물건개념의 완화와 이용권의 활성화- 상가건물의 구분소유권 객체의 합체를 중심으로 -
Relaxation of the thing concept and activation of the using right – Focus on the combination of the divided ownership on commercial building on Condominium Act -
사동천(홍익대학교)
15권 1호, 115~145쪽
초록
전통적으로 신축건물의 소유권 취득은 원시적으로 구조상·이용상 독립성을 갖추었을 때 인정되고, 그 소유권자는 우선 당사자 합의에 의하여 정해지고, 합의가 없는 경우에는 주된 재료를 공급한 자로 이해되어 왔다. 판례도 대체로 같은 취지이다. 그러나 이러한 추상적인 요건만을 가지고 집합건물에 적용하기에는 구분소유권의 취득과 관련하여 여러 가지 문제점이 발견된다. 구분소유권의 취득시점에 관해서 판례는 여러 차례 변경되어 왔지만, 2013년 전원합의체 판례에 의해서 1동 건물의 소유권 원시취득을 전제로, 구분행위시점에 구분소유권은 성립하되, 그 구분행위에 따른 구분소유권의 객체가 나중에 실제로 객관적으로 구조상·이용상 독립성을 갖출 때 취득한다고 한다. 다만 그 효력은 구분행위시점에 소급하는 것으로 이해된다. 그러나 이 전원합의체 판례는 두 가지 점에서 여전히 문제점을 갖고 있다. 기존 판례에 의하면 1동의 집합건물의 소유권성립은 구분소유권의 객체가 1개 이상 성립되는 시점으로 보기 때문에, 결국 집합건물의 신축에 있어서 최초의 구분소유권의 객체는 적어도 구분행위시점이 아니라 그 구분소유권의 객체가 완성되는 시점일 수밖에 없다. 또한 매도인이 신축중인 집합건물의 소유권을 원시취득한 후, 매도한 경우 매수인이 이를 인도받아 나머지 부분(구분소유권의 객체)을 완성한 경우에 기존 판례에 의하면 건축물대장에 기재되는 때에 구분소유권을 원시취득 한다고 보았기 때문에, 매수인이 구분소유권의 소유권자가 된다고 보았지만, 2013년 전원합의체 판례이론에 따르면 구분행위시점에 소급하여 구분소유권이 인정되기 때문에, 구분행위자와 주된 재료의 공급자가 분리된다. 이로써 매도인이 완성한 구분소유권의 객체에 대한 권리는 매도인에게, 매수인이 완성한 부분의 구분소유권은 매수인에게 귀속된다는 것인지, 후자의 경우도 구분행위시점을 기준으로 하여 여전히 매도인 것이라는 것인지 불명확하다. 즉 구분행위자에게 귀속되는 것인지, 주된 재료를 공급한 자에게 귀속되는지 불명확하다는 것이다. 이렇게 구분소유권의 성립시기를 앞당기는 것은 민법 제366조의 법정지상권을 좀 더 쉽게 인정하여 건물을 철거하지 않아도 되는 이점은 있게 되지만, 구분행위와 주된 재료의 공급은 별개의 문제이기 때문에 이 점을 좀 더 명확히 할 필요가 있다. 또한 특별한 사정이 없다면, 주된 재료를 공급한 자가 완성되는 건물의 소유권을 원시취득 하는데, 구분소유권도 달리 볼 것은 아니다. 그렇다면 주된 재료를 공급하여 구분소유권의 객체를 완성한 자는 다시 구분행위시에 소급하여 구분소유권을 취득한다는 논리는 이론상으로는 받아들이기 어려울 것이다. 더욱이 위 사례에서와 같이 구분행위자와 주된 재료를 공급하여 완성하는 자가 다른 경우에는 더욱 그러하다. 구분소유권의 객체는 그 위에 타인의 권리가 있는 경우에는 합병을 허용하지 않는다. 제3자의 권리침해가 우려되기 때문이다. 그러나 이해관계자 전원의 합의가 있는 경우까지 입법으로 불허할 필요성이 있는지는 의문이다. 상가의 구분소유권은 이용권이 극대화될 때 이익이 있는 것이고, 그 소유 자체에 의미를 두는 것이 아니기 때문이다. 그렇다면 탁상에서 이용권을 규제할 것이 아니라 이용권을 활성화하기 위해서 이용권자에게 맡기는 것이 바람직하다. 한편 구분소유권의 객체가 합체되는 경우에는 구조상·이용상 독립성 개념과 원상회복의 곤란성 등 불명확한 개념으로 접근하는 판례의 태도는 현실과 거리가 멀고, 규제의 필요성도 찾기 어렵다. 구분소유적 공유관계이론을 접목하거나 집합건물법의 개정을 통하여 상가건물에 관한 한 합체를 폭넓게 인정해도 무방할 것이다. 개정된 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제12조에 의하여 건축물대장 생성신청시 건축물현황도(건축도면)를 첨부하도록 하였기 때문에, 합체를 활성화하여 이용권을 강화할 필요성이 더 크다. 집합건물법 제1조의2에 규정된 구분점포의 경우에는 객관적 독립성이 훼손될 가능성은 농후하고, 실제로도 많이 발생하고 있다. 판례는 모두 무효인 등기로 다루고 있으나, 이로써 후속하는 법률분쟁이 빈번하다. 판례는 이에 대한 해결책을 제시하지 못하고 있다. 가령 무효인 구분점포가 순차적으로 전매되었고, 원시적으로 그 건물의 소유권을 취득한 도급인이 파산 또는 해산하고 없는 경우라면, 이론상 그 소유권은 국가에 귀속된다고 보아야 할 것인지도 의문이다. 필자는 무효로 해야 할 실익을 찾을 수 없다. 오히려 건축물대장 생성신청시, 보존등기 신청시 건축도면을 첨부하도록 제도화된 점을 기회로 구분점포를 포함한 상가건물의 구분소유권의 객체는 층을 고려한 면적단위의 객체로 이해될 시점이라 생각된다. 입법론으로 고려될 시점으로 보인다.
Abstract
