임대주택법 일부개정법률안의 문제
Issues regarding the Partial Amendment to the Rental Housing Act
이순배(선문대학교); 김재광(선문대학교)
58권, 303~324쪽
초록
이 논문의 분석대상이 된 임대주택법의 일부개정법률안은 김해지역의 임차인들이 주축이 되어 김태호의원의 대표발의로 국회의 국토해양위원회에 제출되었던 법률안이다. 그래서 임차인들을 위한 개정안이라고 주장하며, 그 주요내용을 보면, 국민주택기금의 전액 환수, 분양전환가격의 산정기준과 상한선 및 소급적 적용, 시장․군수․구청장의 임대조건 승인, 임대조건의 승인 및 그 벌칙에 관한 것을 일부 신설․개정하는 것이다. 주요내용들 중에서 분양전환가격을 산정하는 방식의 변경을 통해 분양전환가격의 인하를 유도하고, 궁극적으로 공공임대주택에서 거주하는 임차인들의 내집마련을 도모하고자 하는 것이라고 볼 수 있다. 그 핵심적인 내용은 현재 5년 임대주택에 적용되는 분양전환가격의 산정기준과 상한선을 10년 임대주택에 대하여 동일하게 적용하되, 소급적으로 적용하려는 것이 특징이다. 임대기간 만료 후 분양전환을 할 때 산정되는 분양전환가격의 크기는 임차인과 임대인 간의 이해관계에 직접적으로 영향을 미치는 사항이기 때문에 분양전환가격의 산정기준과 상한선 및 그 적용시기를 임대주택정책의 목적 및 임차인과 임대인 간의 형평성 등의 관점에서 분석할 필요가 있다. 특히 주택가격이 크게 상승한 (판교)지역에 대한 분양전환가격의 상한선을 시뮬레이션을 해본 결과, 10년 임대기간 만료 후 분양전환이 될 경우 예상되는 실질 분양전환가격은 최초 입주자 모집당시의 주택가격(건설원가)의 160%～200%에 달하는 것으로 나타났다. 10년 임대주택의 경우, 임대기간 중 임대사업자의 이윤까지 보전해주면서 해당 지역에서 주택가격이 상승하면 상승할수록 실질 분양전환가격의 크기는 더욱더 크게 증가함으로써 사실상 임차인들의 내집마련 기회가 박탈되고, 이것은 결국 임대주택정책의 목적에 반하는 것으로 나타났다.
Abstract
The bill, a partial amendment to the Housing Act, is submitted to the Land, Transport and Maritime Affairs Committee of the National Assembly at Congressman Kim Tae-ho’s proposal, with major support of tenants in Kim-hae area. It is argued that the amendment is written for the tenants. The amendment includes some new provisions and other partially amended provisions. The main contents are comprised of provisions regarding the recovery of the full amount of the National Housing Fund, the criteria for appraisal prices relating to the conversion of rental housing for sale and the upper limit, retrospective application of the criteria, approval by the head of a Si, the head of Gun, or the head of Gu of rental conditions, and relevant penal provisions. Those provisions are for lowering the appraisal prices relating to the conversion of rental housing for sale by changing the criteria and ultimately for promoting tenants who reside in public rental housing to own a home. The main point is to retrospectively apply the same criteria for appraisal prices relating to the conversion of rental housing for sale to ten-year public rental housing units, as applied to five-year public rental housing units. Because the appraisal prices relating to the conversion of rental housing for sale directly affects interests between a landlord and a tenant after the tenancy is terminated, it is necessary to analyze the criteria for appraisal prices relating to the conversion of rental housing units for sale, the upper limit, and the timing for the application of the appraisal prices, in terms of the objectives of policies for rental housing and impartiality between landlords and tenants. Especially, after the simulation of the upper limit of appraisal prices relating to the conversion of rental housing for sale in an area such as Pan-gyo where housing prices had dramatically risen, the result turned out that the real prices relating to the conversion of rental housing for sale, if the conversion is made after the termination of ten year rental period, is projected to range from 160 percent to 200 percent of the housing prices (construction cost) at the time of the recruitment of occupants. In cases of ten year rental housing units, since the profits of rental business operators are guaranteed for a rental period by law, the housing prices seems to rise higher. The more housing prices rise in the relevant area, the prices for the conversion of rental housing for sale seems to rise higher. Thus, it turned out that such increase deprived tenants of the opportunity to own a home. Also, the deprivation was against the objectives of the policies for rental housing.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- DOI:
- http://dx.doi.org/
- 분류:
- 법학