상가권리금의 본질과 공법적 해결
The Essence of Foregift and Public Law Solution
민태욱(한성대학교)
66권, 515~535쪽
초록
상가권리금은 관행이라는 이름하에 신규 임차인이 임대보증금이나 임차료와는 별도로 종전 임차인이나 임대인에게 일시적으로 지급하는 금전이다. 영업이 활발히 이루어지는 상가지역에는 어디든지 볼 수 있을 정도로 전국적으로 광범하게 형성되어 있으며 개별 점포당 금액도 많게는 수 억원까지 이르는 고액이다. 상가권리금이 합리적인 근거 없이 수수되고 또한 반환이 보장되지 않다보니 이것을 둘러싸고 많은 분쟁이 발생하고 있다. 상가권리금의 폐해를 해결하기 위한 다양한 방안이 제기되고 있고 최근에는 법률에서 직접 보호하자는 의견도 많다. 상가권리금에 대한 합리적인 해결을 모색하기 위해서는 많은 문제를 안고 있는 현행 상가권리금의 정당성에 대해서 먼저 검토할 것이 필요하다. 상가권리금이 정당하다면 보호하는 방안이 필요하다. 상가권리금은 크게 장소적 이익, 무형의 자산에 대한 영업프레미엄, 설비나 비품의 대가로 발생한다. 장소적 이익은 상가권리금의 가장 중요한 요소라고 인식되고 있으나 장소적 이익은 임대료에 반영되고 임대인에게 귀속된다. 임대인과 임차인 간의 계약에서는 성립될 수 없다. 예외적으로 임대료시세의 상승시 종전 임차인이 신규 임차인에게 임차권을 양도하거나 전대하는 경우 발생할 수 있으나 그 금액은 비교적 소액이다. 시설이나 비품 대가로서의 상가권리금은 정당하며, 그 가치산정이 비교적 수월하여 논란의 여지가 적다. 영업프레미엄은 초과이익을 창출하는 무형의 자산이 약정에 따라 신규 임차인에게 전수된다면 정당하지만, 실제 여기에 해당되는 것은 많지 않다. 상가권리금이 인정되어도 무형의 자산이 창출하는 초과이익의 가치에 대해서만 정당성이 있다. 따라서 실무계에서 장소적 이익을 내세우며 수수되는 고액의 상가권리금은 그 정당성을 인정하기 어렵다. 정당한 근거를 지닌 상가권리금은 인정하여 보호하되, 현재 실무계에서 수수되는 고액의 상가권리금은 점차 축소·폐지를 유도하는 것이 필요하다. 이것을 위해서는 공법적 수단이 효과적인 것으로 판단된다. 우선 상가권리금의 과세누락이나 저율과세가 비정상적인 상가권리금의 발생에 중요한 원인을 제공하고 있으므로 세법 및 운용에 대한 정비가 필요하다. 임대인이 받는 상가권리금은 사업소득인 임대료이고, 종전 임차인 받는 상가권리금은 비과세대상인 시설이나 비품의 대가를 제외하고는 사업소득이나 기타소득이 된다. 임차인은 사업에 종사하는 사업자이므로 원칙적으로 사업소득으로 분류하고 기타소득의 80%를 필요경비로 인정하는 것은 폐지되어야 한다. 상가권리금을 부가가치세신고서나 소득세신고서 상의 기재사항으로 포함시킬 것이 요망된다. 또한 상가권리금의 산정 및 중개는 상가임대차업무의 부대업무로 볼 수 있으므로 중개대상물에 포함시켜 공인중개사법이 적용되도록 하여야 한다. 이럴 경우 고액의 수수료를 얻기 위하여 상가권리금을 부추기는 중개업자 및 창업 컨설팅업체의 활동을 통제할 수 있다. 아울러 상가권리금에 대해서는 종류별로 나누어 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 그 근거서류를 첨부하도록 하여야 한다. 특히 영업프레미엄에 대해서는 임차인이 세무서에 신고한 3년치 손익계산서를 제시하도록 하여 무형의 자산 평가가 합리적으로 이루어지도록 하는 것이 바람직하다.
Abstract
Foregift for store is widely spreaded business practice in korea. New lessee pays foregift to former lessee for business premium. The amount that the new lessee pays is very large amount even which reachs to hundred millions. Lessee who paid foregift wants to recollect the money from new lessee who rents the store. But it is uncertain because in the lease contact lessor prohibits foregift receiving. The business practice and legal order for foregift is conflict, which cause many troubles. So many scholars insist that the foregift should be protected by law. But legal protection for foregift has many legal problems because it require lessors who has no responsibility for foregift to play major role. Before preparing legal protection, it is necessary to examine that current foregift system is worth keeping. Many people believe that foregift is the price of location, or business premium, or facilities of store. But the profit for location is reflected in rent that is belong to lessor not former lessee. Former lessee can receive the foregift for business premium if he pass the know-how which earns extra profit to new lessee. Only reasonable price for business premium or facilities is deserve for protection. Current foregift which is traded in market is too high compare to reasonable price. So it is need to correct current foregift system. First, foregift that is now evaded by concealment should be taxed by the principle of substantial taxation. Second, foregift trade is controled by Licensed Real Estate Act. If former lessee want to receive foregift, he should submit evidentiary material that make reasonable calculation to real estate agent.
- 발행기관:
- 한국토지공법학회
- 분류:
- 법학