임대주택법상 분양전환가격 규정의 강행규정성
The mandatory nature of the unit sale conversion price provision of the Rental Housing Act
오영준(춘천지방법원)
1권 17호, 261~311쪽
초록
이 사건은 원고들이, “임대아파트의 임대의무기간(5년) 경과 후 원고들(무주택 임차인)과 대한주택공사 사이에 체결된 분양계약은 그 분양전환가격이 임대주택법의 ‘분양전환가격 산정기준’에 위반되어 일부 무효이다.”라고 주장하며, 대한주택공사(피고)를 상대로 법정 분양전환가격을 초과하여 납입한 분양대금 상당의 부당이득반환을 청구한 사건이다. 그 쟁점은 임대주택법 관련 법령의 분양전환가격 규정이 강행규정인지 여부이다. 종래 대법원 2004다33605 판결은, 임대주택법 시행규칙이 정한 기준에 위반하여 분양전환가격을 산정하였다는 사정만으로 분양전환가격 약정을 무효로 볼 수 없고, 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 정도에 이르러야만 무효라고 판시하고 있다. 위 판결의 판시 법리를 유지하는 한, 분양대금의 10% 정도를 법정 분양전환가격보다 높게 책정한 이 사건 분양계약을 가리켜 “그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 정도”라고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 분양계약은 유효라고 보아야 하고, 원고들의 부당이득반환청구는 배척되어야 한다. 그런데 종래 판례의 주류적 경향은, (i) 공급자의 횡포를 방지하고 일반 소비자를 보호할 필요가 있는 경우, 특히 사회적 약자 층을 보호할 공익적 요청이 강한 경우, (ii) 그것이 거래의 안전을 해한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 혹은 거래의 안전을 해한다 하더라도, (iii) 거래가격 통제 법령(예: 부동산중개업법상의 중개수수료 규정, 임대주택법상의 임대료 및 임대보증금 규정)을 강행규정으로 보고 이를 위반한 사법적 계약을 무효로 보아 왔다. 특히 임대주택법은 ① 국가ㆍ사회적으로 심각한 供給不足 財貨인 土地ㆍ住宅의 適正한 分配를 둘러싸고, ② 주거취약 계층인 무주택 서민의 주거안정을 도모하기 위하여, ③ 국가가 각종 재정적 지원(장기저리 융자)과 세금감면 등을 통하여 임대주택건설사업을 적극 지원하고, ④ 임대사업자로 하여금 공공건설임대주택을 건설한 후 이를 무주택 서민에게 임대ㆍ우선분양하도록 하며, ⑤ 그 임대과정에서 각종 지원을 받은 임대사업자의 횡포를 방지하고 임차인들을 보호하기 위하여 임대보증금ㆍ임대료 액수와 분양전환가격을 법적으로 통제하고, ⑥ 분양전환가격을 위반하여 분양전환한 임대사업자들을 2년 이하의 징역 등에 처하도록 하는 형사처벌 규정까지 마련하고 있다. 이러한 임대주택법의 입법목적과 취지 등을 종합하면, 분양전환가격에 관한 임대주택법 관련 규정은 강행규정이라고 풀이하는 것이 종래 판례의 경향에 부합해 보인다. 더구나 종래 판례는 국가로부터 아무런 지원을 받지 않은 사경제주체(공급자)가 일반 소비자와 거래하면서 법령상의 가격한도 규정(예 : 중개수수료 등)을 위반한 경우 그 한도 초과분의 약정을 무효로 보았는바, 임대주택법과 세법 등에 의하여 각종 지원과 혜택을 받은 임대사업자가 법정 분양전환가격 규정을 위반하여 분양계약을 체결하더라도 그것이 사법상 유효하다고 보는 해석은 균형을 상실한 측면이 있다. 또한 대법원 2004다33605 판결은 “분양전환 산정기준”에 관한 법령상 근거 규정이 마련되었음에도 불구하고, 그에 관한 법령상의 근거가 없었던 시절에 임차인들을 보호하기 위하여 창안한 대법원 95다38110 판결의 판시 법리를 그대로 답습한 것이어서 이론적으로 문제가 있다. 더욱이 대법원 2003다11813 판결과 대법원 2010다23425 판결은 임대주택법상 표준임대보증금ㆍ표준임대료 고시를 강행규정이라고 보고 이에 위반한 사법상 계약을 무효로 보았음. 이들 판결과의 일관성 유지를 위해서도 판례 변경이 필요하다. 대상판결이 대법원 2004다33605 판결을 변경하여 임대주택법상의 분양전환가격 산정기준 규정을 강행규정이라고 본 것은 타당하다. 대상판결이 선고됨에 따라, 종래 임대주택의 분양전환시 분양전환가격과 관련하여 발생하였던 불필요한 분쟁을 방지하고, 향후 무주택 임차인들이 임대주택법 관련 법령이 정한 분양전환가격에 따라 우선분양전환권을 행사하여 임대주택을 원활하게 분양받는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
Abstract
The plaintiffs of this case claim for the return of unjust enrichment which exceeds the legal unit sale conversion price against the Korea Land Housing Corporation(the defendant) alleging that “the unit sale contract between the plaintiffs (lessees without houses) and the Korea Land Housing Corporation after 5 years of mandatory lease period is invalid since the unit sale conversion price against ‘the unit sale price determination criterion’ of the Rental Housing Act.”The issue is whether the Rental Housing Act related to the unit sale conversion price provision is mandatory. The Supreme Court Decision 2004Da33605 held that the unit sale conversion price agreement does not become invalid merely because the unit sale conversion price is determined against the Rental Housing Act Enforcement Rule, and it becomes invalid when a priority unit purchase right is actually taken away. Under the above decision's