상업용부동산의 결합개발방식 적용 가능성에 관한 연구
Conjoint Renewal Program(CRP) and its Application on Office and Retail Markets in Seoul
신우진(전남대학교); 신우화(대구경북연구원)
49권 6호, 17~32쪽
초록
2000년 도시계획법 시행령에 의해 도입된 일반주거지역 종세분화는 구릉지의 고층·고밀의 억제를통한 도시경관을 보호하기 위해 시행되었다. 이로인해 역세권 중심으로는 활발한 개발이 이루어지는데 반해 구릉지의 경우 개발행위가 상대적으로 저조하게 되고 노후불량주택지의 슬럼화 문제를 야기하게 되었다. 이에 서울시에서는 개발조건이 열악한구릉지구역과 개발이 활발한 역세권구역을 재정비촉진구역으로 함께 지정 및 개발하는 결합개발제도를 2006년 도입하였다. 결합개발제도를 통해 구릉지는 친환경 저층·저밀주거로, 역세권은 개발밀도를극대화함으로써 도시 경관의 보호 및 도시정비의촉진이라는 두 가지 목표를 달성하고자 하였다(서울특별시, 2008). 2009년 이후부터 서울시는 결합개발제도를 재정비촉진지구 내 주택개발사업 간으로 한정하지 않고 일반정비구역으로 확대하였다(여춘동외, 2011). 그럼에도 불구하고 결합개발방식을적용한 사례는 서울시가 시범사업으로 추진한 이문3구역과 경기도 부천시 원미6B구역, 광명시 11R구역 등 아직까지 활발하지 않은 실정이다. 아파트 개발의 경우 일반적으로 허용 용적률을가능한 맞춘다는 점에서 역세권 내 용적률 추가에 따른 수익은 제한적일 수 있다. 하지만 상업용부동산의 경우 소유주의 예산 및 이익창출가능성에 따라 용적률 추가가 가능할 수 있으므로 상업지역의수익성이 충분히 검토되어야 한다. 그러나 상업용부동산의 결합개발방식에 따른 수익성에 관한 연구는아직 미흡한 실정이다. 이에 본 연구에서는 실제거래가격을 기초로 한 상업용부동산의 결합개발 가능여부와 결합개발 시 수익성을 분석하였다.
Abstract
In 2006, Conjoint Renewal Program(CRP) was introduced in Seoul to protect urbanlandscape and to promote urban renewal projects; however, only a few cases were achieved. In particular, feasibility study on CRP in commercial markets is hardly conducted. In this study,290 office and 548 retail buildings in Seoul which are located Hillside and Subway StationArea were used, and the profits made by Floor Area Ratio(FAR) increments in CRP using bothSale Vale and Appraisal value were compared. Results showed that, first, in office market,incentive FAR should be made with sale value in CRP among different sub-markets butappraisal value is applicable within same sub-market. Second, in retail market, incentive FARcan be made with appraisal value in CRP within same sub-market, or among majorsub-market and ‘other’ sub-market. Meanwhile, in several retail sub-markets, the more FAR thelower sale value. Therefore, to make profits in sub-markets, it would be better to apply salevalue in calculating the FAR increment in CRP.
- 발행기관:
- 대한국토·도시계획학회
- 분류:
- 공학일반