집합건물법상 주거공용면적에 관한 하자담보책임
Defects Liability about over and shortage of the housing public area on the law on possession and management of the set of buildings
사동천(홍익대학교)
15권 2호, 217~241쪽
초록
주택이나 상가의 분양계약에 있어서 공급면적은 분양대금을 결정하는 기준이 되고, 대지 등 기타 공용면적의 대지권을 계산하는 기준이 된다. 나아가 이로써 결정되는 단위당 분양가는 전매제한기간, 거주의무기간을 정하는 기준이 되기 때문에 수분양자의 재산권 제한까지 연결되어 있는 중대한 사안이다. 주거공용면적은 주거전용면적의 이용에 필수불가결의 요소이기 때문에, 주거전용면적의 이용에 제공되는 부분만이 주거공용면적이다. 따라서 주거공용면적에 관한 구분소유권자의 권리는 당해 아파트 동의 다른 층이나 다른 동의 주거공용면적에는 미칠 수 없다. 주거공용면적은 당해 주거전용면적에 밀접하게 이웃한 복도, 계단, 엘리베이터 등의 면적으로 계산된다. 여러 동의 면적을 합하여 계산하는 방식은 그것이 실제 주거공용면적에 부족이 생긴다면 수량부족이 된다. 이 경우 주거공용에 관한 권리가 아파트의 다른 동 또는 다른 층에 그 효력이 미친다고 볼 수도 없다. 물권내용의 변경을 초래하는 것으로서 물권법정주의에 반하기 때문이다. 아파트 분양계약은 법령상 수량지정매매로 해석되고, 그 부족이 있다면 원칙적으로 민법 제574조에 의하여 하자담보책임으로서 대금감액을 청구할 수 있다. 이러한 원칙은 학설과 판례의 견해와 관계없이 사후분양계약에서는 정확히 적용될 수 있다. 그러나 사전분양의 경우에는 판례의 입장도 하자담보책임과 채무불이행책임 중 어느 것을 적용할 것인지 반드시 명확한 것은 아니다. 원시적 일부불능(또는 하자)에 대해서는 하자담보책임과 채무불이행책임이 직접적으로 경합한다고 보고 있다. 후발적 일부불능에 대해서는 이미 일부불능이 예정되어 있었던 경우에는 하자담보책임을, 그렇지 않은 경우에는 채무불이행책임만이 적용된다고 본다. 하자담보책임은 매수인에게 주어지는 또 하나의 구제수단으로 보는 사견에 의하면 인도시점을 기준으로 하자담보책임과 채무불이행책임은 직접적으로 경합한다. 그러나 판례는 불명확하다. 판례이론을 종합해 보면, 위례보금자리주택 사전분양에 있어서 주거공용면적의 부족은 건축허가 및 건축설계에 의하여 이미 수량부족이 예정되어 있었다는 점에 착안하거나 LH공사가 사후적으로 기여한 바가 없다는 점에 착안하면 하자담보책임을 물을 수 있을 것이지만, 그렇지 않은 경우에는 채무불이행책임만을 물을 수 있을 것이다. LH공사가 주거공용면적의 계산방식을 분양공고에 게시한 것은 면책약관으로 볼 수 없다. 나아가 면책약관으로 보더라도 표시의무 및 설명의무를 위반했기 때문에 이를 주장할 수 없다. 또한 설명의무를 이행하였더라도 고객에게 부당하게 불리한 조항으로서 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관조항으로서 무효라고 할 수 있다. 만일 담보책임 배제로 해석된다면 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것으로서 무효라 할 수 있다. 담보책임에 관한 매수인의 권리는 선의의 매수인의 경우 그 사실을 안 날부터 1년 이내에, 악의의 경우에는 계약체결일로부터 1년 이내에 행사하여야 한다. 여기서‘사실을 안 날’이란 부족사실을 안 날이 아니라 인도시점을 기준으로 한다.
Abstract
In the commercial and residential contract of sale, the sale price is determined based on the supply area. Land rights on the other public areas is calculated based on it. The period of re-sale ban and the residence requirement are determined by this per-unit sales price. This is the important issue to limit the individual's property rights. The public residential area is only the parts provided for the use of the exclusive residential area, because it is defined as a necessary part of the exclusive residential area. Thus, it can not be accepted that the effect of the owners rights of common area extends to the public residential area of other apartments or other layers. Because the public residential area is calculated as adjacent hallways, stairs, elevators, etc. in the relevant area of the exclusive residential area closely. Apartment sales contract is interpreted as a specify quantity sale in Civil Law, and when there is the lack of the quantity, buyer may claim seller Defects Liability as a price reduction according to the Civil Code Section 574. I think that the buyer may claim the seller the Defects Liability or responsible for breach of obligation, when there is the lack of the quantity on the sale object. However, Supreme Court's view is unclear. Korea Land & Housing Corporation published the calculation method in the Sale announcement, however, it can not be seen as indemnity agreement. Because it is to simple calculation, not to disclose the exemption. Furthermore, although agreement of indemnification obligations, he can not claim it because of a violation of the duty to explain and show. In addition, even if he did not violate the duty to explain Disclaimer Terms and Conditions, the agreement is to be invalid as violation of good faith that it is to unfairly to the customer. The buyer may exercise the right within one year from the date of recognition of the fact, when he is unaware of it at the time of contract. However, the buyer may exercise the right within one year from the date of contract, when he is aware of it at the time of contract. Here‘the date of recognition of the fact’means the time of receiving the apartment(=delivery) according to the Supreme Court.
- 발행기관:
- 법학연구소
- 분류:
- 법학