공공건설임대주택의 분양전환제도에 관한 연구 - 임대주택법령의 변천과정을 중심으로 -
An Analysis on the Selling Scheme of the Public Renatal Housing - Focusing on the Changing Process of the Renatal Housing Law -
이순배(선문대학교); 김재광(선문대학교)
59권, 27~60쪽
초록
공공건설임대주택의 분양전환제도와 관련된 임대주택법률의 역사적 변천과정을 중심으로 분석한 결과 건설원가와 분양전환가격의 산정기준을 규정하는 기본 골격은 제정 이후 한 번도 변화하지 않은 것으로 나타났다. 지금까지 임대주택법률이 무수한 여러 형태의 개정과정을 거치면서도 임차인과 임대인의 이해관계가 첨예하게 대립되는 부분, 즉 임대주택법 시행규칙 ‘별표 1’의 분양전환제도에 관한 핵심적 부분은 시대의 요청에 맞추어 개정된 것이 없다. 이런 관점에서 임대주택법의 개정작업은 껍데기만 바꾸는 작업이었다고 할 수 있다. 공공건설임대주택을 공급하는 임대사업자는 임대개시일 10일 전까지 임대조건(임대차계약기간, 임대보증금, 임대료, 분양전환시기 및 분양전환가격의 산정기준)을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 의무화하고 있다. 그러나 정작 입주시 적용되어야 할, 즉 건축이 완료된 후에 실제로 투입된 건축비로 산정한 주택가격을 적용하도록 하는 명확한 규정이 없기 때문에 보통 건축 전 최초 입주자모집공고 당시 사용했던, 즉 표준건축비로 산정한 주택가격을 그대로 임대기간 내내 그리고 분양전환시기에 적용함으로써 임차인들의 경제적 부담은 늘어날 수밖에 없었다. 이에 임차인들은 법원에 부당이득반환 청구소송을 제기하여 승소하였음에도 불구하고 관련 규정들이 전혀 개정된 바가 없었다. 그리고 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우 분양전환가격의 상한선에 관한 규정만 있고 산정기준은 없다. 최초로 분양전환이 시작되는 2019년 초까지는 분양전환가격의 산정기준이 마련되어야 한다. 그렇지 않을 경우, 임차인과 임대인 간의 이해관계의 갈등은 이미 예견된 일로서 엄청난 사회적 비용이 발생할 것은 뻔하다. 임대주택법 시행규칙 ‘별표 1’의 분양전환가격 산정기준은 임차인과 임대인 간의 이해갈등 관계를 조정ㆍ관리하기에 너무 낡고 허술하다. 임대주택법의 어디서에도 임대사업자의 투자에 대한 이윤을 명확하게 보장해주는 규정이 없다. 임대사업자의 이윤을 확실히 보장해주면서 임차인들의 경제적 부담과 직결되는 기준들, 즉 입주시 적용되는 주택가격의 산정기준과 분양전환시 적용되는 분양전환가격의 산정기준이 악용되지 못하도록 아주 세밀하고 명확하게 수정ㆍ보완할 필요가 있다. 지난 15년 전에 만들어진 분양전환제도의 골격은 새로운 시대적 요청을 반영하기에 한계가 있다. 분양전환제도는 무주택 서민들의 주거안정, 나아가 소득의 양극화문제를 해결하고자 하는 국가정책의 원대한 목적에 부합하도록 바뀌어야 한다. 그리고 가능한 한 많은 무주택 임차인들이 분양전환을 받을 수 있도록 저금리의 재정지원이나 국민주택기금의 활용을 의무화해야 한다. 요즘의 임대주택시장은 그야말로 건설업자가 임차인을 상대로 이윤을 추구하는 각축장이 된 것은 어제 오늘의 일이 아니다.
Abstract
According to the study on legal history of Rental Housing Act relevant to lotting-transfer system over public rental house, the frame provisions of construction costs and lotting-transfer price have not been amended since that had enacted. Though the Rental Housing Act has amended in many forms several times, a key part of lotting-transfer system, sharply conflicting interests both the tenant and the landlord, that is ‘Annex 1’ Rental Housing Act enforcement rules, has not revised to meet the request of times. From this perspective, the revision of the Rental Housing Act means the task of replacing its cover. Housing rental businessman to lease public rental house has been under the obligation to report the terms of lease(a term of lease, security deposit, rent, estimated base for time and cost of lotting-transfer) within 10 days prior to the lease opening.Not having applicable rules specifically on the day of moving-in, which could calculate housing price by estimated construction cost after building houses actually, economic burden of tenants cannot help increasing as they usually calculate rental price and lotting-transfer price on the basis of housing price assessed at the time of first tenants notice - standard construction cost. In spite of tenant's win against case of restitution of unjust enrichment at the court, relevant provisions on it has not been revised at all. And lotting-transfer price of rental house publicly constructed on the lease obligation period of 10 years does not have not only an upper limit to the conversion price of the sale but also calculated standard. Calculated standard of lotting-transfer price should be prepared until the beginning of 2019, which shall begin to converse the rental house for sale. Otherwise, conflicts of interest between a tenant and a landlord has been expected already, and it is obvious to cause enormous social costs. Calculated standard of lotting-transfer price under ‘Annex I’ of Rental Housing Act enforcement rules is too fragile to adjust and manage interest conflicts between a tenant and a landlord too old. There is no regulation to ensure investment profits for lease businessmen in the Rental Housing Act clearly. Standards ensuring profits for lease businessmen and being related to tenants' burden, that is to say calculated housing price appling to moving-in price and lotting-transfer price doing to conversion for sale, is necessary to be amended and improved not to abuse in great detail. The frame of lotting-transfer system established 15 years ago has limits reflecting a new request at the time. The system of lotting-transfer should be changed to meet the national policy including great purpose solving the problem of polarizing income. And the financial support of the low interest rates or National Housing Fund should be required to use practically, as many as homeless tenants can buy lotting-transfer house.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학