试论工程价款优先受偿权及其相关权利冲突

中国的房地产公司在工程开工前，房地产开发商(发包人)为执行业务会拿土地使用权去银行贷款，并向承包人委托工程。工程进行一定的程度后，发包人可按照中国《物权法》的规定，把工程作为担保拿到后续的贷款，或者可以把正在建工中的房屋出售给消费者。所以围绕着工程承包人的优先受偿权、金融机构的抵押权、房产买受人的转让索偿权方面的权利顺序上出现着各种各样的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定 ① 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。② 房屋买受人交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这里出现的问题就是对于承包人对房屋买受人的优先偿还权”不得对抗”这一规定的理解。此处”不得对抗”不能理解为”优先”，对此我们需要更进一步的分析。房屋买受人① 在房屋买受人支付“全部或大部分”款项，并进行登记后，承包人的优先权受阻，只能在满足条件时代位行使承包方对未付房款部分的债权。② 或者房屋买受人如已支付全部的价款，同时占有此住房时，房屋买受人可持有对该住房的权利保障。因为关于②这种情况2005年的施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是上述所提到的情况①和②上，虽然房屋买受人已把全部或大部分价款支付，但仍绕未能收到对该房屋的权利保护。通过诉讼等过程后对该房屋的拍卖贷款上只能与工程承包人一起按照各自的比率去分配。如此最高人民法院的司法解释为保护工程承包人的优先受偿权方面表示积极的态度。但是因工程承包人对优先偿还权未要求公示程序的登记，所以有着对抵押权制度方面为达到稳定效果的限制性。而且在”已缴纳一半以上房款的买受人，可向工程承包人对抗”这一项最高人民法院的司法解释上也有一些问题。这很有可能误解为随着交易额的金额来赋予债权优先权，所以可能会导致《物权法》与《债权法》的体系上的一篇混乱。本研究认为为明确工程承包人的价款优先受偿权与抵押人∙房屋买受人的关系，立法建设的确应该从当时的社会现实出发解决现实中的问题，同时应该考虑法律逻辑和原法律体系的契合。我们在规定工程价款优先受偿权时不仅仅要看到该权利的优先性，还要看到这种优先性是如何与公示原则与登记制度相结合的。通过登记制度若能公示工程承包人的优先受偿权，就能确保事后形成的权利关系上抵押人或者已购买工程中的房屋买受人等可预见性确保法律上的风险性。