미국의 ‘일단의 토지’에 관한 연구
A Study on the Larger Parcel in the American Law
심민석(숭실사이버대학교)
16권 1호, 425~459쪽
초록
잔여지 보상과 관련하여 우리 대법원은“일단의 토지라 함은 반드시 1필지의 토지만을 가리키는 것이 아니라 일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 수필지의 토지까지 포함하는 것이라고 할 것이므로, 일단의 토지가 수필지인 경우에도 달리 특별한 사정이 없는 한 그 가격감소는 일단의 토지 전체를 기준으로 산정한다.”라고 판결하고 있다. 그러나 일단의 토지에 대한 정의에 있어 ‘일반적인 이용 방법에 의한 객관적인 상황’이라는 것이 토지의 현재의 이용 상황만을 의미하는지, 아니면 가까운 장래의 합리적으로 제공될 수 있는 상당한 이용가능성이 있는 최고ㆍ최선의 이용까지 포함될 수 있는지 구체적이지 못한 측면이 있다. 개인의 토지사용에 일반적인 방법과 특별한 방법이 따로 구별될 수 있는지도 의문이고, 이러한 정의가 일단의 토지의 범위를 정하는데 있어서 구체적 기준으로 그 역할을 다 할 수 있는지 의문이다. 일단의 토지의 범위를 정하는 것은 잔여지 보상에 있어서 매우 중요한 단계이고, 이를 완벽하게 조사하지 않으면 진정한 정당한 보상이 이루어지기 어려울 것으로 보인다. 일반적으로 대부분의 수용이 완전수용이기 보다는 부분수용인 경우가 많다. 그렇다면 잔여지의 가치감소에 따른 잔여지 보상이 제대로 이루어지기 위해서는 일단의 토지의 범위를 정확하게 정할 수 있는 기준이 필요하다. 이에 비해 미국은 일단의 토지를“수용에 있어서, 한 개인 또는 법인의 수익적 관리 하에 있는 토지가 최고ㆍ최선의 이용이 같거나 기능적으로 통합되어 있는 작은 토지 또는 넓은 토지”로 정의하고 있다. 그리고 일단의 토지를 결정하는데 있어서 고려할 요소들은 토지의 최고ㆍ최선의 이용의 동일성, 소유자의 동일성, 최고ㆍ최선의 이용의 동일성을 가진 연접성이다. 그러나 이러한 3가지 요소들은 매우 탄력적으로 융통성 있게 실질적으로 판단하여 일단의 토지의 범위를 정하는 것으로 보인다. 특히 물리적인 연접성은 인공적인 경계선에 의존하지 않고 최고ㆍ최선의 이용에 기능적으로 통합되어 사용되고 있다면 연접하지 않은 토지라고 하더라도 일단의 토지로 고려될 수 있으며, 소유권의 동일성도 매우 엄격하게 판단하기 보다는 전체적인 토지 이용에 있어서 공동소유처럼 사용하고 있다면 동일 소유자로 인정하고 있다. 이러한 판단 속에서 일단의 토지의 범위를 정하는데 있어서 가장 중추적인 역할을 하는 것이 최고ㆍ최선의 이용의 동일성이라고 할 수 있다. 이 논문은 일단의 토지의 정의가 일단의 토지의 범위를 정하는데 있어서 어떠한 해석 하에 어떠한 역할을 하고, 어떻게 범위가 정해지는지에 대해 중점적으로 살펴보고 있으며, 이를 미국 판례를 통해 구체적으로 접근하고 있다.
Abstract
Defining the boundaries of the larger parcel is one of the first steps that should be addressed in appraising a property in a condemnation case (and, for that matter, a regulatory takings case). If this step is overlooked or given short shrift, it very likely may result in either the property owner getting less compensation than that to which he or she is constitutionally guaranteed or the condemning authority paying far more than that which it is constitutionally obligated to pay. The Appraisal Institute has defined the term, “larger parcel”, which it refers to as the “separate economic unit,” listing the characteristics that deserve careful attention in the analysis, as follows: In condemnation, that tract or tracts of land which are under the beneficial control of a single individual or entity and have the same, or an integrated, highest and best use. Elements for consideration by the appraiser in making a determination in this regard are contiguity, or proximity, as it bears on the highest and best use of the property, unity of ownership, and unity of highest and best use. The issue of what constitutes a “single” tract for valuation purposes affects every subsequent step in determining the property owner's just compensation for the taking and damages and/or benefits to any remainder property. The failure to study the property that is involved in a condemnation case to determine whether part or all or even more than all of the entire parcel constitutes the larger parcel will result, inevitably, in the wrong answer to the compensation issue. If it is just compensation that is the end to be achieved, we will never get there without correctly defining the larger parcel at the start in the context of the marketplace. This paper will address the manner in which courts have treated the “larger parcel” concept for market valuation purposes in condemnation cases, and hopefully convey the significance of analyzing the larger parcel based on market facts and conditions since just compensation is to be determined based on a market value standard.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학