legal principle, the unit sale contract of this case with 10% higher than the legal unit sale conversion price is hard to be viewed as “a lessee's priority unit purchase right is actually deprived due to its high unit sale conversion price.” Thus, the unit sale contract of this case is valid and the plaintiffs' claim for return of unjust enrichment should be rejected. The main stream of prior precedents has held that (i) where a supplier's high-handedness needs prevention and ordinary consumers need protection, especially where the public demand is highto protect the socially weak class, (ii) barring special circumstances such as harming transaction security or even if the trade security is harmed (iii) since the transaction price control rules (example: the Real Estate Brokerage Act's brokerage fees rule, the Rental Housing Act's rental fees and security money provision) are mandatory provisions, the private contract has been regarded as invalid if they are violated. The Rental Housing Act intends ① in the distribution of land and houses which are seriously in short supply, ②to help housing stability of low income class without houses, ③ to support the rental house construction business with financial assistance(low interest rate loan) and tax reduction, ④ to let the rental business enterpriser build, lease or sell public construction rental house to low income classes without houses, ⑤ to control rental business enterpriser's wrongdoing to protect lessees and lease security money, rent and unit sale conversion price legally, ⑥ to impose criminal punishment up to 2 years to rental business enterprisers violating a unit sale conversion price. In light of the above Rental Housing Act, its unit sale conversion price complies with the precedents if interpreted as mandatory provisions. Further, the precedents saw the agreement violating legal limits between private economy entity (supplier) and consumers (example: brokerage fees) as invalid as related to the excess and thus, it is not fair to hold that the unit sale contract which violated the legal unit sale conversion price is valid despite diverse assistance and benefits from the Rental Housing Act and the tax laws. Further, the Supreme Court Decision 2004Da33605 is problematic theoretically since despite the legal ground of “sale conversion criterion”, it repeats the reasoning of Supreme Court Decision 95Da38110 rendered at the time without the ground to protect a lessee. Further, the Supreme Court Decisions 2003DA11813 and 2010Da23425 saw the Rental Housing Act's standard security money and rent as mandatoryprovisions and invalidate private contracts which violate them, and so the overruling is necessary. The Decision is proper to overrule Supreme Court Decision 2004Da33605 and saw the Rental Housing Act's unit sale price determination criterion as mandatory provision. The Decision will exercise a positive influence on the smooth sale of rental houses to lessees without houses upon the exercise of a priority unit sale conversion right under the Rental Housing Act by preventing unnecessary conflicts related to the unit sale conversion price of previous rental houses.
- 발행기관:
- 사법발전재단
- 분류:
- 법정책학