지리가중회귀모델을 이용한 주택가격 결정요인의 지역별 특성에 관한 연구－부산광역시를 중심으로－
Analysis of Regional Characteristics that affect Housing Prices Using a GWR Model －Focused on Busan Metropolitan City－
오윤경(동의대학교); 강정규(동의대학교); 김종민(동의과학대학교)
40호, 1~17쪽
초록
주택가격에 영향을 미치는 다양한 특성들을 설명하기 위해 사용되는 일반적인 접근방법으로 헤도닉 가격 모형이 활용된다. 부동산은 공간적 의존성과 공간적 이질성으로 인한 문제가 발생될 수 있다. 따라서 이러한 공간적 자기상관성을 고려할 수 있는 분석방법이 요구된다. 본 논문에서는 부동산과 같은 공간 데이터를 분석하기 위한 공간계량모델을 가운데 가장 많이 활용되고 있는 지리가중회귀모델을 통해 주택가격을 추정함에 있어 공간적 다양성에 의한 지역별 가격결정요인을 설명하고자 한다. 이를 위해 부산광역시의 공동주택을 대상으로 지역별 주택가격을 형성하는 공간회귀모형을 구축하여 공간적 변이 분석을 통해 주택 매매가격 및 전세가격에 미치는 영향의 다양성을 분석하였다. AIC값과 설명력의 결과를 통해 지리가중회귀모델이 일반회귀모델보다 적합한 모델로 판정되었다. 전체적인 회귀계수의 결과는 매매가의 경우 ‘노령화지수’는 부(－)의 영향력, ‘경제인구수’, ‘사용승인년도’, ‘개별공시지가’는 정(＋)의 영향력, 전세가는 ‘노령화지수’, ‘토지면적’은 부(－)의 영향력, ‘경제인구수’, ‘사용승인년도’, ‘개별공시지가’는 정(＋)의 영향력을 보였으며, 지역마다 개별적인 변수의 영향력 차이에 따라 회귀계수의 값은 각기 다른 값이 산출되었다. 이러한 연구 결과를 통해 부동산의 고유한 특성과 지역별로 보다 다양화되고 세분화되어 가고 있는 부동산 시장에 대해 미시적이고 차별화된 접근 방법으로 분석의 정확성을 높일 수 있고, 그에 적합한 정책을 수립하는 데 효율적일 것으로 판단된다.
Abstract
The purpose of this study is to analyze variables that affect housing price in Busan considering the spatial dependence using a Geographically Weighted Regression model. Hedonic Price model is the most commonly used analysis method for explaining lots of characteristics on the effect of the housing price. However, real estate is affected by the interaction between the different real estate depending on the spatial position because it has intrinsic properties such as fixed position, persistence, individuality. Thus, the former method of analysis can be problems for the neglect of spatial dependence and spatial heterogeneity by the characteristics having spatial data. To resolve this problem, this study explained contextual variations on determinants of house prices by region with spatial autocorrelation by applying a GWR model. Targeting public housing to form regionally, sale prices and rent prices were analyzed by spatial regression. The results showed that GWR model has been proven to be a suitable model than Ordinary Least Square by improved AIC values and R－square. Also, each region has a different characteristic respectively and regression coefficients were derived locally. These results suggest that it can be accessed microscopically about real estate market with local differentiation and the accuracy of analysis is improved.
- 발행기관:
- 한국세무회계학회
- 분류:
- 세무회계