집합건물 관리의 현실화를 위한 법률 개정안 - 임차인의 관리참여, 관리위원회, 분쟁조정위원회 등을 중심으로 -

집합건물 관리의 현실화는 2011년 초반부터 진행중인 “집합건물의 소유 및 관리에관한 법률”(이하 “집합건물법”)의 중요한 개정방향 중의 하나이다. 집합건물 관리의 현실화는 우선적으로 집합건물법에서 규정하는 관리에 관한 규정들이 집합건물의 관리실태에 적합하도록 한다는 것을 의미한다. 집합건물법이 제정된 이후에 집합건물은 대규모화되었고 다양한 형태의 집합건물이 출현하였으며, 임차인 비중이 높아졌다. 그러나 집합건물법은 제정 이후에 이러한 현실의 변화에 따른 개정이 이루어지지 않았다. 집합건물 관리의 현실화는 이러한 사회적․경제적 환경의 변화를 집합건물법에 반영한다는 것을 의미한다. 그러나 집합건물 관리의 현실화는 단순히 현재의 실태의 반영에 그치는 것은 아니다. 민주적이고 효율적인 관리가 전제가 되지 않는다면 집합건물의 관리를 현실화하는 것이 의미가 없기 때문이다. 따라서 집합건물 관리를 현실화한다는 것은 민주적으로 한이 독점되거나 자의적으로 행사되는 것을 방지한다는 의미를 담고 있다. 그리고 실제로 전유부분을 사용하고 있는 임차인이 관리에서 소외되지 않도록 한다는 의미도 포함하고 있다. 집합건물 관리의 현실화를 위한 집합건물법 개정안의 내용은 다음과 같다. 첫째, 임차인이 제한적으로 집합건물의 관리에 참여할 수 있는 길을 열어주었다. 집합건물의 통상적인 관리가 원활하게 이루어질 수 있도록 임차인은 스스로 비용을 부담하는 통상의 관리에 관한 사항에 있어서 구분소유자를 대신하여 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 하였다. 그리고 관리인이나 관리위원의 선임에 있어서 구분소유자가 스스로 의결권을 행사할 의사를 표시하지 않는다면 임차인이 의결권을 행사하여 관리인과 관리위원의 선임에 참여할 수 있도록 하였다. 둘째, 관리인에 관련된 규정을 개정하였다. 먼저 개정안 제24조 제1항에서 관리인의 법적 지위와 자격을 명확히 하였다. 그리고 제3항 단서에서는 집합건물의 규모가 큰 경우에 규약의 정함이 있다면 관리위원회에서 관리인을 선임할 수 있도록 하여 관리단 집회의 개최 어려움으로 인해서 관리인의 자리가 공석이 되는 현상을 방지할 수 있도록 하였다. 그리고 관리인의 보고의무를 강화하여 구분소유자와 집합건물의 이해관계자들에게 관리에 관한 정보를 제대로 전달하도록 하였다. 셋째, 관리위원회 제도를 도입하였다. 중대규모의 집합건물의 경우에는 구분소유자들의 대표자로 구성된 이사회가 구성되어 건물을 관리하는 것이 일반적이다. 현행 집합건물법은 이러한 이사회에 관련된 규정을 두고 있지 않았지만 이번 개정안에서는 구분소유자들의 의사가 잘 반영되고 관리업무의 집행에 관한 의사결정이 공정하고 합리적으로 이루어질 수 있도록 이사회에 해당하는 관리위원회에 관한 규정을 신설하였다. 넷째, 표준규약에 관한 규정을 신설하였다. 집합건물 관리단의 규약은 관리단의 내부적인 규범에 해당한다. 그러나 법률전문가가 아닌 구분소유자들이 집합건물의 관리를 위한 규약을 만드는 것에 곤란함을 호소하는 경우가 많으며, 어렵게 만든 규약이 오히려 분쟁을 야기하는 경우도 발생한다. 이러한 국민들의 불편함을 해소하고 집합건물의 관리에 관한 분쟁을 예방하기 위해서 표준규약을 제공하기로 하였다. 다섯째, 집합건물 분쟁조정위원회 제도를 신설하였다. 건물의 상당수가 집합건물인 상황에서 집합건물의 관리를 둘러싼 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이러한 분쟁들을 당사자의 대립구조인 소송을 통해서 해결하는 것이 바람직한 것은 아니다. 따라서 당사자의 양보와 화해에 기초한 분쟁해결을 위해서 집합건물분쟁조정위원회 제도를 도입하였다.