사업기준지가를 활용한 종전자산평가방식의 적용 및 효과 연구

본 연구는 2012년 7월 발표한 ‘재개발사업 종전자산평가의 문제점과 개선방안’이란 논문에 대한 후속연구이다. 선행연구가 기존 재개발사업의 종전자산평가에서 나타나는 문제점을 지적하고 그에 대한 개선방안을 제안한 것인데 반해, 본 연구는 선행연구에서 제안된 개선안을 실제 대상지에 적용시켜 보고 그 효과와 적용가능성을 타진해 보는 것을 목적으로 한다. 선행연구는 종전자산평가의 문제점으로 다음의 세가지를 제기하였다. 첫째, 토지의 종전자산평가에 있어 기준이 되는 표준지공시지가가 개발이익을 제대로 반영하지 못하기 때문에, 공시지가의 신뢰성이 떨어지고 가격평가의 객관성마저 저해된다. 둘째, 정비구역내 건물에 대한 종전자산가치 산정시 건물 유형에 따라 다른 평가방식을 적용함으로써 평가과정이 불투명하고 일반인들이 이해하기 어렵다. 셋째, 종전자산가치를 사전에 예측하기가 매우 어렵기 때문에 투자의 불확실성이 커지고 투기가 조장될 수 있다는 것이다. 한편 선행연구는 이러한 문제점을 해소하기 위해서, 1)종전자산평가의 기준이 되는 토지공시가격은 정비사업으로 인한 개발이익이 제대로 반영될 수 있도록 건물의 종전가치총액과 정비사업의 수입․비용항목을 적절히 예측해서 개발법으로 산출할 것, 2)토지공시가격은 정비구역 지정시점에 공시하고 개발이익이 변동될 때마다 즉시 반영하여 재공시할 것, 3)구역내 모든 건물은 토지와 별도로 평가하되 원가법을 적용하고 건물의 가격산정기준을 공개할 것을 제안하였다. 본 연구는 선행연구에서 제안된 내용들을 우선 이론적으로 검토한 다음, 이 방식으로 직접 종전자산평가를 수행하여 현재의 종전자산 평가방식과 비교해 봄으로써 제안된 방식이 기존 방식보다 우수한지를 검증해보고자 한다. 이를 위해 연구는 이론적 검토, 종전자산평가의 실태파악, 개선안 시뮬레이션의 순서로 진행할 것이다. 시뮬레이션은 실제 사례대상지를 선정하여 토지의 공시가격을 산출하는 과정부터 종전자산가치를 평가하기까지 순차적으로 진행하고, 이러한 과정을 통해 나타나는 개선안의 적용효과를 기존 평가방식과 비교해 보기로 한다.