir la mise en vente aux enchères en offrant eux-mêmes un prix supérieur du dixième - ce que l'on apppelle la surenchère du dixième - et en s'engageant à se porter eux-mêmes acquéreurs s'il n'existe pas d'autres amatueurs; l'immeuble sera alors vendu et le prix distribué aux creanciers.