고정금리 주택담보대출 조건부 조기상환율의 결정요인 분석: 풀(pool) 단위 시계열 회귀분석 중심으로
An Analysis of the Determinants of Fixed Rate Mortgage Loans' Conditional Prepayment Rates: Using Pool Level Time-Series Regression
박연우(중앙대학교); 방두완(한국주택금융공사)
19권 3호, 77~99쪽
초록
본 연구에서는 주택담보대출 풀의 월별 조기상환 시계열을 사용하여 고정금리 장기 주택담보대출의 조건부 조기상환율(CPR: conditional prepayment rate)에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 금리변동, 주택가격변화, 주택담보대출의 경과기간, 이사계절성을 설명변수로 설정하여 조건부 조기상환율 모형을 추정하였다. 한국주택금융공사가 2004년부터 2006년까지 유동화한 주택담보대출의 풀별 데이터를 사용하여 분석한 결과 주택담보대출 계약이자율과 현재 주택담보대출시장의 이자율과의 차이, 대출경과기간, 주택가격 상승률 그리고 주택거래량은 조기상환율에 모두 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 주택가격 상승기뿐만 아니라 주택가격 하락기에서도 확인되었고 금융위기 이전과 이후에서 모두 확인되었다. 주택담보대출금리가 1%p 하락하면 CPR은 연 3%p-4%p 증가하고 주택가격이 월 1%p(연 12%p) 증가하면 CPR은 연 1%p-2%p 증가한다. 주택가격 상승기와 하락기, 금융위기 이전과 이후의 소기간별로 추정된 조기상환 회귀식의 모수가 동일하지 않음으로 모수의 기간별 불안정성이 존재함을 확인하였다. 또한 주택가격효과, 즉 주택가격이 CPR에 양의 영향을 미치는 현상은 주택가격이 증가(감소)하면 거래량이 증가(감소)하고 거래량이 증가(감소)하면 조기상환율이 증가(감소)하기 때문인 것을 확인하였다. 풀 고정효과, 시간(연 및 월)고정효과, 자기상관성, 이분산성, 내생성, 시차효과을 통제하여도 추정된 모수는 안정적으로 나타났다. 개별대출 분석 방법(로짓모형이나 위험모형 등)에 비해 풀 시계열 회귀분석은 조건부 조기상환율을 직접 추정할 수 있다는 장점이 있어 주택담보대출 유동화증권(MBS)의 설계 및 가격결정에 유용하다.
Abstract
We analyse the determinants of the conditional prepayment rates (CPR) of fixed rate mortgage loans using pool level time-series regression approach. Using the prepayment rates time series observations of pools of mortgages originated and securitized for the 2004-2006 period, we estimate the CPR regression equation. We find that the CPR is positively related to the spread between the mortgage loan interest rate and the current market mortgage loan interest rate, the house price increase, the loan age and the transaction volume. CPR rises 3%p-4%p for 1%p fall in interest rate, rises about 1%p for 1%p-2%p rise in house price index. The model coefficients are relatively stable even when we control for pool fixed effects, year fixed effects, month fixed effects, time lag, autocorrelation and heteroscedasticity. We find some evidence of change in CPR model parameters caused by external macro shocks. We also find that the house price effect on the CPR is in part accounted for by the transaction volume effect. This study contributes to the development of the MBS markets in Korea by deriving CPR models, which predict the CPR directly so that they can be readily used to design and price the MBS.
- 발행기관:
- 한국주택학회
- 분류:
- 부동산경제