조망이익 침해에 관한 아파트 매도인의 책임
The Apartment Seller's Liability on Infringement of Advantage to View
공순진(동의대학교)
53권 1호, 199~223쪽
초록
최근 들어 조망이익을 둘러싼 법적 문제가 많이 발생하고 있다. 이것은 조망이익에 관한 개인적․사회적 관심이 높아졌고, 아파트 실제거래 과정에서 조망이익이 경제적 가치를 가지게 되었기 때문이라고 생각된다. 조망이익이 법적 보호를 받기 위해서는, 특정의 장소가 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있을 것, 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 가질 것 등이 요구된다. 그리고 조망이익 침해가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 조망이익의 침해 정도가 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘어야 한다. 아파트매매 과정에서의 조망이익 침해 유형을 침해자 중심으로 나누어 보면, 매도인이 야기한 경우와 제3자가 야기한 경우로 나누어 볼 수 있다. 매도인 자신이 조망이익을 침해한 경우에는, 매도인의 금반언적 행위에 대한 계약상의 책임이 문제된다. 아파트의 매매활동에 있어서 매도인이 일정한 조망을 거래조건으로 한 경우에는 매수인은 매도인에게 조망이익 침해를 계약상의 주관적 합의 또는 설명의무 위반으로 접근할 수도 있고, 배신적 행위에 초점을 두고 신의칙위반으로 접근할 수도 있다. 아파트 매매에서 조망이익을 제3자가 침해한 경우, 매도인이 주변의 토지이용을 지배할 수 없다는 이유로 매수인에 대하여 아무런 법적 책임을 지지 않는 것은 아니다. 적어도 매도인은 매수인과 아파트 매매계약체결 전후 시점에서 매매 목적물에 영향을 주는 요소들에 대한 정보제공의무 및 설명의무를 부담한다. 지금까지의 판례를 검토해 보면, 환경변화에 대한 매도인의 예측가능성이 법적 책임의 성부를 결정하는 중요한 요인이다. 그러나 매도인의 선의 및 악의 여부는 법적 책임의 객관적인 기준이 되기 어렵고, 매도인의 정보제공의무 등의 객관적인 기준의 설정이 필요하다. 결국 법적 보호의 대상이 되는 조망이익의 침해가 계약체결 전후에 발생한다면 매도인은 계약체결상의 과실책임 또는 계약책임을 부담하고, 매도인의 손해배상책임이 쟁점이 될 것이다. 또한 매수인이 조망이익이 침해된 주택에서 거주함으로써 발생하는 매도인의 불법행위책임은 계속적으로 발생하므로 계약해제도 적극적으로 검토되어야 한다.
Abstract
Recently, there are many legal problems around views. This is believed as a result of increased private and social interests on views and acquisition of economic values by advantage to view in actual apartment transactions. In order for advantage to view to be legally protected, specific place is required to have special value in viewing the outside and such advantage to view possessed by the owner or possessor of a building has sufficient degree of importance as to be acknowledged as a socially acceptable independent advantage. Also for view disturbance to be recognized as a judicially illegal harm, the degree of disturbance must exceed the socially acceptable limit imposed in general. Types of view disturbance in apartment sales can be classified based on the infringer as disturbance caused by the seller and by third party. When the seller himself infringed the advantage to view, there is a problem of contract responsibility on the principle of estoppel. In selling of an apartment, if a definite view is included as a condition of trade, the buyer can approach view disturbance either from violation of subjective agreement or duty of explanation or from infringement of principle of fidelity focusing on the act of betrayal. If advantage to view is infringed by a third party in transaction of an apartment, the seller is not completely free from legal responsibilities on the buyer only because he cannot take control of surrounding land. At least, the seller is responsible for the duty of providing information and explanation on factors that influence the object of sale before and after conclusion of sales contract with the buyer. Looking at the precedents until now, predictability of environmental changes by the seller is an important factor that decides legal responsibilities. However, it is difficult to use good and bad faiths of the seller as objective criteria for deciding legal responsibilities. More objective criteria such as duty of providing information are required. If in any cases view disturbance occurs on the date or after conclusion of contract, the seller should be responsible without negligence about the contract. The seller's liability will become the issue. In addition, cancellation of contract must also be actively reviewed since responsibility of the seller on illegal act continues to occur while the buyer resides in the house with view advantage infringed.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학일반