한국 부동산 시장의 임대료-보증금 균형 모형
Rent-Deposit Equilibrium between Landlord and Tenant in Korean Property Market
박성식(프라임감정평가(주)); 최막중(서울대학교)
48권 7호, 167~180쪽
초록
부동산 임대 보증금은 임차인이 임대료를 미지급하거나 임대목적물을 손상할 경우 임대인 손실을 보상하기 위하여 임차인이 임대인(또는 제3의 관리자)에게 임대 종료 후 반환을 전제로 예치하는 금액이다. 그렇지만 한국 부동산 시장에서는 월 임대료 대비 보증금의 배율(이하 보증금 배율)이 매우 클 뿐 아니라, 부동산 유형별 하위시장에 따라 차이가 크게 나타나는 특징이 있다. 특히 주택시장에는 임대료가 없고 보증금만 있는 극단적인 배율의 전세계약이 존재한다. 그럼에도 한국에만 존재하는 전세 보증금을 비롯하여 보증금 배율이 높게 형성되고 하위시장 유형에 따라 다르게 형성되는 원리는 충분하게 설명되지 못하고 있다. 한국 부동산 시장에서 임대료는 보증금으로, 보증금은 임대료로 전환될 수 있다. 본 연구는 이와 같이 임차인과 임대인 사이에 이루어지는 임대료와 보증금의 거래에 초점을 맞추어 한국 부동산 시장에서 임대료-보증금 균형이 발생하는 원리를 이론적으로 규명함으로써 높은 수준의 다양한 보증금 배율이 형성되는 이유를 설명하는데 목적이 있다. 이를 위해 임차인과 임대인의 신용위험 및 부동산 시장위험, 임차인의 자본비용과 임대인의 부동산 투자수익률 등 임대 보증금 형성에 영향을 미치는 모든 요소를 통합적으로 고려하여 임대료-보증금 전환의 균형조건을 도출하는 수리모형(mathematical model)을 제시한다. 이후 제Ⅱ장에서는 기존 연구의 성과를 고찰하고 본 연구의 과제를 설정한다. 제Ⅲ장에서는 한국의 부동산 임대 보증금 시장의 특성을 적시하고, 제Ⅳ장에서 임차인과 임대인간 임대료-보증금 거래가 균형에 도달하는 조건을 수리모형을 통해 도출한다. 이로부터 제Ⅴ장에서 전세계약을 비롯하여 보증금 배율이 높게 형성되고 하위시장별로 다르게 나타나는 이유를 해석하고, 제Ⅵ장에서 분석결과를 요약하고 시사점을 정리한다.
Abstract
This study investigates the underlying rationale of rental deposit system in Korean property market by developing the mathematical model of rent-deposit transaction between landlord and tenant across property, capital, and credit guarantee markets. Rental deposit functions as an instrument with which a landlord maximizes the return on equity and a tenant minimizes total rental costs while both reduce the other party’s credit risk. Optimal allocation between rent and deposit takes place in the equilibrium level of rental deposit where the conversion rate, marginal ratio of rent to deposit, is equalized between landlord and tenant. The optimal level of rental deposit increases when landlord’s rate of return on property investment increases and when tenant’s opportunity cost of capital decreases. These results imply that relatively high level of rental deposit in Korean property market, including Chonsei contract where all rents are converted into deposit, is largely attributed to landlord’s high rate of return resulted from rapid property value appreciation. Meanwhile, differences in tenant’s opportunity cost of capital can largely explain different levels of rental deposit among office, retail, and housing submarkets in Korea.
- 발행기관:
- 대한국토·도시계획학회
- 분류:
- 공학일반