상가건물 임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권에 관한 고찰

상가건물 임대차보호법 제1조에 따르면 그 입법목적은 무엇보다 상가건물 임차인 보호에 있다. 따라서 상가건물 임대차보호법의 제 규정들은 이러한 입법목적에 맞게 해석되고 또 현행 규정으로는 이러한 입법목적 달성이 어려운 경우에는 개정하거나 새로운 규정을 둘 필요가 있다고 할 것이다. 상가건물 임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권에 관한 규정도 마찬가지이다. 우선 본고는 상가건물 임대차보호법 제11조에 규정되어 있는 차임 등의 증감청구권의 이론적 근거를 신의성실의 원칙의 파생원칙인 사정변경의 원칙이 아니라 그냥 신의성실의 원칙이라고 주장하는 바이다. 즉 임대차 계약의 양 당사자 즉 임대인과 임차인은 서로 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 해치는 내용으로 권리를 행사하거나 의무를 부담해서는 안 된다는 신의성실의 원칙이 차임 등의 증감청구권의 이론적 근거가 된다는 것이다. 또한 본고는 상가건물 임대차보호법 제11조를 차임 등의 증감청구권으로 규정할 것이 아니라 아예 차임 등의 감액청구권으로 규정할 것을 입법론적으로 제안한다. 이렇게 개정한다 해도 임대인이 크게 불리해 지는 것은 아니다. 왜냐하면 상가건물 임대차보호법 제10조에 따르면, 임대차 기간에 관해 별도의 약정이 없다면 상가건물 임차인이 주장할 수 있는 최장 임대차 기간은 1년에 불과하고 계약갱신요구권을 행사한다 해도 최장 5년에 불과한데 갱신되는 1년마다 매번 임대인은 형성권으로서 차임 등의 증액청구권을 행사할 수 있기 때문이다. 상가건물 임대차보호법 제11조 차임 등의 증감청구권을 행사하기 위한 요건들 중에서 ‘종래의 차임 등이 상당하지 아니하게 되었을 것’이란 요건과 관련하여, 만약 애초에 불상당(不相當)하였던 차임 등이 경제 사정의 변동으로 상당하게 된 경우에 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있는지 여부는 두 가지 경우로 나누어서 살펴보아야 할 것이다. 첫째, 높았던 차임 등이 경제 사정의 변동으로 상당하게 된 경우에는 상가건물 임대인은 차임 등의 증액청구권을 행사할 수 없다고 해야 할 것이다. 둘째, 낮았던 차임 등이 경제 사정의 변동으로 상당하게 된 경우에는 상가건물 임차인은 차임 등의 감액청구권을 행사할 수 있다고 해야 할 것이다. 한편 ‘일시사용을 위한 임대차가 아닐 것’이란 요건과 관련하여, 일시사용을 위한 임대차인지 여부의 가장 중요한 판단기준은 상가건물 임대차 보호법 제1조의 입법목적이다. 왜냐하면 일시사용을 위한 임대차에 해당되는 순간 어떠한 상가건물 임대차보호법의 규정에 의해서도 해당 상가건물 임차인은 보호를 받을 수가 없기 때문이다. 해석론으로 보면 일시사용을 위한 임대차에 해당되는지는 영세한 상가건물 임차인 보호라는 입법목적 등을 고려해서 제한적으로만 인정해야 할 것이고, 입법론적으로는 상가건물 임대차보호법의 모든 규정들이 일시사용을 위한 임대차에 적용되지 않아서 아무런 보호도 영세한 상가건물 임차인이 받지 못하는 문제점을 해결하기 위해 상가건물 임대차보호법 제16조를 개정하여 ‘일시사용’이라는 특성과 매우 밀접하게 관련 있는 상가건물 임대차보호법의 규정들만 일시사용을 위한 임대차에 적용되지 않는 것으로 변경할 필요가 있다. 이상의 요건들을 갖추게 되면 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있게 되는데, 그 행사 효과와 관련해서는 차임과 보증금을 달리 보아야 할 것이다. 민법 제628조 차임증감청구권에 대해서 그 법적 성질을 통설과 판례가 형성권으로 보는 것처럼 상가건물 임대차보호법 제11조 차임증감청구권에 대해서도 그 법적 성질을 소급효가 인정되지 않는 형성권으로 볼 수 있지만, 상가건물 임대차보호법 제11조만 규정하고 있고 민법 제628조는 규정하고 있지 않는 보증금증감청구권에 대해서는 그 법적 성질을 청구권으로 보고 보증금의 증감을 당사자의 합의에 의하여 이루어지도록 해야 하며 소급효도 인정해서 이미 지급한 보증금에 대해서 증감의 효력이 미쳐 그 반환을 구할 수 있도록 해야 할 것이다. 이처럼 보증금 증감청구권을 형성권이 아니라 청구권으로 본다 해도 임차인에게 크게 불리한 것은 아니다. 왜냐하면 형성권으로 보는 경우에도 보통은 당사자들 사이에 그 증감금액에 대해서 다툼이 있어 법원에 의해서 금액이 확정되지 증감청구권 행사자에 의해 바로 그 금액이 확정되는 것은 아니기 때문이다. 한편 상가건물 임대차보호법은 보증금을 차임으로 전환하는 경우에는 전환비율을 제한하고 있지만, 차임을 보증금으로 전환하는 경우에 대해서는 아무런 제한도 두고 있지 않아 임대인들은 자신들의 우월한 지위를 이용하여 임차인들과 합의한 후 전환비율의 제한 없이 자유롭게 전환할 수 있다. 그 결과 비록 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항 단서 및 동법 시행령 제4조가 임대인이 차임증액청구권을 행사할 때 그 증액 범위를 차임의 100분의 9의 금액을 초과할 수 없도록 규정했을지라도 임대인들은 그 전환비율에 제한이 없기 때문에 차임을 보증금으로 전환하는 방식으로 실질적으로 그 증액한도를 초과할 수 있게 된다. 따라서 상가건물 임대차보호법 및 동법 시행령은 차임을 보증금으로 전환하는 경우의 산정률도 별도의 조문을 두어 제한할 필요가 있다.