Strict "Law of Uniform Indifference" in the civil law has a problem that there cannot be a smooth business relation if the deal is about high-priced buildings such as an apartment, a shopping center, or a skyscraper. To batch-process the high-priced or large-scaled building does not fit to the needs of the time. Thus, Condominium Act was established to make a part of the building as an object of partitioned ownership, depending on certain conditions and the person's intention. This is valid when a part of the building has all requirements to be considered as an independent thing even though the building with the contained part is objectively independent. Therefore, Condominium Act arranges a registration system that separated parts of a collective building can be acknowledged as a independent thing each if they keep their independence. According to Condominium Act, it strictly requires the independence of collective residential building that is in accordance with residential isolate building. However, commercial collective building is relaxed in whether it is a thing or not, or condition of purchase of partitioned ownership because it has been revised for several times due to the needs of the time. These kinds of problems are appeared 1. when they tear down a wall of an adjacent commercial building and combine; then registrate with separated ownership 2. also when they use and make earnings with maximizing utility of uses without registration of an alteration such as combination. The reason a combining that is being unattended on the law is prevalent is, 1. When they construct a new commercial building, they mostly assort the building uniformly without enough consideration and make the building as an object of partitioned ownership. 2. Even after the registration of partitioned ownership, suitable change depending on user's profit driven or requirements of socio-economic needs. 3. As a rule, solution to get separated ownership by merger in Registration of Real Estate Act is arranged; however, since the economic value is different by the location of the building, it's hard to control owners' interests. 4. Usually, the owners of partitioned building allow user (mostly hirer) a reconfiguration for comparatively short period of time and want restoration. However, structure change that follows a destruction of things in civil law is required to let hirer use the object of partitioned ownership usefully. Also, the period of lease is unpredictably extended depending on whether the commercial supremacy is formed or not.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학