Anit-speculation function of Korean Real Estate Taxes

한국은 세계에서 정치한 부동산 세제를 가지고 있는 국가의 하나이다. 주지하다시피 부동산 세제에 관한 각국의 입법동향을 보면 크게는 자산의 양도차익과세(capital gain tax)의 하나로 인식하고 과세하는 국가와 이를 투기억제(anti -speculation)를 위한 세제로서 과세하는 국가로 나눌 수 있다. 전자는 주로 유럽 국가들이 이에 해당되는데 이들 국가에서 양도소득과세는 주식양도차익의 과세문제에 주안이 주어져 있어 부동산에 대한 과세가 그리 정책적인 이슈가 되지 아니한다. 그러나 한국과 대만과 같은 경우에는 부동산투기억제라는 강한 정책적 동기를 지니는 세제를 가지고 있다. 이 논문에서는 다음과 같은 점을 시사점으로 제시하고 있다. 1. 부동산 정책 세제의 흐름한국에서의 부동산 세제의 중심은 1) 임시적인 부동산 투기 억제세로서의 양도세제에서 출발하여 2) 양도세제의 恒常化(이 단계에 오면 양도세는 정책적 조세라기 보다는 재정적 세제로서의 기능을 하게된다)에 더하여 취득세제의 강화 단계를 거쳐 3) 보유세제중심의 세제 운영의 단계를 보이고 있다. 그런데 보유세제는 土地超過利得稅라는 논란이 많은 稅制를 거쳐 지금은 綜合不動産稅라는 형태의 세제를 도입하였으나 양 세제는 반대 정권이 들어 설 때마다 대폭적인 수정을 가하여 전자는 전면 폐지, 후자는 전면 수정으로 방향을 잡고 있다. 이에서 얻어지는 정책세제의 교훈을 정리하면 세제는 재정적 세제와 정책적 세제의 목적을 분명히 하여야 하는데, 양 세제의 실패에는 도입의 입법 취지 설명에서는 부동산 투기 억제라는 정책적 측면을 내세우면서 이면에는 재정적 동기를 강하게 갖고 있었기 때문이라고 생각한다. 일반적으로 세제의 기능을 교과서적으로 설명하면 정책적 기능과 재정적 기능은 상호 보완적이며 대체적인 것이어서 이를 합하면 零和(zero sum)가 되므로 상호 가역적(trade - off)인 점을 看過한데 있다고 본다. 정책적인 세제의 이면에 있는 세수의 증가가 괄목할 만하게 증가되면 세수당국의 생각이 바뀌는 점은 세수 당국이 경계할 일이다. 2. 투기세제의 중점 변천부동산에 대한 대책은 양도세제, 취득세제 그리고 보유세제로 나누어 부동산 경기가 부침할 때마다 적절히 관련 정책세제를 다른 정책수단과 함께 적용하여 왔다. 특히 최근 10년간에는 부의 편재를 염두에 두고 부유세의 관점에서 부동산 보유세제를 개발하여 적용하는 정책을 실시하여 왔다. 그러나 세제는 부동산에 대한 단기적인 去來 遮斷效果(freeze - off effect))는 일시적으로 가져 온 것 같으나 투기 억제의 효과를 직접으로 가져 오지는 못한 것으로 판단되고, 오히려 보유세의 과세(보유세로 납부한 세액은 양도차익에서 공제되는 필요경비로 인정하지 않는다)는 부동산의 가격이 가중하여 상승하는 부작용만 가져온다는 것이 실증적 결과로 검증되고 있다. 즉 부동산에 대한 수요(초과수요, 假需要 포함; 이를 투기수요라고도 함)와 공급의 교차점에서 결정되는 가격의 결정은 부동산의 수요 공급곡선이라는 경제학의 이론을 통하여 형성될 뿐이고 이 때 부동산에 대한 세제는 일시적으로 수요 곡선에 영향을 미칠 뿐이라는 결론이 된다. 3. 지방재정의 균형발전을 위한 세원배분의 관점종합부동산세를 도입하면서 이 세원이 국세이기는 하지만 均衡發展特別交付金이라는 형태로 전액 지방자치단체에 징수한 稅額을 전부 移轉하였다. 이는 종합부동산세의 입법목적에 담겨있는 바와 같이 이 세목의 용도가 지방재정의 균형발전에 이바지함을 목적으로 하고 있으며, 이는 중앙정부가 종합부동산세수를 거둬들여 지방재정이 상대적으로 열악한 자치단체에 배분함을 의미한다. 그러나 지방재정에 대한 논의의 핵심은 분권(decentralization)에 있으며, 단순히 부자지역에서 가난한 지역으로 재정을 이전하는 것은 지방재정의 분권과 연관성이 없다. 게다가 단순한 재정이전은 결과론적 재정규모의 균등화를 추구하는 것이므로 비효율적이라는 비팡을 수용하면 이 세목은 장차 지방세로 전환하여 지방의 自主稅源으로 운용하는 것이 바람직 하다. 4. 정책세제로서의 부동산세제의 운용앞서 설명과 중복되는 점이 있으나, 양도소득세는 양도차익세제로서 소득의 개념에서도 경상소득과는 동일시 할 수없다고 인식하고있으나, 부동산소득이 중요한 재원의 일부로 인식되면 당초의 취지인 투기억제기능을 넘어 한시적 세제에서 항구적인 세제로 지우가 변화되는 점은 부동산세제의 성격의 중요한 전환이 된다. 그럼에도 불구하고 정책수단으로 적용된 부동산세제를 항목마다 목록화(itemization)해 부동산 景氣와의 상관성을 추적하여 보면(trace on) 앞으로 부동산 경기에 변화에 따른 부동산세제의 수위조절이라는 중요한 결과를 얻을 수있게 된다는 점은 정책운용에서 경청할 일이다. 다만 부동산 개발회사등의 수요자와의 대립에서 정부당국이 관련 정책의 유효성을 확보하자면 수단이 수요자에 보여지지 않도록(poker face) 운용하여야 한다. 그리고 부동산세제는 전국적으로 일률적으로 적용하는 대신, 지역별, 물건별, 시간별로 서로 다른 방안을 강구하여 적시 운용(timely and effective managing) 하여야만 정책수단으로서의 실효성을 담보 할 수 있게 된다.