집합건물의 부가가치세 과세표준 구분
Tax Basis of The Aggregate Building in Value-Added Tax
민태욱(한성대학교)
17권 1호, 265~298쪽
초록
부가가치세법상 토지는 면세대상이고 건축물은 과세대상이다. 이 결과 집합건물을 매매하는 사업자가 부가가치세를 신고하기 위해서는 매매가액을 토지가액과 건축물가액으로 구분하여야 한다. 집합건물은 토지와 건축물이 일체로 거래되는 까닭에 그 거래가액을 토지가액과 건축물가액으로 구분하는 것은 어렵다. 구분은 일정한 기준에 따라 인위적으로 할 수밖에 없다. 부가가치세법령은 구분기준으로 실지거래가액을 원칙으로 하되 실지거래가액이 불분명한 경우에는 감정평가가액․기준시가․장부가액기준을 제시하고 있다. 집합건물 자체의 실지거래가액은 명확히 존재하지만, 집합건물을 구성하는 토지 및 건축물의 실지거래가액은 사실상 존재하지 않는다. 매매 당사자들이 임의로 토지가액과 건축물가액을 구분하여 매매계약서에 표기하고 있지만 이것을 아무런 검증 없이 실지거래가액으로 인정하기는 곤란하다. 토지와 건축물을 구분하는 실지거래가액이라는 것은 다른 방법에 의하여 그 구분근거가 뒷받침되지 않는 한 의미가 있다고 볼 수 없다. 이 결과 토지가액과 건축물가액의 비율은 실질적으로 감정평가가액․기준시가․장부가액으로 산정된다. 기준시가기준은 보편적으로 적용되고 있으나, 개별공시지가의 시가반영비율이 지역별․지목별로 편차가 심하여 이것을 기준으로 토지․건축물을 구분하면 편차가 크게 발생하게 된다. 감정평가가액기준은 구분방법이 정립되어 있지 않은 관계로 평가자의 주관에 상당부분 의지하고, 감정평가 의뢰자의 의도를 반영하는 감정평가가 될 우려가 높다. 장부가액기준은 토지 취득시점이 오래되었을 경우 시가를 제대로 반영 못하고 건축물의 경우 분양 당시의 장부가액이 존재하지 않아 예상 건축비를 장부가액으로 사용할 수밖에 없다. 분양사업자는 이들 방법들을 비교하여 자신에게 유리한 방법으로 조정할 수 있다. 평등한 과세를 실현하려면 집합건물의 과세표준은 토지․건축물의 시가비율에 따라 구분되어야 한다. 이를 위해 우선 부가가치세법에서 토지․건축물의 시가 구분원칙을 확립하는 것이 필요하다. 시가는 부가가치세법의 취지 및 업무편의를 감안하여 토지는 해당 토지의 일반적인 용도를 기준으로 한 거래사례비교법에 의한 가액, 건축물은 원가법에 의한 가액으로 통일하는 것이 합리적이다. 현재 우리나라에는 부동산 거래신고사례, 감정평가사례 등의 방대한 토지가격 자료가 존재하고 있으므로 시가를 산정하기는 그다지 어렵지 않다. 구체적인 평가액 및 평가근거는 1차적으로 분양사업자가 과세관청에 제시하고 과세관청은 제출된 것을 검토․보정할 수 있어야 한다. 한편 분양사업자가 아닌 일반사업자가 집합건물을 소규모로 매매할 때에는 부동산 전문기관이 작성한 표준적인 토지․건축물 배분비율표를 이용하도록 하면 구분의 객관성을 확보함과 아울러 납세자의 법적 안정성 및 과세행정의 효율성을 높일 수 있을 것이다.
Abstract
Land is exempted from VAT whileas building is taxed. So the provider who sells the aggregate building should classify building price from total selling price to report VAT. In market, the aggregated building is traded as one object not separated by land and building, to devide land price and building price from the total selling price is very difficult. The division depends an artificial method. The taxlaw declares that it should be separated by the actual trading price, and when the actual trading price is uncertain it is separated by appraisal value, tax standard value, book value sequentially. But the actual trading price for building is not exist because the aggregate building is actually one object and priced together. Even in the case that provider specifies building price and land price separately in contracts , it can not be the actual trading price for building if without any grounds for it, because it is divided arbitrarily by the provider who is taxpayer. Tax standard value is selected generally, because it is announced by government office, division by it is accepted as fair. But there is a deviation in tax standard value for land from land to land, it is not proper to use it as tax purpose. Appraisal method for separation depends appraiser's subjectivity, appraisal value is very apt to be influenced by appraiser's intention. Book value for land is not proper in case land is acquired a long time ago and not reappraised. To realize tax equality, the ratio of land and building should be decided by market price for each. So it is desirable that taxlaw declares the principal that land should be appraised by market value and building is by actual construction cost at the point of sales. In procedure it is desirable that in the first place taxpayer submits concrete estimated value and its grounds to tax office, and then tax office examine its reasonableness. And It will be convenient and efficient if small scale sale of aggregated building is separated by the standard ratio of land and building that is prepared by real estate research institution.
- 발행기관:
- 한국세법학회
- 분류:
- 법학